荣盛发展涉嫌信息披露违规避税变相拿地

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上市公司收购股权必须披露，披露的股价款不一致就是违规，信息披露的原则就是真实准确完整及时。

中房报记者 李燕星 苗野 临沂、北京报道

4月10日，山东临沂荣盛会展花语项目做着最后的施工与修缮，这个由临沂荣盛开发的居住区即将展开它的新生，但一些矛盾、质疑也萦绕在它的周边，将它的开发者推向了风口。

日前，山东省临沂市兰山区一宗81.13亩土地股权转让交易，因当地兰山街道前十社区居民委员会书记邰吉祥与村民彭某的矛盾被推到前台，这一被邰吉祥称为“入股合作开发”的股权交易事件亦牵引出另一家上市公司——荣盛房地产发展股份有限公司（荣盛发展，002146.SZ）。它因未完全公开交易总额引发关注，涉及信披违规、避税、变相拿地等质疑。

目前，发生在2016年11月2日的这次举报，已经惊动了兰山区多个部门和大半个前十社区。近日兰山区纪委书记曹勇在接受中国房地产报记者采访时表示：“案件正在进一步调查，还未定论”。兰山区地税局办公室主任刘士庆也表示：“案件需要配合银行、审计多个部门协同稽查”。多个前十社区居民对此却避而不谈，在他们眼里，这是件得罪人的事儿。

上述股权交易事件发生在4年前。2013年9月12日，荣盛发展子公司临沂荣盛房地产开发有限公司（以下简称“临沂荣盛”）与临沂商城会展中心（以下简称“会展中心”）、临沂汇丰农贸市场有限公司（以下简称“汇丰农贸”）、前十社区居民委员会签订《会展配套项目开发合同书》（以下简称《开发合同》），会展中心将持有临沂凯恩置业有限公司（以下简称“凯恩置业”）90%股权转让给临沂荣盛。

事实上，凯恩置业早在2010年11月22日便注册成立，主营业务为房地产开发，邰吉祥便是当时的法定代表人，其中，会展中心出资1800万元，持股90%；汇丰农贸出资200万元，持股10%。会展中心和汇丰农贸均为前十社区居民委员会旗下企业，而会展中心和前十社区居民委员会又同为汇丰农贸的企业法人。

表面来看，凯恩置业90%股权转让本是一次再平常不过的公司间交易，但持股10%的汇丰农贸放弃分红权的动作却让事情变得疑窦重重：交易双方复杂的资本转让引起实体资产支配权的转移，使得股权转让与土地使用权转让的界限变得模糊。

“《股东协议书》中，临沂荣盛与持有10%股权的小股东（汇丰农贸）约定，后者‘不参与’公司决策和经营管理，同时放弃公司利润分配权和优先认缴出资权并不承担经济损失和法律风险。其中这一90%和10%股权分配是为了利用剩余10%未转让股权来掩盖荣盛100%控股的协议权利，以及规避非法倒卖土地使用权的嫌疑。”一位长期研究房地产行业的律师表示。

壳的命运

凯恩置业设立的目的很明确：获取土地。

2012年11月16日，凯恩置业与临沂市国土资源局签订【2012-135】宗地《国有建设用地使用权出让合同》，获得临沂市蒙山大道（临西五路）与育才路交会处、东至后园居委用地、南至后园居委用地（汽修厂）、西至蒙山大道（临西五路）、北至育才路的土地，占地面积54086平方米，合计81.13亩，土地用途的商住比为4:6。

事实上，【2012-135】宗地是凯恩置业自2010年成立以来唯一取得的土地。前十社区村民代表古成（化名）告诉中国房地产报记者：“凯恩置业在拿上述地块之前只有邰书记一个光杆司令”。而邰吉祥本人也承认凯恩置业在2012年11月16日之前未从事过任何经营业务，上述土地确实是凯恩置业首次且唯一通过招拍挂获得的土地。

临沂市国土资源局官网公告中显示【2012-135】宗地的起始价为1.21亿元，这意味着凯恩置业以不低于1.21亿元价格获得了上述土地，该土地原为前十社区集体土地。自成立以来未从事任何经营业务的凯恩置业是如何筹到巨额购地资金的？2012年初，邰吉祥曾召开过一次村民代表会议，表示前十居委会要将上述土地买回来，时隔半月左右，在又一次村民代表会议中提出要集资买地，并委派部分村民做动员沟通工作。

据参与会议的古成和另一位村民代表林福（化名）回忆，当时前十居委会账户金额不足以买地，为了买地动员了居委会旗下农贸、物流、化工、家居等10多名市场经理、7名支部成员以及逾百户村民共同集资，当时承诺的年利率为1.5%。中国房地产报记者查阅资料发现，2012年中国人民银行城乡居民及单位存款活期存款的年利率也仅为0.35%。除了高额利润的诱惑，集资买地会议上“没有这块地，可怎么养活前十居民”的说法也成了半年间迅速完成这场集资的重要因素。

最后，集资达600户。在邰吉祥看来，集资经两委会民主决议通过，属于村民自愿，合法合理。不过，根据刑法第一百七十六条规定的“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款”必须同时满足4个条件：一是未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；二是通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；三是承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；四是向社会公众即社会不特定对象吸收资金。京翰事务所张律师分析：“因社区居民是否为特定对象存在分歧，法律上无法定义这是否构成非法吸收公众资金，但如果有关部门介入调查，是可以追究责任的。”

相比集资问题，举报人彭某与部分古城、林福等村民代表更加关注凯恩置业在获取土地一年后就转手出卖的行为，他们认为：“如果村里自己开发，现在土地升值、房价变贵，村民本可以享受更多的利益，但是去年不少想要优惠购房的村民找邰书记都吃了闭门羹”。对于拱手相让的原因，邰吉祥坦言：“此前市政府因人员调配造成部分投资承诺无法兑现，而居委会本身资金并不足以承担该土地的开发、建设，因此决定发起入股开发合作，转让会展中心持有凯恩置业的90%股权。”

2013年7月，凯恩置业90%股权转让的消息引来19家单位的投标，在经过前十社区居委会2个月的谈判和7天的资质审查之后，接盘者落定临沂荣盛，邰吉祥补充：“期间光会议纪要就有15份。”

掩人耳目

根据《开发合同》内容，临沂荣盛在2013年9月12日与前十社区居委会、会展中心、汇丰农贸签订《开发合同》、《股权转让合同》、《股东协议书》和《期房购买合同》之后，于9月16日将1000万元诚意金汇至前十社区居委会账户，待上述4份相关合同、协议生效后则全额退还。

上述4份合同、协议生效后的第3日，临沂荣盛需向其与前十社区居委会共管的银行账户汇入金额17075万元合作价款。但邰吉祥称：“本来希望对方一次性支付，但后来是分三次支付的，先是汇到兰山街道经管站账户，后转汇至居委会账户。”

邰吉祥所说的3次支付实际上是17075万元的3种用途。其中，90%股权交易作价为人民币7213万元，支付会展中心与汇丰农贸的分红款为3600万元，支付前十社区居委会借款本金及利息共计6186万元。

荣盛发展在2013年年度财务报告中并未完全披露近1.7亿元交易款项，其在135页明确写明：合并凯恩置业可辨认净资产公允值为5298万元，本公司合并成本为5695万元，两者差额确认为商誉。按照荣盛发展新闻中心崔姓负责人的解释：“我们实实在在花了1.7亿元，7000多万元的股权交易款中有一部分钱是给村里的补偿，给村里的补偿是不能体现在年报中的。我们的数据都是真实的，经得起纪委和证监会的审查。”

荣盛发展方面对1.7亿元资金构成的解释与《开发合同》内容显然不符，《开发合同》中7213万元的股权交易款并不包含借款内容。即便荣盛发展实际股权转让款是7213万元，但其在财报中也只体现了5695万元，且在末尾的备查文件部分未作详细说明。

上市公司信息披露管理办法规定：信息披露义务人应当真实、准确、完整、及时地披露信息，不得有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。信息披露义务人应当同时向所有投资者公开披露信息。

从事20多年财务工作的兰山区经管站负责人葛瑞娜解答中国房地产报记者疑惑时提到：“按照经验，假如股权交易款是以资金形式支付，须在财务报表中如实体现”。中国房地产报记者向邰吉祥确认得知，3笔款项均为资金支付。且荣盛在收购凯恩置业90%股权事件也未在2013年做公告。

对此，中国房地产报记者分别向某上市公司以及某会计师事务所相关人士求证获得一致答案：“上市公司收购股权必须披露，披露的股价款不一致就是违规，信息披露的原则就是真实准确完整及时。合同上的7213万元就应该是荣盛的合并成本，合并成本就是你购买公司支付的价款，那现在合并成本就差了1600多万元。”

东方律师事务所公司部律师黄伟凌也告诉中国房地产报记者：“通常在并购案例中，我们会重点审查公司收购、出售资产情况，其中并购成本是重要一项，如果荣盛财报中未在备查文件中说明，那我们有权质询其真正股权交易价格。”

对此，知情人士透露：“首先，按照凯恩置业1.21亿元买地的价格，再加上后来的溢价，90%股权交易价格不可能低于1亿元，1.7亿元事实上就是股权转让价，拆分成三项实为掩人耳目；掩盖前十社区100%转让土地的事实，以及荣盛有避税嫌疑。

另外，分红款项和借款本金、利息都应是交易前的债务，应由凯恩置业支付，不应由临沂荣盛支付。”显然，前十社区居委会早已设好了防火墙。按照《开发合同》中“股权转让变更登记日之后，凯恩置业所有负债由临沂荣盛承担”的约定，临沂荣盛付款日期在股权变更登记日之后，这意味着凯恩置业的负债将转为由临沂荣盛支付。

各取所需？

临沂荣盛为购买股权付出的代价不小，但其想要获得凯恩置业旗下【2012-135】地块控制权的意图也十分明显。值得一提的是，《开发合同》临沂荣盛与前十社区居委会约定，汇丰农贸放弃会展中心90%股权的优先购买权，更值得注意的是，双方在《股东协议》中约定：汇丰农贸不参与分红，不参与经营，也不承担经营风险。

双方达成放弃分红权协议的一个既定事实是，临沂荣盛与前十社区居委会签订了《期房购买合同》，其中约定，临沂荣盛开发的外街一二层商业房5000平方米将定向出售给前十社区居委会，每平方米均价为4000元。

按照项目4年间每平方米增值价格，前十社区居委会已经获得3500万元溢价收益，这成为外界理解汇丰农贸放弃分红权的理由。不过，邰吉祥解释：“按照会展花语每平方米7000元涨幅，居委会并不吃亏；但当时主要考虑到项目投资开发总额将超过8.4亿元，前十社区确实没有那么多钱投资押在项目上，所以放弃分红。”

黄伟凌分析：“企业股东（自然人除外）在一般情况下约定放弃分红权并不会必然受到法律保护，如果汇丰农贸反水，临沂荣盛极有可能将承担巨大的风险，而股东放弃的分红金额也应当放在公司账户或作增资使用”。显然，临沂荣盛并非没有意识到这样的风险，荣盛会展花语项目营销人员介绍称：“我们已经从前十（居委会）手里买下这块地，完全由荣盛开发，无须担心品牌和产权问题”。而对于临沂荣盛是否通过90%控股权去掌握100%的土地使用权，截至本报截稿，荣盛发展方面未予以明确回复，但上述崔姓负责人表示：“现在荣盛的体量2000多亿，如果为几千万的事情犯错误，代价成本就太大了。”

4月11日上午，邰吉祥无意透露：“等项目建成售完之后，凯恩置业就解散了。”而后话锋一转：“临沂荣盛会不会解散我不知道”。如果凯恩置业不复存在，这起股权交易的故事也就无从还原，但能够禁止土地交易擦边球的相关法律和行政法规，却急需完善。