泰禾集团资产首破千亿，不退反进高杠杆并购！

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摘要：泰禾集团资产首破千亿，在去库存的政策背景下其库存量不降反升，借助“高周转、高杠杆”效应，泰禾集团实现了规模扩张，泰禾为规避风险，减少了在公开市场拿地，而是利用自身品牌和资金优势，加大了项目并购的力度。

泰禾集团是一家拥有地产、金融、文化等领域多元发展的大型知名上市公司（股票代码000732）。公司创建于1996年，2010年成功上市，是当年国内唯一上市的地产企业。站在新的历史起点，一个以地产为主业，横跨多个领域的多元化大型企业集团正昂首挺胸、阔步前行。

资产首破千亿

回顾2016年，整个房地产市场呈火热态势，大部分房企实现利润与规模双增长。其中，作为闽系房企代表的泰禾集团（000732，SZ），在实现快速增长的同时，其总资产更是首次突破千亿大关。

4月25日，泰禾集团（000732，SZ）发布2016年年度报告，在报告期内公司实现营业总收入207.28亿元，同比增长39.93%，实现归属于上市公司股东的净利润17.07亿元，比上年同期增长28.84%。截至报告期末，泰禾集团总资产首次突破1000亿元，达到1233.65亿元，同比增长45.51%。

存货量不降反升

从政府工作报告来看，2017年房地产市场去库存依然是最重要的任务，未来一年，全国三四线城市房地产政策依然会以宽松去库存为主。而对房地产市场分类调控的加强，意味着房地产市场将持续一城一策。针对房价上涨明显的城市，后续调控可能继续加码，针对房价平稳的城市去库存。

虽然去库存也仍是去年全国楼市的主流，尤其一二线城市库存水平显著下降，但项目主要位于一二线城市的泰禾存货量不降反升，由上一年的580.42亿大增近300亿至888.55亿。并且仅仅3月8日，泰禾一日内连续收购三幅优质地块和项目，实现13城21院战略布局。

“泰禾商业地产部分比例过高，将影响其现金回笼，这是泰禾面临的问题。”一位开发商高管如此评价。在一定层面上看，如何去存库存，实现较高的现金回款，是急速扩张之后的泰禾面临的新课题。

泰禾资产负债率进一步提高至82.40%，较2015年提高2.53个百分点，而衡量资本结构的主要指标净负债率也较上年大幅提升至约360%的行业较高水平。在同行资产负债率纷纷下降的大背景下，泰禾杠杆水平不降反升。

高杠杆

去年，泰禾筹资活动中的现金流入金额高达247.44亿元，使得公司期末的有息负债余额（银行贷款、非银行贷款、公司债）总额达到754.11亿元，平均融资成本为7.62%。

资料显示，泰禾动用了较多融资手段。其中最值得关注的是，根据其2017年3月27日的最新一份股权质押公告，泰禾第一大股东泰禾投资（实际控制人为泰禾董事长黄其森）持有公司股份约6.09股，占公司总股本48.97%；泰禾投资累计质押股份数6.03亿股，占公司总股本48.48%。

“泰禾投资将其所持6.09亿股股票基本全部质押，如遇股价持续下跌，将面临巨大的补仓压力。”一位券商资管人士告诉记者。

同时，泰禾在今年2月11日~3月31日期间，其通过商业银行等金融机构净新增借款金额217.81亿元，超过2015年末净资产20%。在对外担保方面，截至3月31日，其对外担保余额668.46亿元。

融资的结果是杠杆水平的大幅提升。泰禾截至去年底的公司总资产规模1233.65亿元，股东权益217.16亿元，扣除少数股东权益后的股东权益约为180亿元，其中还包含37.69亿元的永续资本工具。而期末货币资金为106.41亿元。

按以上数据，泰禾的剔除永续资本工具后的权益乘数已经逼近7倍，总资产负债率却进一步提高至82.40%，较2015年提高2.53个百分点，而衡量资本结构的主要指标净负债率也较上年大幅提升至约360%的行业较高水平，若调整净资产中的永续债后，这一指标更高达约450%。

克而瑞分析师房玲认为，闽系企业一般都是强扩张高杠杆，后续融资、销售都跟得上就问题不大。

“泰禾发了不少公司债来优化自己的债务，净资产负债率在业内的确很高，未来需要通过加速销售来覆盖其有息负债。”亿翰智库上市房企研究中心主任张化东告诉记者。

在行业处于高速增长时期，若公司能够确保较高的回款速度和周转率，高杠杆会相应带动公司的快速增长，反之，当市场陷入调整导致企业周转不畅，较高的杠杆便意味着风险。数据显示，泰禾需要在2017年偿还的短期借款和长期借款当期部分的总额超过180亿元，其还款压力不可谓不大。

房地产的并购重组

借助“高周转、高杠杆”效应，泰禾集团实现了规模扩张，在闽系房企中脱颖而出，2016年末总资产达1233.65亿元，2016年整个年度在项目合计投入266.40亿元，新增土地储备204万平方米，计容建筑面积为396万平方米。

4月19日下午从泰禾集团获悉，泰禾集团旗下厦门泰禾房地产开发有限公司，以17.87亿元受让福建新华都置业有限公司60%股权。根据协议，受让完成后，泰禾集团将接手新华都置业持有的漳州白塘湾国际旅游度假城项目的开发建设。

据介绍，白塘湾国际旅游度假城项目位于厦门湾南岸漳州龙海市隆教畲族乡，总规划用地达8912亩，其中可出让用地4423亩。通过此次收购，泰禾将一次性获得18幅处于不同开发阶段的优质地块，累计1372亩，同时可享有占地约2000亩的国家地质公园景区资源。这也是今年迄今为止泰禾最大的一笔股权收购。

此外，泰禾为规避风险，减少了在公开市场拿地，而是利用自身品牌和资金优势，加大了项目并购的力度，年内共计有8个项目是通过并购的方式获取。海外投资方面，第一单落地英国伦敦。同时，新进太原、南昌、济南、合肥等二线省会城市，进一步加大了公司在二线核心城市的战略布局。

当代置业董事总裁张鹏表示，伴随新一轮宏观调控，给开发商带来了与以往不同的宏观政策环境，挑战与机遇并存，但对于大多数地产企业来说，挑战大于机遇。在拿地日益紧张的情况下，并购企业也是企业拿地一种方式。张鹏指出，房地产的并购重组是一项专业性极强的系统性工作，考验着开发商的综合实力和判断力。今年上半年大多数开发商还是处于一个调控和金融监管的适应期和反应期，预计下半年将会有很多开发商面临资金面的压力，但也会有一些做好准备的开发商向地产资管公司、地产金融企业转型，与国内知名的金融投行、资管公司联合组建主动管理的投资平台，进一步加速金融业向地产业的渗透，迎接大资管时代到来。