地产开发商要认清新模式下该拼什么？

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转自：证券日报

　　王丽新

　　继中央金融工作会议提出“加快保障性住房等‘三大工程’建设”后，近日，国家金融监督管理总局召开学习贯彻中央金融工作会议精神专题研讨班暨监管工作座谈会，提出大力支持超大特大城市“平急两用”公共基础设施、城中村改造、保障性住房等“三大工程”建设；住房和城乡建设部也明确，“三大工程”是根据房地产市场新形势推出的重要举措。

　　在笔者看来，构建房地产发展新模式是解决房地产发展难题的治本之策，“三大工程”是落实房地产发展新模式的有力抓手。地产下半场，开发商要有清醒的认识，认清拼什么，怎么拼；要围绕细分赛道、高品质的居住服务需求练内功，建立从开发建设到维护使用的全生命周期服务模式。

　　新模式下，开发商要抓住由“三大工程”带来的新发展机遇，加快跑通新商业模式。从公开信息来看，10月份以来，住建部已赴多个省市调研“三大工程”推进情况，可见相关工作已加速落实。从中长期来看，房地产企业需抓住相关开发建设、运营管理以及服务的市场增量机遇，扎实开拓第二增长曲线。

　　第一，加大保障性住房建设力度势必增加竣工交付，增加建筑和建材订单，增加物业管理和家居消费订单，也有很大可能给部分低资金C本、强开发能力的房地产开发龙头公司增加新的业务线。

　　第二，城中村改造是推进以人为核心的新型城镇化进程的重要措施。据多家机构披露的公开数据显示，本轮超大特大城市“城中村”待改造面积或有13.4亿平方米，总投资额或达8.2万亿元，年均8200亿元。从实施思路上看，既考虑短期稳地产、稳内需，同时也考虑了长期可持续发展趋势，还确保经验丰富、现金流较为稳健的开发商有参与的机会，为其探索新商业模式，向美好生活服务商转型提供助力和空间。

　　第三，超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设，注重盘活城市低效和闲置资源，亦是针对经济运行新变化祭出的有力措施。这类设施包括公园、体育场馆、宾馆酒店等，其建设和完善能够有效补齐超大特大城市应急能力建设短板，同时提升超大特大城市旅游、居住品质，涉及房地产及文旅消费等多领域增量商机。对地产商而言，要发挥整合资源、招商能力以及运营不动产等多种优势，布局代建、物管、城市服务、文旅等新兴细分赛道，用运营服务逻辑而非开发摊大饼逻辑来构建新盈利模式。

　　新模式下，开发商需适度拓展融资渠道，筑牢安全底线，用产品力和服务品质赢得市场。从中长期来看，推进“三大工程”落地，将进一步促进房地产市场平稳健康发展。相应地，金融服务亦会加紧跟上。当前，除了信贷、债券以及股权融资“三支箭”齐发、财政资金以及专项债之外，保障性租赁住房公募REITs发行已迎来新突破，示范效应逐渐形C，业内对不动产REITs常态化发行充满期待。另外，对于部分“三大工程”项目而言，更好地引导金融机构和民间资本参与其中，实现共建亦是具备较强实操空间的新融资模式。

　　当前财务、经营、信用等基本盘稳健的开发商，可结合自身长租公寓、产业地产、代建等非房开业务拓展融资渠道，一方面筑牢企业安全底线，另一方面为新型业务赛道“储粮”。如此一来，可缓解开发商持有型物业沉淀资金产生的财务C本支出等资金压力，从而使其更好地在提升产品力和围绕房屋全生命周期提供运营服务上发力。好的客户满意度，才是企业含金量最高的招牌，亦是在地产下半场抢占市场份额的最有力保证。

　　总体而言，房地产行业蒙眼狂奔的粗放发展阶段已过，凝心聚力推动高质量发展的时代已来。下半场，新模式要落地，有利于消除房地产“高负债、高杠杆、高周转”发展旧模式的弊端，开发商需拨开迷雾，看准前路砥砺前行，推动行业平稳健康发展。