海南房地产中介协会炮轰开发商号召会员抵制泛销楼盘项目

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中房报记者 陈标志｜海南报道

“即日起，凡我会会员单位要最大限度减少甚至停止报备、带看、销售海南各地区类似项目，对泛销行为坚决抵制。”今天，在微信朋友圈转发一张“文件”长图。经中国房地产报（微信ID：china-crb）记者核实，该“文件”系海南房地产中介行业协会发出的内部倡议性文件。

该协会发出的上述文件，要求协会各会员单位坚决抵制部分楼盘项目启动的“泛销模式”，抵制措施包括对相关房地产项目减少或者停止报备、带看、销售，以及停止以任何形式对相应楼盘项目的宣传。据悉，海南房地产中介行业协会是海南区域较为活跃的协会之一，本次房地产销售环节“炮轰”甲方开发商及其项目，尚属首次。

但也有业内人士认为，“泛销模式”作为房地产销售的一种模式是普遍存在的，只是在“渠道为王”的特殊背景下，泛销没有代理和分销抢眼而已。也有开发商相关负责人向记者表示，房地产中介协会此举是向甲方施压的行为，“市场是多样化的，无论采取哪种形式和渠道销售，只要是合法都理应得到支持”。开发商甚至“霸气”回应，“他们（指协会）爱咋咋地。”

中介行业协会向开发商“开炮”

一份落款为“海南房地产中介行业协会”的长图“文件”，今天在微信朋友圈传播。由于“文件”内容涉及海南房地产项目方及销售环节，引起了行业人士的关注。随后，中国房地产报记者向海南房地产中介行业协会相关负责人求证，该“文件”确实是该协会发出的内部倡议性文件。

这份《关于坚决抵制泛销行为的倡议》（琼房中协[2019]31号）内部文件，矛头指向海南房地产项目中的“泛销模式”。

何为“泛销模式”？海南房地产行业专业人士向记者解读称，“泛销”专业术语全称为“泛营销”，该模式打破单一信息传播途径，让更多的人有意识或无意识投入到宣传和销售过程中，从而实现快速销售。简而言之就是“全民销售”，是一种资源共享，互惠互利的营销模式。

海南房地产中介行业协会为何要发出该倡议性行业内部文件？文件称，该协会近日获悉部分项目不顾房地产中介行业各企业根本利益，启动了“泛销模式”。他们认为，部分房地产项目此行为，只为短时间内提高其销售量，但行业危害极大。

该文件分别从开发商、中介企业、购房者等三方面精炼了“泛销模式”对市场的危害性：

对开发商：影响其自身与中介行业合作关系，不利于后续长远销售；参与泛销的部分企业及个人缺少基至没有相关资质，不利于项目的有序管理。

对中介企业：低廉销售佣金不能满足企业成本开支，企业利润微薄甚至亏损；泛销机制下涌入的部分企业及个人为成交不择手段、折佣疯狂，正常企业会在恶意竟争中受损；该模式若延展到其他项目，更多项目采取类似方式后，中介企业将面临发展道路狭窄、生存空间萎缩的窘境。

对客户：跟随非正规企业买房，存在资金及购房安全风险；无法体验正规企业提供的专业化、多样化、后续化服务。

采取3方面反制措施抵制“泛销”

基于上述原因，海南房地产中介行业协会号召协会全体会员单位，坚决抵制各房地产项目启动的“泛销模式”，并表示将付诸于反制行动措施。

上述行业协会表示，从即日（11月26日）起，将通过3个方面的反制措施，抵制开发商及项目等方面的“泛销”行为。

相关措施包括：首先，凡是该协会会员单位，要最大限度减少甚至停止报备、带看、销售该类项目，集体对该类项目及其代理商进行抵制；其次，该协会会员单位要最大限度减少甚至停止报备、带看、销售海南各地区类似项目，对泛销行为坚决抵制；其三，协会会员单位应最大限度减少或停止以任何方式对类似项目进行宣传，各类方式包括但不限于网络线上平台、端口、自媒体、门店、派单等。

这是什么情况？中国房地产报记者梳理归纳后发现，上述抵制措施实为两个方面：少销售或者停止销售启动“泛销模式”房地产项目的商品房；减少或者停止利用协会会员单位的自有媒介平台，对相关项目进行宣传。媒介平台包括网络线上平台、端口、自媒体、门店、派单等。其中，房地产中介机构的自有商业网站、自媒体等，是一个庞大的信息发布平台。

在该文件中，还点名“曝光”了滨海·新天地、中信·国安海岸、海秀华庭3个项目，以及悠家智选、米仓地产两家代理商涉嫌“泛销”。该协会号召各会员单位一致抵制。

记者了解到，海南房地产中介行业协会成立于2014年底，目前会员单位200多家，在海南其他行业协会中，该协会属于较为活跃的行业协会之一。虽然从企业数量上看，该协会会员单位数量在全海南省约2000家中介机构中占比不大，但海南规模型中介机构，特别是中介巨头，基本上都是该协会会员单位，无论是项目房产交易数量还是成交金额，所占比例处于绝对优势。

对于这份《关于坚决抵制泛销行为的倡议》，外界普遍认为，原本处于市场“劣势”地位的房地产中介机构，此次合力“炮轰”甲方开发商显然有些意外。

开发商“霸气”回应：爱咋咋地

对于海南房地产中介行业协会的此举，行业内也有不同的声音，并认为房地产市场的“泛销模式”早就存在了，房地产市场是一个开发的市场，营销方式只要合理合法，理应存在。

海南某房产营销公司负责人彭先生告诉中国房地产报记者，首先，“泛销模式”作为房地产销售的一种模式，是普遍存在。只是在渠道为王的特殊背景下，“泛销”没有代理和分销抢眼而已。

其次，“泛销”的涵盖面涉及更广，各个项目的销售员、销售管理者等都可以成为单个项目的“泛销”人员，具有规模大、体量大、精准度高的特点，甚至包括公司或项目关联人员（客户、合作伙伴、关联单位、职工、员工等），都比分销更有影响力和信服力。

其三，“泛销”比代理和分销具有获客更精准的功效，所有的客户都在销售员手上，客户认同感和信任感是代理和分销无法达到的。

彭先生还认为，“泛销”比代理和分销的点位要低很多，这才是根本原因所在。从本质上，房地产中介行业协会认为泛销抢了他们的衣食来源；其实不是，过去10年，实质上是代理和分销动了“泛销”的奶酪。

也有行业人士认为，如果开发商与中介机构签订有“泛销”的合约，应该按照双方约定的操作，这也是反映市场契约精神。

上述协会一会员单位负责人也向记者表示，当前市场形势不太乐观，蛋糕小了，一些房产中介机构的生存都存在问题，“只希望企业多有一条活路。”

“我们作为甲方销售团队压力也很大，马上就是年关了，谁不希望项目快速销售？”海口某项目开发商一负责人告诉记者，“我认为他们是在向甲方施压，市场是多样化的，无论采取哪种形式和渠道销售，只要是合法都理应得到支持。”

“作为甲方，我们不能被中介‘绑架’吊死在一棵树上，我们也有自己开辟的网络销售渠道，包括客户的‘老带新’，只要是合法销售渠道，我们都欢迎。”开发商甚至“霸气”回应称，“他们（指上述行业协会）爱咋咋地。”