小房企们的噩梦 上海土地出让规则生变

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同策公司集团副总经理、代理事业部董事长赵钢则称，此举将进一步推高行业集中度，小开发商的噩梦，巨头们的新利好。

4月11日夜间，上海市规划和国土资源管理局发布《上海市国有建设用地使用权出让补充公告》，称临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块出让方式调整为招标挂牌复合式出让。

时代财经查询获悉，上述3宗地块均为宅地（临港芦潮港社区E0602地块为商住地，另2宗为纯宅地），总出让面积为13.38万平方米。

该3宗地均曾于2016年12月28日挂牌，按照计划，这三宗地分别定于2017年3月28日上午和下午进行出让。但在计划挂牌出让前几天的3月20日晚，上海土地市场官网发布公告中止此3宗地的出让，原因为“交易资金来源审核工作尚未完成，将继续进行审核。”

此次重新挂牌，这三宗地的出让方式已经已经变成为招挂复合，所谓招挂复合，即通过资格审查的有效申请人数超过三人的，采用招标方式出让，以综合条件最佳者得的原则确定中标人；若通过资格审查的有效申请人数为三人及三人以下的，采用挂牌方式出让，以价高者得的原则确定竞得人。

此次《出让须知》规定，由评标小组按照招标出让文件确定的评标标准和方法进行评分，按照得分由高到低的原则确认投标人的排名顺序，排名顺序前3位的投标人为入围竞标人。

根据评标办法，评分采用“100分制”，经济实力、技术资质、项目经验分别占30%、20%、50%权重。

其中，“经济实力”以投标人最近三个会计年度合并财务报表中总资产、净资产、净利润率和净资产收益率的三年平均值为计算依据；“技术资质”的认定指标为上一年度央行认可的评级机构出具的信用评级和房地产开发资质、近三年中国房地产开发企业百强平均排名。

而“近三年在境内‘一线城市’及所有境外城市中自行开发（在建及已建）住宅情况”和“近三年自行开发（已建）住宅获得国家级和省部级奖项”则是认定“项目经验”的主要指标。

查询之前上海土地出让记录可发现，但凡有宅地出让，几乎少有竞买人低于3人的情况。以上述3宗地为例，在3月20日公告中止出让前，已分别有22家、18家和12家房企参与报名。

同策咨询研究中心总监张宏伟在接受时代财经采访时表示，招标挂牌复合式出让方式至少会成为今年年内的一种尝试，以有效平抑市场和地价。

据时代财经了解，虽然上海对开发商拿地资金有所限制，但近期出让的土地却也颇为热闹。3月29日，松江小昆山镇集体出让3幅住宅用地，分别吸引数十家知名房企参与竞买，最终中海以50.9亿元的总价“包揽”，成交楼板价尽数突破30500元/平方米。

3月31日，上海青浦区一宗商业、餐饮旅馆业用地飙到3.52亿元的高价，而出让底价不到7500万元，溢价率高达371.4%。

目前，上海短期内陷入无宅地出让的境况，这在一定程度上也增加了开发商争取土储的紧迫性。据上海房天下的统计，截止目前碧桂园是上海土地储备最多的房企，共11个项目地块。绿地则是在沪项目最多的房企，共计17个。而部分新进上海的外来房企，则有两年时间没有拿地了。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从控制地王等角度出发，类似的政策管制会继续。“近期在上海市场拿地的房企数量较多，如果按照常规的方式拍地，会发现即便是郊区用地，也会出现高溢价等现象出现。”

“有竞价招标的方式，有利于达到审核房企土地开发实力和控制地价等目的。此类做法使得最终进入土拍市场上拿地的房企数量减少，拿地会更理性，且都是一些相对优质的房企。对于上海土地市场来说，暂停后采取此类做法也体现了当前管控地价的导向。”

而同策公司集团副总经理、代理事业部董事长赵钢则称，此举将进一步推高行业集中度，小开发商的噩梦，巨头们的新利好。

“如果招挂复合出让方式在全市推广，上海基本是大牌房企大玩家在玩了，中小房企洗洗睡吧，上海楼市没有你的事了，可以离开上海了！”张宏伟直言。