在哪类城市买房置业？首先要看大趋势

晓晓菜鸟

2019年买房置业,哪个城市最有发展潜力呢?

恒大研究院院长任泽平刚刚出了一份新报告,给出一个答案!

从总体发展潜力上看,2019年深圳、北京、上海、广州稳居中长期发展潜力榜单前4名,二线城市中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十;东部地区有32座城市进入前50名,长三角、珠三角地区表现尤其突出。

值得注意的是,这篇报告的判断与各大房企的观点惊人相似。

三四线城市需求明显透支

任泽平:“部分三四线城市需求明显透支。”

孙宏斌:“房地产宏观调控对三四线城市影响比较大。”

任泽平表示,三四线城市多个指标在下行。前期受棚改货币化刺激销量暴增、缺乏基本面支撑的部分三四线城市存在需求透支风险。

人口方面,三线城市全域流入流出基本平衡,四线城市持续流出。库存方面,西部地区、四线城市总体库存风险较高。拿地成本方面,三四线城市连续5个月上行。

融创中国董事长孙宏斌表示,房价调控继续从紧,一二线城市因为二手房价格基本处于倒挂状态,所以对市场影响没那么大,“调控对三四线、四五线城市的影响还是会比较大。这两年的三四线、四五线城市的房价涨得非常多”。

万科首席运营官、执行副总裁张旭也在日前表示,“三四线城市我们(万科)会较少进”。

某知名地产分析人士认为,目前部分三四线城市很大程度上消耗了前期上涨的红利。

易居研究院最新的研究数据也表明,在其监测的13个城市中(一线北京、广州、深圳;二线成都、杭州、南京等;三四线岳阳、金华、扬州、佛山等),8月上半月成交量增速方面,佛山、扬州、岳阳、金华等三四线城市,增速下滑十分明显。

八成新增人口将集中于19个城市群

任泽平:“拥抱城市群,把握大趋势。”

万科张旭:“拿地集中在长三角、珠三角这些区域。”

恒大研究院的报告,将百强城市与城市群之间的逻辑关系做了联系:2019年发展潜力百强城市中,有96个城市位于19大城市群,有54个城市位于24个千万级大都市圈。

具体来讲,大城市创造的人均财富多:从人均生产效率看,分规模人均创造GDP呈现规模从大到小的递减现象;1000万人以上的城市人均创造14万元GDP,是100-300万人城市的2.1倍,是20万人以下城市的约5倍。

城市群层面,19个城市群的核心在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个城市群。预计到2030年,中国2亿新增城镇人口约80%将分布在19个城市群,其中约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。

都市圈层面,24个1000万人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口创造约54%的GDP,其中上海、北京、深莞惠、广佛肇等都市圈发展潜力明显居前。

从已经公布的房企半年报来看,各路房企也把未来业务的重点集中在诸如京津冀、长三角、珠三角(特别是粤港澳大湾区)等城市群。

碧桂园总裁兼执行董事莫斌表示,碧桂园地产业务重点在粤港澳大湾区,截至2019年6月底,仅仅在粤港澳大湾区内,碧桂园就拥有3467亿元的权益可售货值。

早在2017年,恒大土地储备约91.1%就位于国家批复或者规划的城市群。

对于买房人来说,道理也一样。上述知名地产分析人士表示,购房者应当选择发展潜力较大的城市,并选择发展潜力较大的区域。

哪些城市值得置业

在任泽平的这份报告中,哪些城市值得置业?

“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。”

从人口看,深圳、广州、杭州常住人口大幅增长,西安、成都、长沙等中西部核心城市日益崛起,北京、上海、天津、苏州、无锡等东部城市人口增长放缓。

从产业看,京沪深占据绝对高地,杭州、广州、苏州、南京、成都等城市居前。

从土地供应上看,一二线城市住房供给偏紧,东北地区则有过剩风险。