链家彭永东:想做存量，就要学会从这6个视角看中国房地产

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租赁用地的"轮动效应"已来，自上海首宗"自持不售"的纯租赁用地出让以来，全国一些热点城市相继跟进。各地政府力推住房租赁市场发展，其背后的意义是什么?

图:中国各大城市定向用于租赁的住房用地成交情况(单位:宗)

数据来源:公开资料整理

十九大之后，在"房租不炒"的楼市基调下，各地积极响应国家"加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举"的号召，相继出台住房租赁市场政策和措施，通过加大供应租赁用地、集体建设用地建设租赁住房，解决租房问题，以实现"人民住有所居"的最终目标。

政策推动下，未来租赁市场必然占有更大的市场份额，并将形成商品住宅、租赁住宅、政策性住宅三分天下的格局，房子的居住属性正在回归。

目前，全国至少48个城市出台租赁住房新政。从土地角度来说，目前推出租赁用地的城市暂且有6个--上海、杭州、广州、深圳、合肥、南京，并且从城市分布来看，主要集中在12个试点城市。据同策研究院统计，截止2017年11月，全国各大城市挂牌定向用于租赁的住房用地共计26块，官方公布12月将全部出让完毕。其中上海挂牌21宗，成功出让15宗。而后，杭州、广州、深圳、合肥、南京依次推出其城市的首宗租赁用地。但无论从推地的速度和力度来看，上海都首当其冲。

开挂的上海租赁土地供应

目前，上海出台了多项住房租赁市场相关政策，《上海住房发展"十三五"规划》明确，要大力发展住房租赁市场，鼓励住房租赁消费，并将通过政策引导扶持住房租赁企业扩大规模。并且在《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》中明确，到2020年，上海要基本形成多主体参与、多品种供应、规划化管理的住房租赁市场体系。而供应结构上也有调整，租赁住房用地的供应比例由"十二五"期间的13%提升至41%，计划新增供应租赁住房70万套。

表:上海已推出的租赁地块情况

自7月24日首宗租赁用地出让以来，上海已挂牌21宗租赁用地，总建筑面积达143.5万平方，预计供应住房总套数不低于1.8万套。据统计，4个月不到的时间，租赁用地的供应量已经达到2017年前11个月住宅供应量的15%，按照这个节奏推算，到2020年，预计将达到20万套的供应，后期会有平缓的可能，但总体趋势每年几万套的供应量已经很明显。

另外，除了公开招拍挂方式，政府还将商办用地、工业用地改造为租赁用地。以静安区为例，区内两幅商业用地和一幅工业园区用地，调整为四类住宅用地(租赁用地)，三幅地块提供总建筑面积将超20万平方米。并且，类似这种工业园区土地用于租赁住宅的方式将会在全市范围内推广，而商办住房改租赁住宅的细则已经在酝酿中，从而进一步加大房源供应。

表:上海已变更为租赁用地性质的地块情况

以国企为主导的市场主体，也积极参与到租赁住房建设中。其中，上海已出让的15幅租赁地块均被国企收入囊中。另外，国有企业利用自有用地(部分商办、存量、仓储用地)建设租赁住房，或将闲置厂房或商业用房改建为租赁住房，在增加房源供应的同时盘活存量资源。近期，15家大型国有企业共梳理出80幅土地，符合条件的土地将转变为租赁住房用地。而未来，国企拿地后怎么消化还需拭目以待。

事实上，以往每次保障住房的指标完成度都是打折扣的，但为什么这次远比预期乐观?除了大规模拨地外，减免地价的力度也是史无前例的，推出的租赁住宅地块基本位于核心商圈，如前滩的四幅地块，可以说是绝版滨江地块，早在2014年，周边的绝版滨江地块楼板价便高达6.6万元/㎡，而这四幅地块楼板价仅为7365元/㎡。另外，黄浦地块、古北地块等全部都是可以卖到10万/㎡以上的黄金宝地，可见政府的力度之大、决心之坚。

表:"十二五"期间上海保障性住房规划目标和实际完成情况

综合来看，上海政策力度最大，而上海底气从何而来?究其原因，一是近年来，上海对土地财政依赖度逐渐降低，据财政局公开数据显示，2016年末土地财政依赖度为25.59%，而2017年前三季度为18.35%，下降了7个百分点，不难猜测四季度多幅租赁用地底价成交将持续拉低土地财政收入走势，同比下降趋势将进一步加剧。二是上海引进人才的需求与日俱增。2016年三季度人才净流入率TOP15城中，上海位居第一，但2017年上半年被杭州、深圳反超，位居第三，其中杭州人才净流入率为11.21%远高于其他城市，意味着人才开始从超大城市反流到二三线城市，而满足人才居住需求是抑制人才流出的一个重要手段。

解决租赁住房问题各出奇招

接下来，我们看看各城市解决租赁住房供应问题的方式。目前，北京虽然没有推出租赁用地，但在竟自持方面表现优异，自持地块面积达到了120.31万平方米，全国第一。"十三五"期间，北京计划提供1300公顷租赁土地，其中大约1000公顷来自集体建设土地，另外鼓励延伸签约年限，最长一次可签约10年。

图:北上广深"十三五"期间(2017-2022)租赁住宅供应计划(单位:万套)

深圳的土地来源更加多样化，除了供应租赁用地外，还计划收储一些城中村的农民自建房。并且从8月起，商品住房用地必须以不低于规划面积20%的比例配建自持租赁住房。

广州表示建设15万套租赁住房，占地825公顷，其中20%是纯租赁住房用地;而杭州作为试点城市之一，是继上海之后第二个推出租赁土地的城市，赶超在广州和深圳之前。

总之，种种迹象表明国家正在不断推进住房租赁市场，那在地方政府积极推进住房租赁市场的背后又有何意义呢?

同策研究院认为，首先，从宏观效应来说，住房租赁市场有望缓解目前市场上的住房供需矛盾。由于人口的大量流入，居住需求的供应不足一直存在，而发展租赁住房能对住房需求起到分流的作用。

其次，规范市场。目前租赁市场还有短板，是市场参与主体良莠不齐，市场供给单一，市场管理程度不高等诸多痛点，由地方政府主导，央企运营的住房租赁市场无疑将对当前混乱的市场起到稳定器的作用。

另外，抑制房价。政府发展租赁市场的同时，并不希望租赁价格涨幅过快，这么多低价地进入市场，未来肯定对现有的运营主体造成压力，如果政府需要统一降低价格时，只需稍稍降低投资回报率，而后通过增值服务拉回，那时年轻人认为买房的投资回报率更低，租房更划算，都跑去租房，房价就缺乏上扬的内驱力，抑制房价的作用就能体现。

最后，人才是未来城市发展的核心竞争力。然而因为大城市居高不下的成本，尤其是居住成本，将对城市发展有利的人群拒在门外，而大力发展住房租赁市场对一二线城市来说有利于城市人才引进，帮助城市人才的储备和孵化，为城市经济发展做贡献。