全款支付、捆绑车位、另付装修款，楼市卖方底气何来？

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年初以来，限购、限贷等房地产调控政策一波接着一波，但部分城市，在强劲的需求下，部分楼盘仍出现开盘售罄，甚至一房难求。对开发商而言，一面是旺盛需求下涨价卖房的冲动，一面是预售证备案价的硬约束。于是，捆绑车位、装修，高首付比例甚至一次性付款等现象在多地接连上演。

种种乱象何时休？

近日邦地产君在浙江省嘉兴市的嘉善县，以及上海等地走访时发现，部分楼盘在销售时通过捆绑装修、价外价等方式，试图绕过预售证备案价的约束。

“项目是以毛坯房备案，如果想购房的话，还需要签订装修合同、一次性支付68万元的装修款后方可签订购房合同。”在上海浦东新区唐镇的大名城某项目的营销中心内，置业顾问告诉邦地产君。

上述置业顾问向邦地产君推荐了一套5号楼113平方米的住宅，计算68万装修款后，总价801万元。邦地产君粗略算了一下，加上装修款后，单价达到70885元/平方米，远超过其62000-66600元/平方米的备案价。

上述项目的置业顾问通过捆绑装修试图绕过预售证备案价限制。无独有偶，在嘉善县高铁站附近的孔雀城半岛跃府项目，其置业顾问则通过价外价和增加首付款的方式试图绕过备案价限制。

在孔雀城半岛跃府营销中心，置业顾问小雷告诉邦地产君：“目前的均价在15000-16000元/平方米左右，小区有专门的班车到嘉善南站以及城区，小区还规划有学校、酒店、商业等配套，完全不用担心。”

但随后小雷给邦地产君做的一套89平方米户型的购房预算单却显示，该项目的备案价仅为9200元/平方米。近60万的溢价部分，要么选择与首付款一起一次性支付后，再进行房贷；要么选择另花8万元购买车位后，进行车位贷款，最高贷款50万。以此来算，上述这套89平方米的住宅，总价达到141万元，首付款近90万元。

“对于上海周边的一些市场来说，当前价格管控压力较大，所以预售证的备案价相对偏低，捆绑车位、精装修的做法，也会削弱政府房地产调控的效果。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉邦地产君。

卖方底气何在？

还记得2014、2015年那会儿，在房地产市场进入行业性低谷之时，购房者们被置业顾问和开发商们好生地“伺候”着，不仅置业顾问态度好，贷款98折、全款97折等优惠十分常见。然而仅仅不到2年，这画风就变了，别说优惠了，能按备案价买到房就不错了。

捆绑车位、精装修，提高首付比例，卖方如此任性，底气何在？

国家统计局数据显示，1-5月商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%。截至5月末，商品房待售面积66018万平方米，较4月末减少1452万平方米，其中住宅减少1307万平方米。

而山东省统计局数据显示，1-5月山东房地产市场商品房销售面积3898.4万平方米，同比增长22.9%。至5月末，房地产市场现房待售面积3940万平方米，待售面积下降14.5%，较去年同期扩大37.3个百分点，现房库存降至2015年来最低水平。

嘉兴市统计局的数据也显示，至5月末，嘉兴全市待售面积365.14万平方米，同比下降31.8%。

可见，市场销售平稳、去库存效果明显，而这也正是开发商任性的底气所在。

“热点城市房源依然紧俏，在备案价约束的情况下，部分房企会选择调整销售模式来突破备案价的限制。”严跃进告诉邦地产君，“而房企通过提高首付比例甚至要求一次性付款，也能实现防范按揭信贷审批风险，快速回笼资金。”

此外，严跃进认为，鉴于购房者取证较难的实际情况，各地管理部门应该建立暗访制度，进一步规范市场乱象，促进房地产市场平稳发展。