2017年楼市新常态：质量型增长的白银时代

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2017年楼市新常态：质量型增长的白银时代

      你方唱罢我登场。在内地房地产市场显露非理性增长的趋势时，部分地方政府不得不接连制定限购限贷政策，以抑制楼市因投资投机需求过大形成的疯狂增长局面。

2016年9月30日。北京率先出台新的楼市调控新政，紧随其后，天津、武汉、成都、合肥、郑州、苏州、深圳、南京、厦门、广州等城市均密集表态，先后出台限购限贷等调控措施。同年10月8日上海和南昌加入调控阵营，短短9天时间，全国已有22个城市先后发布新一轮楼市调控意见。

时间不紧不慢步入2017年，楼市调控仍在加码。截至2017年3月底，北上广深四个一线城市全部执行“认房又认贷”政策，且非户籍人口购房门槛均提高至5年。杭州、南京、郑州、成都等二线城市则相继加码限购力度，将非户籍人口购房门槛均提高至2年，长沙、青岛、石家庄依次重启限购，外地人限购一套，同时提高购房首付比。

不止如此，与此前楼市调控多集中在一二线城市不同，部分一线周边县市及省内热点城市也陆续加入调控阵营。河北涿州、沧州、保定市涞水县、张家口市崇礼区开始限购，浙江嘉兴、嘉善县升级限购限贷力度，广东佛山、中山在限购力度上均有不同程度加码。

“限购+限贷”组合拳下，楼市何去何从？房企又将以何种姿态应对楼市调整？

“房子不是用来炒的”

不同于以往楼市调控“一刀切”，“因城施策”实现差异化调控，也是“新常态”下政府为抑制楼市过高过热增长采取的“新举措”。

2017年3月5日，第十二届全国人大代表大会第五次会议召开，李克强总理作政府工作报告时指出，2017年要因城施策去库存，加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。

分城施策背后，是一二线城市“高房价”与三四线城市“高库存”之间的矛盾愈发明显。

报告中指出，一二线热点城市房价过快上涨本质还是土地供应不足，下一步各城市仍需加大土地供应力度，提前释放未来的部分供地指标，进一步提升土地供应规模。同时报告要求各城市要加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。克尔瑞研报预测，热点城市调控政策愈加严苛，部分热点城市或将加码限购；现有调控城市将进一步扩容。

针对三四线城市，李克强总理在政府工作报告中提到， 目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。

“针对化解房地产市场高库存风险，各省市均提出了明确的目标。海南省计划2017年将商品住宅库存去化周期控制在18个月以内，山西省2017年商品房去化周期控制在10个月左右。”克尔瑞预测，去库存将是2017年房地产市场的重要主题，三四线城市房地产政策层面仍将延续宽松走向，刺激性政策应加紧落地执行，以便更快、更好地实现三四线城市库存去化。

各类调控举措背后，其目的是要坚持住房的居住属性。“房子是用来住的，不是用来炒的。”早在2016年年底召开的中央经济工作会议中就曾明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展。

融资收紧的机遇与挑战

只有当大潮退去的时候，才能知道谁在裸泳。

2017年3月2日，国务院新闻办公室召开银监会专场新闻发布会，在提及2016年全国一二线城市上涨过快及对房地产市场的贷款情况时，中国银行业监督管理委员会主席郭树清表示，银行贷款大概1/4投向了房地产，去年新增贷款中有45%是房地产贷款，金融风险里面，房地产泡沫风险也是经常提到的一个风险。为此，郭树清专门指出，在金融调控方面，希望银行从自己的实际出发，稳健、审慎地把握对房地产市场的资金投放，包括对开发商和居民个人。

不只是银行放贷收紧。实际上，自2016年10月份地产调控以来，房地产企业融资就已经被戴上“紧箍咒”。时代周报记者获悉，除银行贷款、公司债（公募+私募）等主要融资渠道外，地产企业股权融资、发行 ABS、地产基金、资管融资等各类渠道也均有不同程度的收紧。

2016年10月开始，上交所、深交所纷纷出台文件明确公司债发行门槛，规范房企发行公司债行为；证监会、银监会提出严禁违规资金进入房地产领域。发改委要求严格限制房企发行公司债用于商业性房地产项目。

2017年2月13日，中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件，强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。根据此前信托业协会数据显示，2016年4季度末，资金信托投向房地产领域的规模为1.43万亿元，占比为8.19%。

2017年2月17日，证监会对《上市公司非公开发行股票实施细则》部分条件进行修订。其中上市公司融资后18个月内不能启动再融资，次新股再融资将受限。此外，融资额度也不能超过上次发行股份的20%。

种种迹象给出了一个清晰的信号，即监管部门正在收紧融资规模，多渠道收紧房企的“杠杆”。

新城控股副总裁欧阳捷告诉时代周报记者，金融形势逆转就包括金融监管更加规范、非标业务受到清理、资金供给有所收紧、资金成本有所增加。

谨防规模增长后遗症

谈及融资政策收紧对房企的影响，新城控股董事长王振华认为，这对大型房企的影响并不大，反而会加快行业整合，同时也是机会。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，融资渠道收紧后，对于房企来说，势必需要加快销售，因为相对来说，销售依然是房企快速回笼资金的一个很重要体现。不排除今年部分房企通过并购的方式，实现企业规模的扩大，这样也能够降低相应的投资成本和企业经营成本。

2017年3月22日，中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行。报告显示，2016年10强房地产开发企业销售总金额约占500强销售总金额的35%，销售面积总计约占500强总销售面积的38%。前50强、100强、200强销售金额分别约占500强总销售金额的60%、70%和90%。此外，500强房企全年商品房销售面积总额达5.2亿平方米，同比增长31.6%，销售金额创下6.3万亿元的新高，同比增长40.1%。500强房企市场份额按面积和金额分别为33.05%和53.35%，分别较上年提升6.33和7.51个百分点。

中国房地产TOP10研究组研报指出，2016年百强企业凭借准确的市场研判、契合主流的市场布局与产品架构，实现销售规模加速提升，市场份额突破四成。同时，大型百强企业规模效应凸显，盈利能力加速分化，行业资源加速向更大规模的企业集聚，“强者恒强、快者愈快”的定律在行业发展中的主导作用更加显著。

研报同时提醒称，部分热点市场布局过于集中的百强企业，若依存度过高的城市需求透支将对其未来销售造成不利影响；部分短期债务集中的高杠杆企业，若集中偿付压力与销售回款压力共存将潜藏财务风险隐患。因此织密扎牢财务安全的保障网，是部分百强企业面临的重要任务。

不过可以肯定的是，中国房地产市场进入白银时代，有质量的增长将取代过去单纯的规模化增长，成为越来越多房企追逐的目标。

越秀地产董事长张招兴则对时代周报记者表示，现在行业集中度越来越高，不进则退，但要把规模定到1000亿元，甚至2000亿元并不现实，“公司追求的是有质量的增长”。