中国楼市规则重构下不改的11个规律

经纪圈客服

楼市调控在继续，但和往年调控不一样的是，今年调控多了很多创新名词、创新措施。而且很多是颠覆了过去的游戏规则。

但虽然游戏规则在重构，基本规律依然不变！

1：全国超过10个城市限售：历史第一次出现年限禁售政策。

厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、启东超过10个城市，历史首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。

从目前看，2016年930来全国全国已经有超过45个城市出台了各种房地产调控政策140余次。

2：亲妈央行银监会不爱房地产？

虽然从内心看，现在银行依然溺爱房地产，但从表面看，对房地产的审核的确在变严格。

3：拿地规则重构：招拍挂游戏规则改变。

上海规划和国土资源管理局网站突然发布，原先中止出让的三幅（含）宅地——临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块重新上市，于5月26日现场出让。

调整为招标挂牌复合式出让

有效申请人数三人及三人以下的为挂牌出让

有效申请人数超过三人的为招标出让

投标人声明在上海地区开发建设项目时均不存在被要求整改的情况若是招标出让，排名顺序前3位的投标人，才能入围竞标！

4：商办市场的游戏规则颠覆

以浦东区唐镇、普陀区为试点的整治运动已在如火如荼进行中。春节后，上海先是浦东唐镇“拆违”、后有普陀大规模违法出租房被陆续关停；日前，虹口区虬江路已发通知要求违规长租公寓清退租客。

北京商办全面限购：

这一系列楼市调控的主要新特征有3点：

1：城市圈全面封堵，比如北京及雄安新区周围全面限购、珠三角、长三角，过去限购以一二线城市位置，当下是很多四线城市也进入限购范畴。

在过去一年多，全国包括京津冀、长三角、珠三角及周围区域，因为价格绝对值较低+各种利好集中，导致投资需求旺盛，在过去一年多房价上涨了一倍多。

2：历史首次开始系列城市限制持有年限，包括厦门、福州、广州、珠海等10几个城市均出台了新购房必须持有一定年限后才可以转让的政策。

这些政策严格打击了短期炒作的投资者。

3：一二线城市基本全面恢复了认房又认贷的信贷政策。

从政策预期看，本轮房价调控全面再升级，遇涨即调。而且与往年调控不一样的是，本轮以北京为代表的城市调控力度刷新了历史纪录，多次政策可以说全方面封堵了任何炒房的可能性。

出现大量炒房客是这些区域限购的主要原因，这也体现了现在社会资金宽裕，在过去一年多很多炒房客获利丰厚。

从后期市场发展看，预计还有更多的城市会加入了调控城市范围内。

中国地产永远不变的6大规律：

●融资定律

房地产被公认为具有保值、增值的功能，正是基于此，房地产更具备另一种特殊功能--融资功能；反过来讲，作为融资的担保，银行更相信能提供房地产抵押的借款人的资信。

所以看房价预期，其实就是看资金成本预期。伟哥一直说的看看余额宝收益率变化。

●电线杆干净定律

很多人想找城市投资，其实看看电线杆。

指马路上电线杆或围墙等被小广告乱张贴侵占的程度。这是异地投资，判断房地产发展潜力的定律--房地产潜力与电线杆干净程度成反比！这个与我们通常的想法相反，它客观地提示了外来人口的数量和需求潜力。

●从众心理定律

房价会涨还是会跌，很少人会心里有数。所以，老百姓有一种买涨不买跌的心理。一看到报纸上报道有排队买房的，就心里着急，就激动；

●竞合定律

土地拍卖时，地产商联合起来拿地。这种竞合现象越流行，越说明土地供应量有问题，竞争激烈，或者说这种竞争越来越充分。

●街道树径定律

这是判断街区价值（环境、人文）的显像定律，主要用于：判断不同街区之间的价格差（往往与树径差成正比）；确定主流居住文化形态和人群。由于我们原本机动车道路窄，此定律的变化，如阔路砍树等，反映物业的价值变化。

●售房处风格定律

一个城市楼盘的售楼处装修豪华程度可以反映该城市地产销售市场竞争激烈程度。售楼处装修豪华，说明当地销售市场竞争激烈，市场比较规范。售楼处非常不起眼，说明当地市场比较好，但并不代表当地市场机会很大，因为也许要靠资源才能拿到土地，没有政府资源者最好不介入。

●房地产调控定律

房地产调控从来都是有效的，历史上，只要调控房价肯定是跌的，但总是小跌就开始放松调控，大跌就出台刺激政策，所以对于未来房价不要抱着调整到2018年的预期。

●房价上涨定律

中国房地产并非完全市场经济，走势非市场化。而且从全国看，实际分化非常明显。一个字涨或者跌，也不代表全国。

●6.5经济发展定律

考虑了与全面建成小康社会目标相衔接，考虑了推进结构性改革的需要，也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生，有6.5%—7%的增速就能够实现比较充分的就业。

●房价城市定律

未来城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。

●人口需求定律

中国房地产还远远没有到崩溃的时候，因为城镇化率才56.1%，但是户籍人口城镇化率仅为39.9%,两者之间存在着16.2个百分点的差距。这其中，除部分城市落户难外，大部分都是买不起房的打工族，需求基础依然存在。

归根结底说，房地产市场其实就是相关方的合同游戏：

一、开发商与土地出让方的合同关系；

二、开发商与建筑方的合同关系；

三、开发商与银行的合同关系；

四、购房人与开发商的合同关系；

五、购房人与银行的合同关系。

从逻辑上，招拍挂+交易环节税费+经济发展为纲，这些核心原则还未变。

从市场节奏看房地产市场三段论会回归：低端有保障+中端有支撑+高端有市场，房地产市场依然是有市场。

楼市从来不怕调控，以为宏观调控一直都有，过去房价上涨从来不是因为调控无效，都是在房价下调过程中，调控放宽，那么这一次的游戏规则改变，会不会不一样？