上半年东莞房价领跌湾区楼市，李嘉诚5折出货仍赚6倍？

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本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 深圳报道
降价换量C楼市新常态，李嘉诚深谙此道。
据《华夏时报》记者了解，今年上半年，李嘉诚旗下的长江实业集团（01113.HK，下称“长实集团）在香港推出的三个新房项目均打折出售，其中就包括Blue Coast，降价幅度23%至32%之间。7月，李嘉诚旗下位于东莞“海逸豪庭”项目以5折起的价格抛售在售房源，最低单价约1.3万元/平方米，两房总价90万元起售，三房总价120万元起。
降价带来了交易量。像Blue Coast首轮推出422套房源，4月6日首轮发售沽出406套房源，占比96%。
7月17日下午，海逸豪庭项目的销售人员也向记者表示，“客户量太大了，最近卖了100多套。现在还有一些尾盘在销售，5楼以下的低楼层和顶楼，价格在1.4万元/平米—1.5万元/平米。”
对于为何海逸豪庭项目开发进度缓慢和近期打折出售的主要原因等问题，《华夏时报》记者于7月18日向长实集团发送采访提纲，但截至发稿，尚未收到进一步回复。
一平米降1万元
7月5日，海逸豪庭项目微信公众号发布信息指出，“目前，海逸豪庭·尚都精品洋房实景开放，现楼交付，为庆祝香港回归27周年，特推出部分团购优惠单位，限时限量发售。”
记者还注意到，该项目的活动海报显示推出8套团购房源，约1.4万元—1.5万元/平米，首付14万元起，是建筑面积69—125平方米的洋房产品。活动截至7月14日。
不过，7月17日下午，海逸豪庭项目的销售人员向记者指出，还有房源在出售，价格约为每平1.4万元—1.5万元。之前说的1.3万元/平米，只有一套房源，现在已经没有了。
而在谈及为何打折促销时，上述销售人员表示，“现在在清盘，之前项目销售均价约2.3万元到2.4万元，相当于每平方米售价下降近1万元。”

东莞海逸豪庭尚都精选特惠单位价格表。 海逸豪庭项目销售人员供图

同时，记者通过东莞住建局官网了解到，海逸豪庭最近一期取得预售证的时间为2023年6月，备案单价3.1万元—4.3万元/平米。
降价幅度如此之大，开发商亏本了吗？
其实，迄今为止海逸豪庭项目已经开发了25年。1999年，和记H埔在东莞厚街镇横岗水库旁拿下7000亩土地，总建筑面积达200万平米。其中，因拥有2000亩海逸高尔夫国际锦标级球场，该项目曾被称为亚洲最大高尔夫别墅群。
不过和记H埔拿地后，并没有急着开发，反而是将其闲置。公开资料  显示，东莞国土资源局在2006年的时候就以“海逸豪庭项目闲置土地最多，时间达到95个月”为由，对海逸豪庭项目的开发商——东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司征收高达7915万元的土地闲置费。这也是当时最大的一笔土地闲置罚单。
另外据相关媒体报道，1998年5月东莞当地媒体发表的《东莞房地产市场潜力大》报道中，彼时东莞市区多层住宅的房价为2250元/平米。比较之下，即使如今海逸豪庭项目每平卖1.4万元到1.5万元，也是当年东莞市房价的6倍多。
值得一提的是，原助云首席运营官兼中原地产研究院执行院长车德锐在接受记者采访时指出，海逸豪庭项目大幅降价，是因为东莞各个板块的二手房价格从最高位回落整体幅度接近50%，新盘要想走货，价格需要和二手房的次新房价格持平才行，如果是毛坯的话，还要再低些。反映了开发商有快速回款的资金需求。
截至2023年12月31日，长实集团收入472.43亿港元，同比减少16.15%；股东应占溢利173.4亿港元，同比减少20.03%。
以价换量等营销力度不断加大
中原地产研究院指出，今年上半年大湾区楼市以价换量，房价全面下跌，东莞房价跌幅湾区最大，其次是佛山。相关数据显示，今年上半年东莞住宅交易均价为26789元/平，同比下降18%；截至6月底库存消化周期为33个月。
不仅如此，今年上半年东莞住宅整体交易规模低位缓慢上涨，二手市场表现远好于一手。据中原研究院监测数据显示，2024年上半年一二手住宅整体交易规模为18053套，同比下跌38%，交易水平处于历史低位，仅高于2022年同期。其中一二手住宅交易套数分别同比下跌43%、35%，二手表现好于一手，二手住宅过户量比一手交易多3949套，主要由于二手抛压大，许多业主急于套现，价格调整快、幅度大，很多小区价格对比高峰期已下跌一半，基本达到客户心理平衡点，二手价格优势明显，分流较多一手住宅客户。

图源：中原地产研究院

另外，中原地产研究院对东莞在售100多个项目监测显示，2024上半年东莞楼市延续惨淡行情，来访量同比下跌28%，认购量同比下跌45%。春节后市场以价换量达C共识，房企快速抢跑，市场上演价格战，项目降价、低首付零首付、开渠涨佣等营销措施不断，3月来访认购快速回暖，但后劲不足，五一假期迎来今年高峰，项目促销优惠力度再加码，楼市认购阶段性放量，5月底降首付降利率政策发布利好，6月初市场热度回升，但政策整体效果有限，6月下旬开始逐步回落。2024上半年来访转化率同比下跌2个百分点，反映市场信心明显不足，观望情绪依存，购房谨慎。
车德锐也向记者表示，东莞新房市场从2022年开始至今已经经历三波降价，很多楼盘基本已经调整到位，下半年是补跌筑底行情，个人认为海逸豪庭是补跌的个案，而且该盘只是拿出低楼层滞销的房源促销，对整体市场影响有限。
另外，车德锐还进一步指出，“上半年东莞楼市交易地量，和高位时期的交易量相比，不足20%，个人认为这个交易量是见底的信号；同时我们可以看到在517新政发布后，6月份的一二手房交易量整体环比回升明显，市场预计持续好转，但需要注意的是，市场信心的恢复和预期改变仍需要一段时间。”
源自：新浪财经