房地产市场长期仍有发展空间

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年初，关于房地产市场在2024年春季是否会迎来“小阳春”，引发大家很多期待。从今年一季度房地产投资、销售情况看，市场仍处在调整过程中。但应该看到，尽管一季度销售量与去年同期相比有回落，但绝对数量并不低。为促进房地产市场稳定发展，有关部门和地方发布了一系列政策措施，相关数据表明，这些政策措施正在显现积极效果。从长远看，我国房地产市场仍然具有持续健康发展的条件。
房地产是国民经济支柱产业，并且已经历了一段时间的调整。房地产市场未来走势会怎样？买房的人多起来了吗？价格怎样了？这些问题很多人都非常关心。想买房的希望房价继续跌，觉得还有下行空间，继续观望。想卖房的，自然希望涨价。数据表明，今年一季度，仍有一些房地产相关指标与去年同期相比下降了，但这个下降有去年基数高的因素影响。
以房地产销售指标降幅扩大为例。2023年3月起房地产销售迎来“小阳春”，当月新建商品房销售面积约为1.38亿平方米，为全年各月最高。2023年4月，新建商品房销售额增速和销售面积增速均为2023年12个月中最快。2024年3月，新建商品房销售面积是1.13亿平方米，比去年3月少了2500万平方米左右，同比增速放缓。但对比去年6月以后房地产各月的销售量，今年3月房地产销售量比去年下半年各月绝对水平都高。这表明，今年一季度尤其是3月房地产同比销售回落确实有去年同期对比基数较高的原因，绝对量水平并不低。
支持房地产稳定发展的政策措施效果持续显现。“三大工程”拉动房地产开发投资增长。2023年中央金融工作会议后，中央及地方加快保障性住房、“平急两用”公共基础设施、城中村改造“三大工程”推进力度，积极构建房地产发展新模式。一季度，“三大工程”拉动房地产开发投资0.6个百分点。
房地产融资协调机制使房企融资难有一定缓解。住房和城乡建设部、国家金融监管总局推动各地建立房地产融资协调机制，为当地金融机构推送房地产项目“白名单”，支持房地产项目融资。今年一季度，房地产国内企业贷款降幅比1月至2月收窄1.2个百分点，这与“白名单”融资政策落地有直接关系。
因城施策房地产调控举措有助于活跃销售。今年以来，各地加大支持房地产稳定发展的政策力度，包括放松限购、降低公积金贷款利率等。有30多个城市提出住房“以旧换新”政策，旨在让有改善性住房需求的群众安全、高效、快速达C换房目的。多城还宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，此举为购房者提供了更加灵活和优惠的贷款条件，有助于买房人降低购房C本，提升购房积极性。在各个地方政府共同努力下，今年一季度新建商品房销售面积和销售额比1月至2月降幅分别收窄了1.1个和1.7个百分点。
应理性看待当前房地产市场的调整。每一个行业的发展，往往是有起有落的。房地产行业历经多年高速扩张，从2003年到2020年，房地产投资年均增长19.9%，商品房销售面积年均增长10.8%，商品房销售金额年均增长20.3%。按照产业长周期，进入现阶段的调整是正常的。当前的房地产行业调整，有利于房地产构建新模式，有利于结构优化，尤其是有利于房地产业高质量发展。传统产能和落后产能可以实现出清，在充分竞争过程中，整个行业可以为购房者提供更好的房子和服务。
房地产市场未来发展空间仍在。城镇化进程还在推进，2023年我国常住人口城镇化率为66.2%，但户籍人口城镇化率还不到50%，仍有1.8亿外出农民工在城市中没有完全市民化，在这些进城农民工中购房比例不高。且现有存量住房中，90平方米以下中小户型住房仍占绝大多数。随着人们生活水平提高、城镇化深入推进，我国房地产市场改善性、刚性需求仍较多，依然有广阔的发展空间。（本文来源：经济日报 作者：亢 舒）