淡季？不存在的！有实力的房产经纪人都懂得精耕商圈

两颗心

商圈，是指门店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。

接下来我们将通过对商圈的详细诠释来向你介绍如何去精耕属于你的商圈。只要在现有商圈内的其他市场没有出现太大波动（比如政府对该地区进行重新规划）的情况下，学会商圈精耕，将有助于你掌控市场，提高店面客户来源，以及最大化增加签单率。

商 圈 精 耕 七 问

1、你的核心商圈版图能了然于胸吗？

2、你关注的重点楼盘是哪几个？

3、你的资源开发方式有哪些？有收获吗？没有收获的原因？

4、你有合作社区吗？合作方式是什么？

5、你的门店里有多少位老客户？你熟悉吗？联系吗？

6、你有控制的房源吗？

7、你计算过你的佣金折扣率吗？若低了是什么原因？

商圈精耕的好处

房产中介业务就象蜘蛛结网一样，要人脉广布。所谓<商圈精耕〉就像种田一样，努力耕耘必能丰收。而商圈耕耘是最省时、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提升公司在商圈的知名度与信任度，以便于增加附近社区的成交率。

商圈的分类

核心商圈——最接近门店并且是高密度客户群体。范围距离门店0-1km内成交量大、热点楼盘门店成交占比55%-70%

次要商圈——临近核心商圈区域（车程10-20分钟左右），2-3个精耕楼盘距离门店0-2km内，成交较多、知名楼盘一般是门店成交占比15%-25%

影响力商圈——比较知名的楼盘一般通过广告形式4-5个以内主商圈楼盘，距离0-3km内，有成交、有潜力的楼盘占比10%

如何优先选择精耕楼盘

1、距离门店2公里之内

2、总户数1000户以上

3、每月平均成交套数2套以上

4、楼盘交付一年半左右为最佳

5、成交目标足以盈利一家门店

针对性精耕

住宅区——了解该社区各户型面积及优缺点，主力户型是什么，社区内自住户数是多少户，出租是多少户，空闲是多少户，该社区的层高是多少，分摊面积是多少，楼间距是多少等。

商店——了解该社区周围有哪些商场，距离小区是多少米，该社区周围有哪些有特色的餐厅，什么口味，什么特色。

教育机构——了解该社区周围有什么幼儿园，入托的条件是什么，收费是多少，现在有多少小孩，这些小孩住在该社区的有多少，办托理念是什么，师资情况，该社区周围有什么小学，入托的条件是什么，收费是多少，现在有多少小孩，这些小孩住在该社区的有多少，办托理念是什么，师资情况等。

政府机构——了解该社区的居委会是哪个，在什么位置，属于哪个街道管辖，该社区的派出所是哪个，在什么位置，该社区的管片民警是谁，多大年龄。

互联网——了解该社区在网络系统里有多少套房源可以出售，有多少套可以出租。

公司——了解该社区在系统里有多少套房源可以出售，有多少套可以出租。

商圈精耕的方式

行销活动——派单（广场、超市、市场、写字楼、公交站、学校）；陌生拜访、电话拜访、开发信、楼层贴、驻守、举牌、人员合作、社区活动

成交开发——同行橱窗、报纸开发、网络开发、蹲点竞争

精耕行动安排

定期扫楼，蹲点，与相关人员交流

1-3天

制作楼盘字典，了解进出楼盘所需资料，完成第一次看房。

3-5天

与保安人员、物管公司、保洁、守车人员等交流，互留电话。

5天后

带同事了解小区房屋，与现有房东建立深厚关系。

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 注 意 事 项 

1、不定时商圈调查，通过扫街和陌生人拜访发现和挖掘新的房源。

2、经常联系物管人员，加强合作。

3、多鼓励保安人员与自己合作。

4、多和关键人物保持联络。

5、准备专用文件夹。