租房市场4年后再升温 两会代表建言完善租购并举

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我国大城市、特大城市仍呈现较强人口聚集态势，流动人口数量持续上升，住房租赁仍将是解决居住问题的主要手段之一。

3月8日这一天，某网站一项关于“你愿意和丈夫租房结婚持续多久？”调查显示，仅有7.28%女士表示可以一辈子选择租房；39.02%的女士表示一天都不愿意；其余53.7%比例表示，可以在某个时期内选择租房结婚。

自2015年以来，租房已呈扩大趋势。链家研究院院长杨现领认为：“从未来需求看，到2030年我国房屋租赁人口将达到2.7亿，如果按照人均20平方米的租赁面积，总租赁面积54亿平方米，而未来缺口至少30亿平方米。一方面，可以吸纳大量的闲置房屋、库存住宅，直接助推房地产去库存的进程；另一方面，为住宅开发提供更多的空间，存量市场无法满足的需求，必然要通过新增开发实现，这为房地产投资稳定增长提供新的空间。”

2016年12月26日，全国住房城乡建设工作会议在京召开。住房和城乡建设部部长陈政高明确提出：“加快推动住房租赁市场立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，努力构建购租并举的住房制度。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制。”

两会期间，构建购租并举的住房制度再度成为热议话题。

租房不易

随着房价攀升，租房市场规模正在逐步扩大。

全国人大代表、龙湖集团董事长吴亚军在她的两会建议中指出：“随着我国一二线房价持续攀升，城镇居民租房占比正逐年增加。在一线城市中，近六成住户都在租房。未来，由于我国大城市、特大城市仍呈现出较强的人口聚集态势，流动人口数量将持续上升，预计2020年增长至2.91亿人左右，住房租赁将成为解决居住问题的主要手段之一。”

以北京为例。据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2016年，北京区域通过我爱我家达成的住房租赁交易量大幅增加，环比2015年全年增长27.5%，自2012年以来第一次环比增长超过两成，仅次于2011年28.8%的环比增长率。

尽管租房市场被动扩大，但租房市场不稳定的诸多现实因素颇多。中原地产分析师张大伟以现实因素指出，买卖市场平稳下，才可能会有稳定的租赁需求，否则租房者会越来越不安。从过去十几年楼市发展看，租售比很低，但房价上涨的速度导致租赁市场的上下游波动明显。如果未来房价平稳了，那么房地产市场的规模将大幅度减小。但从中国城市化发展速度看，购买依然是主要的解决居住方式。

吴亚军援引相关官方数据表示：“2015年住建部在16个外来人口较多、租房需求较大的城市进行的专项调查显示，由于市场上能租到的中小户型住房较少，很多人只能合租，合租比例达到50%。而在热点城市部分地区，房源数量与租客数量更是相差悬殊。供需矛盾助推房租持续上涨，国家统计局发布的数据显示，2011-2015年住房租金类居民消费价格指数呈连续上涨态势，年均涨幅达3.6%，远高于同期CPI年均增幅2.8%。在北上广深四个城市，蓝领合租的租房成本均超过其月收入的30%。对于作为租房需求主力的应届毕业生及中低收入群体，这一支出已成为沉重的经济负担。”

吴亚军指出，我国租房市场存在的问题包括：第一，市场供给不足，租金高居不下；第二，房源主要由个人提供，缺少统一规范管理，“群租房”等违规租赁形式广泛存在；第三，租赁市场尚未建立严格法律法规，承租人合法权益难以得到保障。

加大培育租房市场力度

中央经济工作会议再次重点强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。“促稳”成为2017年一线城市房地产调控的主要目标。实行租售并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径，同时也被作为两会热点再度提及。

吴亚军的建议是，第一，增加土地供给，鼓励开发企业兴建商品租赁住房，建立稳定供应主体；第二，建立商品租赁住房运营企业资质认证体系，向满足条件的运营企业提供税收优惠；第三，对符合条件的承租人进行不同形式的租房补贴，增强其支付能力。建议各地政府结合当地实际情况，建立分级租房补贴体系；第四，将商品租赁住房租户进一步纳入公共服务体系，实现与购房者均等化享有社会服务。

吴亚军提出，在人口密集、房屋租赁供需矛盾相对突出的区域，向开发企业以一定的价格优惠供给自持物业租赁地块，仅用于建设商品租赁住房及指定配套设施。此外，参照商业用地改建为租赁住房的规则，对于目前闲置或半闲置的工业用地，如其区位、配套、交通状况等方面能够满足居住需求，允许将其土地性质调整为住宅用地，按照规定建设租赁用房，避免资源浪费，规划调整后保持土地使用年限和容积率不变，用水、用电、用气价格则按照居民标准执行。对于目前空置的商用住房，允许开发企业将其盘活，改建为长租公寓，进而增加商品租赁住房房源供应。

全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森认为，租房本身就体现“房子是用来住的”重要功能。他建议，政府方面，应该进一步加强政策引导，尽快让租房者和买房者在公共服务方面享有同等权利，尤其是在普遍关注的教育、医疗等方面。同时，可尽快落实金融、土地、财税等方面的支持政策，培育规模化、机构化的专业住房租赁企业。

优客工场、共享际创始人兼董事长毛大庆也建议：“在一线城市及人口密度较大的二线城市，政府应尽快完善租赁房的相关法律法规，一方面对企业建设用于居住目的的租赁房给予税率优惠，并鼓励众创空间升级，优先供应此类空间用房及政策扶持；另一方面，舆论导向上应强化以租代购的城市居住新观念，鼓励现有房源的租赁房改造工程，盘活存量资产，助推地产转型。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受21世纪经济报道记者采访时表示：“从中央层面，已经有将近两年时间，去推动整个事件的发展。包括最近的租售并举，以及 房子是用来住的，不是用来炒的 观点的提出。可以看出，从中央到地方政府的决心和推动力是非常大的，将闲置空置的房源推到租赁市场上来。最近租赁规模化经营，即长租公寓也是近两年资本市场的一个热点，很多大的开发商也进入这个领域，作为自己产业转型的试点。整体比较热闹，但实际上，从中央政府到住建部虽然文件发文很多，但是在地方政府执行层面，他们推进组织实施的动力和具体落地方面还不是很给力。租赁规模化试水的成分比较大，但真正形成规模和持续发展，从而能盈利，支撑整个行业发展的大型企业并不多。与之相配套的产业政策和金融创新，包括市场规范和秩序也不是很完善。”

胡景晖认为，长期来讲是要在全国范围内形成产业人口的合理布局。我们地域辽阔，有很多二三线甚至四线城市有着很多新的经济内增长的动力，如果能够实现产业人口和教育、医疗等公共资源的合理布局，实现均衡发展，不管是买新房、二手房还是租房都不是问题。