买不起房，并不是你的错

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《重思土地与住房经济学》

[英]乔什·瑞安-柯林斯、 托比·罗伊、劳里·麦克法伦著 Zed Books 2017年版

毫无疑问，经济学是门意识形态学科。同样的书名——《重思土地与住房经济学》(RETHINKING THE ECONOMICS OF LAND AND HOUSING)，如果是笃信市场如万能神的新古典主义经济学家来写，肯定是完全另一本书，举出的例子与研究的角度均会完全相反。我手上的这本新书，来自英国“新经济学基金会”的三位经济学家乔什•瑞安-柯林斯(Josh Ryan-Collins)、托比•罗伊(Toby Lloyd)和劳里•麦克法伦(Laurie Macfarlane)。“新经济学基金会”是个左翼智库，志在研究“为人民服务”的经济学。英国《金融时报》在书评中建议此书给自己套个“10万+”的书名，比如“你买不起房子的十万个为什么”之类。当然这是个伪命题，每个人买不起房子的理由显然各不相同。这本书想告诉你的是，买不起房子，在大多数情况下，并不是你的错。

你可以预见这本书的政治立场跟北上广无数无房人民是基本一致的。作者试图从土地与住房的历史和现实入手，逐一反驳新古典主义经济学的种种市场万能，以及把资本与现代人类基本民生相剥离的论点。首先要指出这类半科普智库作品的一个明显缺点：全书斗争意味大于学术规范，花了过多的篇幅浅显地反驳新古典主义自由市场论，仿佛一本英国工党内部经济政策研讨会纪要。与讨论同样问题的学术著作，比如托马斯•皮卡迪的《21世纪资本论》和英国雷丁大学经济学教授杰夫瑞•米恩等2016年出版的《住宅经济学：历史研究》相比，本书无论写作质量还是数据丰富性都不在一个水平线上。然而智库与学术界不同的地方，是能够对当下问题提出与党派政治直接相连的政策分析，且对现实政治而非纯理论上的困境有充分了解。虽然这本书主要关注英国的土地与住房问题，对我国当下也具备一定参考意义。其中一个理由是，英国伦敦市与西南部发达地区的房价，在过去近三十年内同样经历了一轮疯涨，导致了一系列住房危机。英国1918年的自有住房率只有18%，剩余均是租户，到2003年，自有住房率上涨到最高峰的71%，而之后十年却又急速下降了十多个百分点。工薪阶层不再像上世纪一样，能够承担得起目前的房价。

作者首先认为土地与其他形式的资本相比，有绝对的特殊性。在人类历史进程当中，土地的经济作用不断发生变化，从大面积耕地，发展到工业用地，又发展到如今土地本身作为货币的存在。而土地所有制结构也不断发生变化，从所有土地归君主一人所有，到封建社会中地主与租户的不平等关系，再到现代西方社会土地成为个人私产。与大部分金融或商品形式不同，土地蕴含更多的政治筹码，影响土地的因素多种多样，无法用简单的供需关系解释。就像法国无政府主义者普鲁东所说，“所有权即盗窃!”整个“私产”的概念并非我们认为的那样稀松平常，而是经过了相当的历史挣扎。即便在西方社会，住房或者地产作为投机性投资渠道，也是20世纪才大规模出现的现象，与之相关联的，正是社会财富分配不平等的极速加剧。试着想象这么一个场景，一所学校的老师如果努力工作会让学校变得更受欢迎，也因此这所学校周围学区房的价格会越来越高，导致这位老师工作越努力，反而会越来越负担不起住在学校周边——好好教书对老师来说成了有害无利的行为。“所有权即盗窃”指的就是这样的现象。全社会的发展动能与福祉，被房产像吸血一样吸走。

更重要的是，随着房产金融化发展愈演愈烈，信贷而非现金成为经济发展最重要的渠道，因此作为抵押的房产才真正成为资本。有产者可以通过抵押房产进一步融资，其中有些会用来继续买房，吹起房产泡沫。房产的特殊性正在于它既是消费品又是资本，因此，在作者眼里，它在社会经济流通过程当中的作用是最为复杂的，微观经济学里所谓“效用最大化”理论对它不适用。

本书作者的研究显示，在英国，导致过去三十年住房价格疯涨的最重要原因，是土地价格疯涨。数据显示，从二战至今，英国住房价格上涨了5倍，而土地价格则上涨了15倍。另外，在英国、美国及大部分发达国家，经济增长与土地价格上涨同样是挂钩的。作者认为，90年代的英国经济在无明显消费通胀的情况下稳速增长，可被称作“资产价格通胀”，也就是说经济增长是由以房产为抵押的信贷维持的。信贷经济与房产之间形成了一种连带关系，房价泡沫破灭会直接导致大量坏账，最著名的例子就是众所周知的2008年美国与全球金融危机。因此政府决策机构总是起着和事佬的作用，通过“放水”来延迟危机出现。这种经济叫做“住宅资本主义”。作者显然认为它是不可持续的，原因非常简单，在公民承担着高额房贷的情况下，可支配收入相当有限，经济增长除了靠炒作房价继续吹气球以外别无其他方法。像我们熟悉的那样，很快社会生产变成了炒房的附属品。

作者在承认“住宅资本主义”在目前的政治环境中恐难扭转的情况下，把大部分罪责推给了新古典主义经济学，认为它把土地与房产看作纯粹的“资本”而非生产因素，从理论上导致房产“住”的功能被不断弱化。以新古典主义的思路，如果一名教师不能负担学校附近的房租，他或她会作出对自己有利的效用最大化选择，比如换份报酬更高的工作或者向学校要求更高的工资，或者彻底搬出这一街区，这就是近年来饱受诟病的所谓社区“士绅化”现象。然而研究证明，人类在居住这件事上的反应灵活度远不及其他。如果某家餐馆涨价，一个人完全可以另换一家吃饭，但房租涨价并不能马上让一个人做出搬迁的决定，更不可能因此得到加薪。事实上，社区的“士绅化”，通常导致的是普通工薪上班族不得不“蚁居”或长距离通勤，极大程度上降低了年轻人的生活质量。

作者提出的解决方法之核心，是典型的西方左翼思路，认为政府在房产经济中的调控作用不该像现在一样，为市场补贴租金或为买房提供税收优惠。这类看似福利性的支出不仅不能解决房产经济带来的贫富差异继续扩大(房东和地产商在这样的经济状况下只会越来越富有，房价会继续上涨，而普通人则继续为资产通胀买单)，而应该设法扩大供给。作者提供的数据显示，在1970年代，英国80%与住房有关的财政补贴是供给侧的，也就是补贴新建房，而如今，85%的住房补贴则是需求侧的。另外，作者认为应该进行税收改革，把国家税收重点从个人所得税和消费税，往房产税和地产税方向转移。

这显然是一种为无产阶级人民服务的政策方向。坦白说，作者对当今房价过高的解释并没有太新鲜的地方，但对我这样的中国读者来说，从西方左翼与英国工党的角度寻找“自由市场资本主义”之外的新经济结构的过程非常有趣。土地公私混合所有制与“新加坡模式”，显然对作者非常有吸引力。

新加坡模式的要点是大部分开发商只能从政府手里长期租地而不是买地，在租约到期之后土地会回到政府手中。这样既可以降低开发商买地的价格，同时使得政府能够通过公租房及店铺出租的方式，既提供住宅又获得租金收入。

另一个作者举出的例子，是香港地铁的R+P(地铁+地产)模式：政府把地铁站周围用地以白菜价卖给负责施工的香港地下铁路公司，后者则可把地铁站周围用地转租给商户，以这样的方式进行融资，继续进行地铁建设。

作者认为，在英国，现有的城市基础建设，比如地铁或铁路线延长，只会带动某个地段的房价上涨，使得附近的房东从中获利，不劳而获，而不能给社会整体带来长久利益。这里当然有作者未能作出解释的地方，比如中国香港和新加坡的贫富差异指数均远超英国，其中房价扮演了绝对重要的角色。

毕竟是左翼智库经济学家，三位作者对部分公有制有很强的信心，对贫富差异、财富分配不均关注度很高，对自由市场的作用则持负面的怀疑态度。举个例子，作者提出了一个有关房地产开发的建议，假设某一社区有旧房改造的需要，通常的模式是大房地产商通过向原有房主买断土地的方式进行开发，而这些房主出于一时的贪婪，很容易把地价大幅度炒高，实际上既不能获得长期收入，又必须搬出自己长年居住的社区，还会让投机性很强的房地产商极速抬高这一地区的房价。作者引荐了一种“荷兰模式”，认为房主可以联合起来，以土地资产为抵押向银行借钱，以合作社的名义进行改造。当然这种模式需要相当的人与人之间的信任，在除西欧福利国家以外的地方很难实现。作者眼里最为合理的方法，还是成立国有房企或国有房产信托银行，由国家出面进行房地产开发，以减少纯牟利的房地产商业行为——当然这种模式又必须建立在普通人与政府的相互信任之上。

对我们中国读者可能最有帮助的，还是作者对税收问题的思考。近年来国内对房产税的讨论非常激烈，然而此项调控政策至今仍在讨论阶段，因为如何征税不仅是经济问题，还是一种意识形态斗争。与房产有关的税收，目前在西方各国只占全部税收的3～4个百分点，与每个公民都必须负担的所得税和消费税相比微不足道。本书作者站在左翼立场上，不仅认为房产相关税收应该为财政作出更大的贡献，还认为纯土地税比房产税要更为有效。根据地价征收土地税的好处，是它惩罚作为投资的闲置土地，可以促使土地更高效地流转，且土地因其固有属性，很难逃税漏税。大部分西方国家的房产税则惩罚那些改造自己房产的房主，在房产改造上投入越多房价越高，则房主交的房产税也会更高。

然而土地税在全世界范围内政治上不受欢迎，仅有三个国家——澳大利亚、丹麦和爱沙尼亚征收纯土地税。征收土地税的一大困难是土地价格必须得到权威机构的评估，而房产价格则可通过买卖直接获得。在英国，推进土地税阻碍重重，最大反对者当然是拥有相当政治势力的社会上层阶级。英国有历史悠久的贵族拥有大片土地的传统，土地税直接针对的正是这些闲置土地的贵族绅士。另外，土地税还有惩罚农民的嫌疑，在我国的现实情况下实施可能性很小。值得注意的是，无论支持土地税还是房产税，所有左翼经济学家都会同意向空置的房或地征高额税收。很多经济学家认为，普通房产税更像是种递减税或社保税，只有向拥有大量空置房产或土地的富人征税才公平。

有个我个人认为最能判断一个人“左倾”还是“右倾”的问题——你是更相信政府能制服富人，还是相信富人能买通政府?恐怕现实中的房地产市场是这两者的混合甚至重合。《重思土地与住房经济学》肯定更愿意相信前者，如前文所述，这不是一本客观的土地经济学学术著作，而是自带政治立场的智库读本，主要的目的是为党派政治提供政策方向的参考。此书最大的优点可能是其全球化的视野，言简意赅地举出了各个社会政治经济情况与发展程度截然不同的国家在房地产与土地政策上曾经作出过的尝试及其效果。对宏观政策制定者来说，这些案例一定颇有帮助。

回到最初那个问题——你买不起房子的“十万个为什么”，其中大概只有那么几个是你能靠自身努力解决的，其他则处在政府、银行、房产税、普通有产者等一系列复杂的博弈过程当中，有时候甚至字面意义上纯掌握在老天爷手里。住房与土地问题是个极度宏观的现象，然而如我们所知，每次土地政策改革对全社会的影响都是巨大的。恐怕很难有人会否认最大程度保证人民安居乐业对社会整体发展利大于弊，而安居乐业建立在某种程度的社会资源分配公平之上。在今天的经济形势下，通往这种公平的路径无论在西方国家还是发展中国家，都面对意想不到的荆棘。