为什么每次都是买房的笑到最后？

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从去年930到今年的3月份，大大小小的城市累计收紧楼市超过110次，差不多半年的时间，楼市仍然一直在往上走。就环比来说2014年是个小拐点，在2010-2013年，全国70个大中城市年平均涨幅在7%左右，2014年涨幅只有1.4%，不过随后的2015年和2016年则反弹至7.4%和10.1%。

到了今年3月份，我们梳理了下收紧楼市的几类城市，分别是北上广深一线；环京中小城市；部分房子不够卖，有压力的二三线城市。

对于这几类城市，同样是收紧楼市，但效果却有所不同。

1、一线城市收紧楼市，是防止大规模出货

这一点非常明显，自从去年930开始，资金越来越向一线集中，主要体现在两点。

一个是开发商，以恒大为代表的依靠三四线崛起的开发商在过去的一两年迅速完成储备置换，重心已经前移至一二线城市。虽然储备成本更高，但对开发商来说，在这些城市站稳脚跟是扩大市场份额，提升品牌形象的必由之路。

二个是购房资金。从2015年开始，本来为三四线城市准备的一些宽松措施，反而引爆了一二线城市。

错位的后果是一二线房地产的市值被快速推高，为了防止高起高落，及时收紧楼市就很重要了。

2、东部省会城市收紧楼市，产生了“保值效应”

这些城市中，杭州是个典型，这座城市的货币化安置推行很快，每个家庭只能选择换一套安置房，剩余部分以货币形式补偿，拿着钱自己去买商品房。

杭州在收紧楼市中，而只是单纯提高了购房门槛，虽然起到了些许作用，但只控炒，不控涨的直接结果就是给楼市来了个大兜底，保值效应明显。

3、三线城市收紧楼市，意味深长

今年3月份，有几个三线城市也来凑热闹，我所指的不是环京的这些，而是类似滁州、赣州等“前不着村、后不着店”的城市，他们收紧楼市更像是一种姿态，有点饥饿营销的感觉，对于购房者而言，还真是有点买房的“紧迫感”的味道。

看楼市走向到底看什么？

在所有的数据中，只有二手房走势才最能反映市场，与新房相比，二手房交易相对自由，特别是价格与预期的调整比新房更快。2月份70个大中城市，只有10个城市环比下行，分别是合肥（-0.8%）、深圳（-0.7%）、昆明（-0.1%）、银川（-0.3%）、包头（-0.3%）、锦州（-0.1%）、牡丹江（-0.2%）、平顶山（-0.1%）、桂林（-0.1%）、大理（-0.1%），都是一些小城市。深圳2月份虽然环比下行，但该市最新的二手房市场则环比上行了2%，为51693元/平米。

为什么总是被反向解读呢？

从2011年到现在，最初那次全面调整还有点效果，但越到后来效果越差，有的甚至被市场直接理解为好消息。在这场博弈中，他们想让购房者按照自己的套路出牌，少买点房子，少花点钱，少给楼市添麻烦，但问题是所有的购房者都知道底牌，在这种情况下，不买房子的才像个傻子，买房子的都赚得盆满钵满。结果只能是一个，有钱的继续买房，没有钱的也要借钱买房，风声过后就是大赚之时。

这种博弈，双方都是在试探对方，谁都怕玩过火了，特别是ZF，他要兜底的是整个楼市，购房者充其量只是一套房或几套房而已。这种筹码不对称的博弈决定了实质性的措施难以推行。历次调整被反向解读也就不足为奇了。