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曾经一线城市经常见这样的广告语：“投资X商铺，N年回本，一铺养三代！”多么吸引人，多么诱惑人！大佛想说的是20年前买一套的确可能养三代，十年前投资一套，估计只能养一代，现在投资商铺，弄不好一铺套三代。 钱多了后考虑买商铺，是之前风靡很久的投资之道，商铺主要是随房地产价格上涨而被炒起来的，但商铺真有那么高投资价值吗？个人认为不然？
一、要看租售比
商铺这东西是否有价值，最关键的就是看它的租售比值。通俗的说就是，你花钱把它买下来，然后租出去，多少年收回的租金，才能够赚够购买时候本金。国外租售比一般指买价/每月的租金，150个月以内能收回本金的，相对来说有一定价值，100个月以内能收回本金，这种商铺的投资价值就很高。所以国外在衡量租售比的标准线为150，超过150的价值都偏低。但国内，考虑房价、商铺价格一直处在上涨阶段，经常房子的租售比超过300以上，依然还有人在疯抢，这其实是一种浮躁的现象。大家可以看看国内一般买价超过30万，月租金也就1000，即一年租金不超过12000的房子居多。这类房子，如果房价不涨，都很容易套在自己手里面。 需要注意的是，咨询租金时，一定是要在同一地段的同类型商铺，才有价值，一环和二环的地段的商铺没有可比性，不在一个商圈的商铺没有可比性。
二、要看未来是城市人口增长速度
未来城市人口增长速度越快的，商铺投资价值越高。因为只有进入城市的人口越多，人均占用商铺资源才会越紧张。相反如果是人口流失型城市，商铺的价值会很低。人口流失型城市最多的还是体现在曾因资源类兴起城市。在资源开采处在产量上升阶段时，为一个地区带来的经济红利不仅仅是资源，还有这个地区的人口快速增长带来的红利，但当开发的资源临近枯竭后，大量的从业人员就会逐步退去，与主体经济支撑行业相关的各类社会服务类、教育类等行业从业人员也会随之离去，这类城市最容易出现人口负增长。资源集中类地区在西北部地区相对较多。
三、看城市所在的城市人口占比
一个地区城市人口占比越小，未来就会有更大的潜力吸引居民进来入驻。如果城市人口占比本身就已经很高，这种情况下，城市的发展空间就比较小，要知道目前发达国家城市人口占比也就在70%左右，一个地区城市人口占比达到60%以上时，相对来说发展潜力就已经偏小，特殊地区除外。如果城市人口占比在40%以下，商铺的投资空间会大些。
四、看商铺的开发商公司是否靠谱
背景实力越雄厚的开发商，相对来说违约率越低，背景实力越差的开发商，它给投资人做出的很多承诺，很有可能无法实现。因为这几年兴起了大量商铺承租数十年，且承诺未来租金回报率往往不低于8%的商业模式，这种模式本质是开发商融资手段之一。跟网贷平台融资手段差不多，只不过是开发商拿商铺的所有权和未来10来年的使用权做抵押。这里面有几个坑，如果开发商把商铺的建设用地已经抵押出去，即使全额付款的投资人，不一定能拿到商铺的产权。而且很多商铺都是在未建好时，就开始预售，甚至有部分开发商连预售许可证都未拿到，就开始售卖商铺。这种坑，大佛（公众号：大佛聊互联网金融）总结的就是在商铺的产权未能办下来以前，买的越早，风险越高，而且买的越早，还存在资金成本闲置的损失。另外一个风险就是后期无法兑现承诺的租金回报率，因为有部分商铺是承诺固定回报率，但部分商铺，买的价过高，甚至一个小县城欠繁荣地段商铺能卖到好几万一平米。如果未来租金收益不能达到回报率要求时，就会存在违约风险，违约后，投资人维权是非常困难的。 近期网贷行业有个案例，即网贷平台亿好金服上面的债权逾期，平台给投资人出的兑付方案就是拿商铺抵投资人的债权，在平台有待收的投资人都可以把待收的钱拿去买抵押的商铺。而抵押的山东培德医药城内的商铺认购价格仅仅只需要3000元/平米，很意外吧，外面炒作的商铺N万一平的，平台信用破产后，3000一平米处理给投资人，大家都还不要。可以想象其它商铺价格水分有多高。公司真到信用破产后，商铺还有多大价值呢？前段时间有位投友私下给我诉苦，说贷款数百万在浙江那边买了套包租商铺，但房子建好后，一年的租金都未收到过，开发商就违约，去找开发商维权，也是一拖再拖，每个月还要还巨额的贷款，整个人和家庭都快崩溃了，这哪里是养三代啊，明明就是套三代，这就是比较现实的经验教训！
五、看地区、看地段
一个城市，热闹的地区永远都热闹，反到是那些新区，边远地区，市场还是很难兴起来，即使兴起来也很难达到原有城区最热闹地段的繁荣度。繁荣的地段本身就繁荣，未来再差也不会差到哪里去，新兴地段虽然有较大的潜力，但发展兴起并不太容易，往往需要政府数十年的规划和引导，才能有一些起色，尤其是前些年打着靠近地铁口热销的地段，更容易出现陷阱。另外比如西北地区，本身人口密度就很小，要发展起来的难度也大得多，商铺的投资价值，相对来说也更小。
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发表于 2017-3-13 12:46:14
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