谢逸枫：土地储备超3亿平方米！恒大成中国最大地主房企！

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中国房企必须遵循这样一个逻辑：“拼地”话语权，即低地价拿地、低融资成本的房企，风险小，活得长，死的概率小。高地价抢地王、高融资成本的房企，风险大，活得累，死的概率相对大。既拿不到土地又没有土地储备的房企，肯定是最先死掉的类型，因为没土地没项目，退出房地产无法避免。土地储备，虽并非越多越好，但作为衡量房地产企业经营增长状况及成长性的重要指标，从土地储备量大小可以看出企业将来可能达到的规模和实力。在优质地块越来越少的一二线城市，再不争夺，将来万亿级的霸主皇冠恐将无缘摘得。

老谢一直在想，按照土地储备量来看，未来中国最大的房企是会哪家。原来目前最大的房企不是恒大、碧桂园、绿地、万科、保利、融创中国、万达、中海、华润置地、富力，是中国铁路总公司，因为“铁总”坐拥可利用的3亿平方米巨量土地储备。毫无疑问，按照2017年前11月房企新增土地面积与市值看，铁总被超越是时间问题，恒大有可能是未来中国最大的地主房企。

3亿平方米可开发利用土地是多少？据国家统计局统计：2016年，全国房地产开发企业土地购置面积22025万平方米。2015年，全国房地产开发企业土地购置面积22811万平方米。2014年，全国房地产开发企业土地购置面积33383万平方米。以上是前三年的统计。2017年1-11月份，全国房地产开发企业土地购置面积22158万平方米，同比增长12.9%。铁总的3亿平方米，基本相当于全国房地产企业一年半的土地购置面积总和。如果是按照开发周期与时间看，至少足够开发20年以上到30年时间。

3亿平方米可开发利用土地值多少钱？据国家统计局统计：2016年，全国房地产开发企业土地购置成交价款9129亿元。2015年，全国房地产开发企业土地购置成交价款7622亿元。2014年，全国房地产开发企业土地购置成交价款10020亿元。以上是前三年的统计。今年1-11月份，全国房地产开发企业土地购置面积22158万平方米，土地购置成交价款11436亿元。按照这个平均单价计算，铁总3亿平方米土地，价值15483亿元。平均到18铁路局，每个铁路局有价值860亿的土地。毋庸置疑，如果铁总进军房地产将成为最大的大鳄，从体量上看，铁总肯定当之无愧。

第一是如果说现金流是房企的“血液”，土地储备则是“造血”最需要的原始养料。2017年1-11月，全国新增土地最多的是哪些房企？百强房企补货积极，行业集中度仍有上升空间。各梯队房企竞争激烈，名次之争愈演愈烈。黑马房企拓地有术，2018年销售或将再上台阶。克而瑞显示，2017年1-11月，TOP100房企共新增货值10.47万亿元，为同期销售金额TOP100房企销售额的1.7倍，而考虑到这些项目未来的增值溢价，按照正常的去化速度，这些新增货值在2018年入市后，将有效提升明年1-11月百强房企销售量，可以预见的是在行业规模基本稳定的背景下，未来百强的集中度还有较高上升空间。

不仅如此，对比百强房企的拿地和销售表现来看，百强之间的竞争也越来越激烈，1-11月TOP10房企的新增货值已超过TOP11-100房企的总和，越是处于榜单前列的房企，拿地强度越来越大，可以看到榜单内的新增货值集中度要明显高于销售，未来百强内的销售集中度也将继续提升。今年销售金额前10的席位依然竞争激烈，去年底销售前10的房企当前仅保利一家名次保持不变。而结合企业的新增货值和销售情况来看，未来销售前10席位大概率还将继续变动，值得期待的有融创、保利、中海、华夏幸福这四家。具体数值来看，今年融创销售和拿地不断发力，如今销售名次已位列第4，而企业1-11月的新增货值当前已名列第1，明年有足够潜力保持这样的规模增速。

这就是典型的土地储备中“马太效应”。每当房地产市场出现变局之时，正是市场格局重塑之际。其中，强化土地储备，是房企谋求规模扩张的重要方式。数据显示，2017年前11个月，TOP100房企共新增货值10.47万亿元，为同期销售金额TOP100房企销售额的1.7倍。其中，十强房企的拿地货值5.7万亿元，已超过TOP11-100房企的总和。上述数据并未经过企业的确认，颇能反应现实。

这种变化说明，“强者恒强”的逻辑正在持续发生。随着首家5000亿规模房企的诞生，行业巨头与其他企业之间的差距正在拉大。即便保持同等的扩张速度，这种差距仍然难以弥合。然而，“第一梯队”虽难以追赶，追求规模仍是中小房企的主要选择。规模并非评判房企价值的唯一标准，但已成为企业进入下一阶段的“敲门砖”。若无法在规模上继续扩张，即使是2000亿规模的房企，仍有掉队的可能。

按照易居克而瑞的统计，融创成为今年补仓规模最大的企业。虽然甚少在招拍挂市场拿地，但融创通过并购重组的方式，共获取1.44万亿元的新增土地货值。而今年前11月，融创的销售规模突破3000亿。刚刚突破5000亿规模的碧桂园，则在前11月获取了9944亿元的新增土地货值。此外，恒大的新增货值达到8412亿元，万科达到5637亿元。上述四家房企中，恒大、万科、碧桂园均在去年完成了3000亿的销售规模，为公认的“第一梯队”。按照融创的货值储备，也很有可能迅速跻身这一行列。且融创的大部分货值是在并购市场获得，成本相对较低，这有利于其通过价格策略来完成销售，也更容易获得利润。

老牌房企中，保利新增货值4843亿，中海新增3320亿，均表现出发力的态势。龙湖、富力也跻身新增货值前十，分别为2605亿和2200亿。另有两家“新锐”房企也跻身前十，分别是新增2685亿货值的新城控股，以及新增2981亿货值的福晟集团。新城控股起家于江苏常州，项目主要布局在“长三角”区域，2015年登陆A股市场。今年前11月已完成1000亿的销售规模。今年年初，新城董事长王振华还曾提出“5年冲击3000亿”的目标。致力于“2020年冲击2000亿”的A股上市房企金科，今年以来便遭遇“野蛮人”融创的举牌。截至目前，融创系已成为金科的第二大股东。

除在规模上的追求之外，库存大量消耗的现实，也促使企业补充货值。根据统计局的数据，2014年至2016年，房企购置土地面积的增速分别为-14.0%、-31.7%和-3.4%，连续三年负增长。再加上经历了两个销售“大年”，房企的对补库存的需求十分强烈。

第二是2016年末前20强地主会是谁？房企们在经历了2016年拿地大比拼之后，最强“地主”花落谁家？

根据房企公告独家发布TOP20上市房企“地主”榜，中国恒大以2.29亿平方米的土地储备量稳居榜首，排在其后的分别是碧桂园（土地储备1.66亿平方米）、绿地控股（土地储备1.37亿平方米）、万科地产（1.13亿平方米）、以及保利地产（1亿平方米），土地储备面积均过亿平方米。值得注意的是，在TOP20上市房企“地主”榜单中，融创中国意外入围前6名，土地储备面积7912万平方米，其中仅2016年就获得土地面积5394万平方米，60%以上为并购所得。

恒大2016年新增土地储备面积1.02亿平方米，总土地储备已经达到2.29亿平方米，是土地储备最丰富，最多的房企。而一二线城市的土地储备原值达到2689.5亿元，占比74.7%。此外，恒大还拥有许多未列入土地储备的旧改项目。在深圳、太原、石家庄等核心城市拥有35个旧改项目，已支付99.4亿元地价款，规划总建筑面积约1800万平方米，按目前市场价格预计销售总额约为4900亿元。2016年，恒大新增项目213个，新增土地储备面积1.02亿平方米。恒大集团的总土地储备达到2 .29亿平方米，原值3600 .7亿元，而且一二线城市的土地储备原值达到2689.5亿元，占比74.7%.

国家统计局数据显示，2016年全国商品房销售额超11.7万亿。按3733.7亿销售额计算，恒大市场占有率约为3%。中国房地产总销售额每年10万亿左右的规模基本不会变化，变化的是行业集中度。再过10年，预计前十大开发商的市场份额会达到40%左右。不是蛋糕变大，而是做得不好的小企业会被并购掉。从2009年到现在，房地产市场不断调控，但大的上市企业业绩都在不停地增长。按恒大地产此前公布的业绩预期，其2017-2019三年销售额预计将达到4500亿、5000亿和5500亿。营业收入和净利润将分别达到2800亿、3480亿、3800亿，以及243亿、308亿、337亿。

碧桂园的土地储备量仅次于恒大，2016年同样采取了积极的拿地策略，全年共获取413宗土地，建筑面积8752万平方米。其中，属于碧桂园股东的预期建筑面积约6381万平方米，总代价约1281亿元，平均地价仅人民币2008元/平方米。与恒大等大房企布局一二线城市核心区域的打法不同，碧桂园在不同城市的拿地比例较均衡。2016年，碧桂园新获取的土地中一二线城市与三四线城市的地块(不含少数股东权益)按金额划分的比例为64：36。若从面积看，2016年碧桂园新增土地储备中，有75.1%来自于三四线城市。至此，碧桂园已经进驻全国28个省市的456个区县。

绿地控股的土地储备量排在榜单第三位。2016年，绿地新增土地储备项目68个，权益土地面积558万平方米，权益建筑面积1468万平方米，权益土地金额846亿元。在绿地的国内新增土地项目中，一二线城市项目占比86%，住宅项目占比69%。实际上，2016年的房地产销售贡献表上，住宅占比64%，商办占比已落至36%。截至2016年末，绿地在建面积5870万平方米，新开工面积1933万平方米，新增供应面积1491万平方米，竣工备案面积2271万平方米，合同交付面积2089万平方米。

晋升“地主”榜单前五名的房企还有万科地产和保利地产。截至2016年年底，万科土地储备总建筑面积达11284万平方米，权益建筑面积达7278.1万平方米。虽然万科一直保持审慎的拿地态度，但为了保持持续增长和稳定的市场占有率，万科选择在拿地方式上进行变革，如通过合作、股权收购、代建等方式。数据显示，2016年，万科新增土地建筑面积3157万平方米，新增权益建筑面积1892万平方米，其中近6成的新增项目系通过合作方式获取。

截至2016年底，保利地产土地储备超过1亿平方米。2016年，保利地产通过招拍挂、合作、并购等方式完成项目拓展112个项目，其中，通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到75%。凌厉进取的背后：现金流及高负债堪忧。2016年拿地最为迅猛的上市房企除了最强“地主”中国恒大和碧桂园，还有融创中国。过去1年多，融创中国将土地储备从不足3000万平方米推升到逼近8000万平方米的高位，还大手笔入股链家、投资乐视。而这些“地主”们凌厉进取的背后，是现金流的捉襟见肘以及负债累累。

截至2017年1月13日，恒大集团未偿还借款约5652.57亿元，同比增长53%。其中，向银行借款2614.36亿元，其他借款2280.91亿元，优先票据219.66亿元，中国企业债券为537.64亿元。此外，中国恒大还负担着高成本的永续债，2016年底其永续债额增长到1129.44亿元，同比增长49%。2016年末中国恒大净负债率增加26.3个百分点至119.8%。若将永续债算入负债范畴，预计中国恒大净负债率将飙涨4倍。截至去年上半年，中国恒大净负债率为92.97%，若将永续债计入债务，据克而瑞估算，中国恒大净负债率飙升到431.91%。

恒大公告，截至2016年末持有现金总额（包括现金及现金等值物及受限制现金）为人民币3043.3亿元，同比增长85.5%。扣除受限制现金1059.09亿元后，恒大的现金为1984.21亿元，考虑到其净利润仅176亿元(其中60%以上还是永续债持有人利润)，恒大所谓的“充足”现金基本都是借款所得。融创的大举扩张，也使其借贷总额迅速增加。截至2016年底，融创中国通过银行贷款、公司债券、发行优先票据等借贷总额为1128.44亿元；而上年同期这一数字仅417.98亿元，借贷总额大增了169.97%。融创财报显示，2016年底，净负债率为121.5%，与上年相比，上涨了45.6个百分点。

第三是在房地产的新时代，可以预见房地产行业的政策环境和市场生态将发生重大变化，房地产产业集中度将进一步提高。2016年百强房企的销售额已经占到所有房企总销售额的50%以上，至2017年上半年，百强房企的市场销售份额占比已达57%，预计3年内房地产前10强将占市场份额50%。据克而瑞监测数据统计显示，2017年前个11月，108家房企融资总额为10014亿元，同比下降4%，占2016年融资总量的90%，预计全年融资总额相较于2016年持平或有小幅下滑。克而瑞认为，2017年全年房企融资总量并未出现明显下滑，究其原因，主要是部分龙头企业融资力度较大所致，比如中国恒大、阳光城等企业。

另外，其余超半数企业融资总量较于2016年出现大幅下降，这意味着，在融资环境日益收紧的情况下，中小房企可能面临资金危局。2016年11月份以来，开发商的多种融资渠道被封堵，鉴于压低房地产行业杠杆率，降低金融系统性风险的考虑，境内融资渠道不再畅通。融资难遇上调控年，再加上销售回款低于预期，账上不再趴着可以拿去买理财产品的闲钱，偿债期迫近，调控没有放松信号。种种迹象，让开发商嗅到了危险的气息。临近年底，不少房企都在忙着“找钱”，其中，借道海外融资是缓解资金压力的重要渠道。

事实上，在过去几年房企融资演变历史中，借道境外举债确实曾力挽狂澜，甚至数百亿元的永续债曾成就一个企业一跃成为行业龙头。克而瑞称，据不完全统计显示，截至目前，2017年108家房企境外发债合计1993亿元人民币，占总融资额约两成，而2016年全年房企境外发债仅约626亿元人民币。如中国恒大、碧桂园、绿地集团等纷纷到海外进行发债。另据克而瑞监测数据统计显示，今年前11个月，房企境外融资规模达到2553亿元，占融资总额的25%，较2016年全年上升11个百分点，重新成为了房企的重要融资手段。

2016年由于国内融资环境宽松，企业更偏向于国内发债，境外发债的多为融资能力较强的规模房企，其中“TOP10房企”境外发债占比从2015年的31%大幅上涨到了2016年的53%。2017年由于信贷逐步收紧，扩张中的中型房企增加了境外发债，“TOP30-TOP50的房企”境外发债占比从2016年的8%增长到了38%，“TOP10房企”的比例则缩减到了36%。然而，值得注意的是，这些境外的钱并不便宜。这些不便宜的钱最终将成为侵蚀房企利润的黑洞。

当然，鉴于房企整体融资环境的收紧，融资成本随之提升。从108家典型房企在境外发债、公司债及中期票据上的融资成本来看，2017年新增融资成本均有所上升。据克而瑞监测数据统计显示，2017年前11个月，108家房企的境外发债、公司债及中期票据平均融资成本分别为6.72%、6.05%及5.52%，与2016年全年相比，分别增加1.34个百分点、1.03个百分点及1.20个百分点。这主要是因为2015年、2016年国内融资环境较为宽松，融资成本也相对较低；但从2016年下半年开始信贷环境逐步紧缩，融资成本也不断被抬高。此外，境外发债融资成本增加最为明显，除了整体环境影响外，与发债企业的结构变化也有较大关联。