破解房企融资难题？大咖揭秘如何抢占资产证券化机遇期

尐跳蚤

来自中国基金业协会公布的2018年第三季度资产证券化业务备案情况，企业资产证券化产品共备案确认138只，产品数量同比增幅1.47%，环比增幅1.47%。资产证券化业务蓬勃发展，且因其盘活存量资产、促使资金回笼的特性受到开发企业的青睐。

那么，如何才能利用好资产证券化工具，降低资产成本、轻资产化运营？2018年1月4日，由中国房地产业协会指导，中国房地产业协会金融专委会、中国房地产资产证券化研究中心主办，通达金融联合主办、REITs行业研究作为战略支持的“2019房地产金融与资产证券化高峰论坛”在中国金融信息中心落幕，与会嘉宾就这一议题从不同角度进行了深刻的探讨。

论坛同时总结了过去一年的丰硕成果，举办了“2018年房地产资产证券化表彰盛典”，共有15单产品、18家机构以及11位人物脱颖而出。

新形势下房地产资产证券化快速崛起

大会当天，中国房地产业协会会长冯俊做开幕致辞。他表示虽然国际环境不确定因素明显增加，中国经济向好的基本趋势没有改变；消费对经济增长贡献占主导地位，信息技术的增长速度远高于传统经济，2019年宏观经济数据可能会进一步向好，因此对中国经济发展要有信心。

中国房地产业协会会长冯俊

其次，对房地产市场要有定力，必须坚持“房住不炒”的基本原则。冯俊表示，对房地产市场现象要有清晰认识，包括累积的风险、数量型向质量型转变，城乡住房平衡问题，房地产金融的发展与房地产金融制度的建设应当与住房的发展方向相一致，和住房政策基调相吻合，努力增加群众福祉。

国务院发展研究中心REITs课题组组长、汇力投资基金管理有限公司董事长孟晓苏接下来做了题为“用REITs实现公共资产证券化”的演讲，阐述了课题组对政府资产证券化的构思。

国务院发展研究中心REITs课题组组长、

汇力投资基金管理有限公司董事长孟晓苏

“我们所设计的REITs模型有四个要点，”孟晓苏介绍道，第一是基金置换权益，政府获取现金。即通过公募和私募资金持有地方政府优质不动产，租金分配给投资人，这些权益可以选择在资本市场上市，政府通过动能转换变现资金。第二是实现内部管理，保持收益稳定。他介绍道管理内部化是国际REITs的要求和发展趋向，相较于新的管理人，沿用原有资产管理公司相对规范。第三是基金入市交易，丰富资本市场。当前证监会积极支持REITs在深市和沪市流通交易，孟晓苏希望能推动公募，通过公募基金+ABS的方式进行突破，使得中国REIT能够有爆发的场景。第四是到期原价回购，增值全归政府。“这样就解决了国有资产流失的顾虑，减少评估手续，推动资金尽快入市。“他总结道。

作为发行平台，上海证券交易所债券业务中心部门负责人段东兴重点关注租购并举住房制度下的房地产资产证券化。他表示，在政策的支持下，上交所见证了市场的高速发展，同时引领整个资产证券化产品的创新。据他介绍，截至目前，上交所发行住房租赁相关的资产支持证券规模逾300亿元，大型国企、房企正在陆续申报中，规模稳步增长。

“展望2019年，我们要继续贯彻落实党中央国务院的战略部署，进一步发挥资本市场的作用，服务租购并举的住房制度建设。”他说，上交所将推出CMBS和REITs的信息披露指南，完善ABS大类资产信息披露规则，同时推进重点区域和企业发行不动产资产支持证券，试点公募REITs，健全相关制度设计。

中国建设银行住房金融与个人信贷部资深经理刘艳霞则分享了建设银行资产证券化与住房租赁业务实践。据了解，作为资产证券化业务的“先锋探路者”，近两年建行的住房抵押贷款证券化产品发行量逐年扩大：2017年发行9单，规模838亿，2018年发行22单，规模2420亿，住房抵押贷款证券化产品逐渐进入常态化、规模化发行阶段，得到监管机构和市场投资者的广泛认可。此外，建设银行近三年盘活存量住房贷款3000多亿元，同步支持了普惠金融的发展，将有限的资源配置到实体经济发展的重点领域和薄弱环节，增强金融服务实体经济的能力。

“未来，建行将常态化发行证券化产品，持续拓宽境外投资市场，坚持不懈为解决百姓的住房需求而努力，为我国住房金融市场健康发展而努力。”她表示。

中城年代投资管理有限公司副总经理张晓娟从银行贷款、非标融资、地产债、股权融资等角度分析了房企融资目前的现状，得出资产证券化是房企融资新的突破口。她介绍道，以往很多房地产基金打着明股实债或明基实债的旗号进行融资，中基协发布《私募资产管理计划备案管理规范第4号》后，明股实债被禁止，明基实债受限；伴随资管新规的出台，房地产基金规模进一步回落，进而融资方式上转向了股权投资。

张晓娟分析称，当前房地产企业缺少权益性资本，从近五年资本回报和融资成本的对比来看，短期融资成本不断攀升，传统的债性融资已经不利于行业的可持续发展。另一方面，不容忽视的是，龙头房企净负债率超过80%-85%，只能通过权益性资本来实现整个行业规模的扩大和高质量的成长。

上海市建玮律师事务所高级合伙人宋仲春从长租公寓融资法规与政策、长租公寓融资路径、长租公寓资产证券化三方面展开论述，讲述了长租公寓融资与资产证券化的要点难点。北京大成律师事务所高级律师曲峰分享了新加坡REITs的经验，他表示国内所有的房地产融资或ABS都是债务融资，而不是真正意义上的权益融资，REITs的推出离不开顶层结构的设计、法律法规先行及底层资产的优质。

资产证券化、REITs推进和突破

具体到实践中，资产证券化、REITs的推进又有怎样的路径可循？开源证券金融市场部总经理白楠从实践层面分享了公司对北京海航事业大厦项目、上海浦发大厦项目及彩云之南酒店项目的运营处置经验。他认为作为管理人应坚守“底线”，即坚守投资者和发行人的利益，其次要做好缜密的安排，防范技术性风险的产生；此外，还要强化买房卖方及各个中介机构间的协作能力，保持“韧性”，“整个项目的协调时间会非常长，我们讨论协议的文本，每个都经过上百遍的修改，工作量十分巨大。”他说。

北京大成律师事务所莫非从业务层面对住房租赁资产证券化的实践模式及未来发展进行了总结和展望。他在演讲时表示，国内资产证券化的推进需要税收政策的完善及政策对轻资产运营住房租赁企业的支持，包括土地供应。他解释道，住房租赁企业“帐算不过来”主要是地价太高，如果能降低拿地成本企业的回报率会提高，集体建设用地入市是手段之一，再者是拓宽公共租赁住房渠道

联合信用评级有限公司结构融资二部评级副总监高鑫磊发表了自己对于商业地产资产证券化的看法，他强调商业地产资产证券化应做好破产隔离，提高标准化程度，在具体操作路径上可以逐步放开利率市场、投资者市场，但在具体过程中离不开专业机构的辅助和完善法律方面的支持。戴德梁行北京估价及顾问服务部董事杨枝在接下来的演讲中分享了中房协与戴德梁行共同发布的亚洲房地产投资信托基金的研究报告，并对国内外REITs的发展状况进行了对比。

论坛最后，中国房地产业协会副会长、中国开发性金融大讲堂秘书长肖艳旻公布了中国房地产金融能力评价研究及2018前三季度上市房企金融能力评价的情况结果将于5月“2019房地产金融论坛”期间发布。

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