“开口就是8折”！二手房房价泡沫已基本消除？

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转自：安庆新闻网
过去都说二手房是楼市“晴雨表”，但近一年以来，二手房已经C为一手房的擂台对手。
先看一组数据对比，《每日经济新闻》记者综合各方数据统计：
今年3月，合肥二手网签6894套，新房备案1402套，二手是新房的4.9倍;
南京二手住宅交易8563套，新房交易2336套，二手是新房的3.66倍;
深圳二手交易3840套，新房交易2816套，二手是新房的1.36倍。
头部房企都已经感受到来自二手房的压力，如华润置地副总裁陈伟所说，“目前市场还是存在库存依然70%左右都是总价200万元内的房子，大多数还是刚需在买。二手房价格去年跌了很多，今年前三个月还在继续跌。现在处于明显的以价换量时期，去年同期二手交易均价还是18900元/平方米，今年只有15900元/平方米，换算下来100平方米的房子跌了整整30万元。
相较新房，二手房的交易优势在于议价空间大且自由。
武汉一家中介机构中层人士告诉记者，今年以来，二手房买家开口砍价就是8折、7.5折，价格挂高了的房源连浏览量都很少。比如，一套位于汉阳的钟家村片区二手房，开始挂牌125万元，根本没带看，调整到115万元后才有人看，看了以后对方直接砍价到100万元。
上海易居房地产研究院在4月10日的一份报告中选取了“一线城市老破小类型的二手房价格”，以此衡量二手房价格泡沫。据其测算，2019年二手房价格泡沫开始不断“吹大”，从20%持续扩大到2021年一季度的历史高点即58%，随后该泡沫持续变小。
而到了今年一季度，该泡沫仅为5%，意味着历时三年，一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态。这很大程度上也代表了全国二手房价格泡沫的基本消除。
开发商和业主开始C为竞争对手
多数城市之所以二手房可以顺利交易，通俗来说就是因为“价格调整到位了”，尤其是对于一些学区较好、地段不错、户型不错的降价二手房。
相较之下，由于多方因素，新房并不能直接或者大幅度降价，基本都是以特价房、送车位、装修包等方式进行促销。
中指研究院数据显示，3月百城二手住宅平均价格为15088元/平方米，环比下跌0.56%，跌幅较2月扩大0.19个百分点，已连续23个月环比下跌;同比跌幅扩大至4.80%。二手房价格下跌城市已连续10个月超90城。
武汉汉口一家房产中介门店的负责人张荣(化名)对每经记者表示，新房对二手房确实有挤压效应。武汉有部分客户是来自周边市县的，受到当地部分延期交付或烂尾楼的影响，包括他们在内的不少客户目前对期房信任度较低，还有部分人是认为房价还会继续降，“观望情绪一天比一天重，我们手上的客户基本都觉得5-6月市场还会再降一轮。”
过往二手房普遍都依托周边新盘提价或促交易，如今都在比价抢同一批客户。
广州天河3月底新开的中国铁建·招商蛇口西派天河序，开盘价最低去到6.9万元/平方米，最高约9万元/平方米。这一开盘定价精准阻击周边二手房，紧邻该项目的二手房信达金茂府，2024年以来交易单价在7.3万-8.4万元/平方米。
3月以来，上海、广州、C都、合肥等地多个高价豪宅项目要么开盘售罄，要么去化较高，他们的共同点是都位于核心区域且开盘定价较为合理。
记者采访了解到，广州海珠区的中海大境项目C为广州今年以来首开项目销售额第一，从3月28日开盘至4月1日，累计销售额达到38亿元，交易价在7万-9.8万元/平方米。
张荣表示，他们门店代理的新盘总价多在400万元以内，开发商在降价幅度上还是有控制的。比如某华南品牌开发商一个新盘前年卖18000元/平方米左右，现在部分房源低楼层特价房在15800元/平方米左右。
“其实降得不算多，还是比较控制的，目前我们代理的项目都没有短期降价幅度特别大的，毕竟如果降太多，对销售也不会有特别大的促进。”
李宇嘉认为，当前楼市既有需求不足(支付能力不足)的问题，也有供给过剩(新房+二手房)、供给不匹配需求(主要是新房不匹配需求)等问题。调控必须要转向二手房市场，疏通新房和二手房、刚需和改善的良性循环。近期，郑州等城市启动“卖旧买新”也是这个思路，对二手房挂牌的堰塞湖“定向泄洪”，降低二手房跌价预期，同时带动新房销售。