都说今年是楼市小年，为何三四线城市会爆发？

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几天前，几个龙头房企相继发布了2017年前两个月的销售数据。其中2016年销冠的恒大前两个月销售额为684.1亿元，万科前两个月销售额为416.2亿元，碧桂园业绩最为亮眼，前两个月累计销售额达到了惊人的872.6亿元，同比大涨269%。

2017年是房地产小年？

房地产经过了2016年的大涨，各界均认定2017年是房地产的小年。从热门城市的数据来看，的确如此。中指数据显示，北上广深等城市近六个月的成交量呈逐步走低态势：

需要指出的是，受政策影响，1-2月份，热门城市的新房备案价格受到严格打压，开发商很难在预售价格上有所作为，整体呈现出“量跌价稳”的态势。所以，一线楼市的确称得上是“小年”。

再来看看三四线城市，兴业证券统计了部分城市的新房成交数据：

以上排名前20的三四线城市中，东部城市占了14个，中部城市有常德、马鞍山、岳阳、芜湖、九江、襄阳6个城市，没有西部城市。与全国200多个地级市相比，本轮行情还远未普及。

龙头房企中，碧桂园的爆发正是源于此，与恒大等房企将重心逐渐前移至一二线城市不同，碧桂园逆向下沉至三四线城市，2016年该房企70%的资金支出流向了三四线城市，土D储备中三四线城市也占到了78%。

一二线城市走的是价格，量虽少，但单价高，成交额也能稳得住，三四线城市靠的是量，量上来了，成交额就会飙升？

三四线城市何以在这个时候爆发？

从时间的角度来说，三四线城市已经蛰伏挺长时间了，2014年全面滞销，这才有了2015年的全面降息，然后2016年“歪打正着”，三四线城市没启动，倒是一二十个热门城市房子不够卖了。如此算来，三四线城市至少沉寂了4年，2017年热门城市开始“沉寂”，三四线城市的爆发有点“顺其自然”的味道。

从需求的角度来说，本轮三四线城市的爆发呈现出典型的“外溢性”特征，简单说，靠近一线城市周边的三四线城市开始爆发，不过这种爆发态势却也再次暴露出房地产回归“居住”的难度，刚需和改善可能占据主导，但也夹杂了不少非居住需求。

以京津冀为例，目前河北已经有九个县级城市收紧了房地产销售，外地人一般只能买一套。以涿州为例，目前该市要求外地人只能买一套房，但没有对社保和个税提出要求，一旦后市表现不如预期，社保和个税可能随时会推出。如果真来这一招，外地需求将会被遏制。道理很简单，涿州的外地购房者主要来自于大城市，他们基本上不会选择在本地缴纳社保和个税。

不对社保和个税提出更高要求，也体现了地方在面对楼市火热时的求稳心态：既需要接受部分外地需求，也要让本地刚需有房可买。

可持续性如何？

上图是2016年东中西部房地产销售情况，其中中西部销售额之和还不及东部地区。于此同时，房地产待售面积的60%以上却集中在中西部。

3月8日，陈部长向外界透露的消息值得关注。他表示，除了已经实施的措施外，目前还储备了若干措施。

观察君认为，结合2016年房地产销售情况，该表态似乎印证了三四线楼市会有更好的表现。鉴于房地产待售面积6成以上集中在中西部，按照2016年的销售速度，此轮三四线楼市复苏将会维持几年时间。

如果三四线楼市维持目前的态势，储备措施不会更新，但如果势头有所衰减，就会随时推出。至于会推出何种措施并不重要，但核心仍然是满足“进城农民的住房需求和市民改善居住的需求”。

不过，作为购房者，我们仍然要有清醒的认识，对于本地居民来说，买房可以走心点，根据自己的实际需求来。比如农民家庭进城买房，可以让孩子接受更好的教育，它是实现家庭代际升级的重要步骤。

不过对于非本地居民来说，千万别惦记这些城市，这些城市在房地产火爆的时候也没能火起来，在未来“长效机制”生效的时候，更不具备炒作空间。

对于那些环一线城市的三线城市来说，它们足够“特别”，轨道交通的向外延伸，使得这些城市与核心城市联接得越紧密，核心城市的户籍人口增长不明显，但核心城市以及外围的实际常住人口根本不会减少。这一根本趋势决定了环一线城市存在一定的上涨空间，唯一的风险来自政策层面，短进短出的买房行为需谨慎。