北京楼市又有大消息！房产经纪称市场活跃度或将持续提升

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转自：中国商报
商品房预售资金监管出现加强的趋势。近日，北京市住房和城乡建设委员会等部门对《北京市商品房预售资金监督管理办法》《关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知》进行修订，起草了《〈北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版）〉征求意见稿》（以下简称征求意见稿），并向社会公开征求意见。

征求意见稿的一个重大变化是商品房预售资金监管拟从银行监管转向政府监管，即由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。
业界认为，征求意见稿强化了属地住建部门对预售资金用款的审核职责，将有助于防范项目风险、稳定购房者预期，对市场信心提振或起到积极作用，未来或有更多的城市跟进。
监管主体由商业银行调整为政府
征求意见稿共分为总则、一般规定、预售资金收存与支取、监督管理四部分。主要作了五方面重要调整：
一是将监管主体由商业银行调整为政府，监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。
二是引入北京市住房资金管理中心作为具体监管业务承担部门，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化对商业银行的执行监管，确保对预售资金监管新的要求落实到位。
三是在确定监管额度的工作中，创新采取施工总承包单位根据工程造价提出重点监管额度及各节点用款额度后，由区住房城乡建设主管部门综合项目交付使用条件及开发企业风险情况等因素核定。更好保障重点监管额度资金，能覆盖项目建安C本，防范项目资金风险。
四是完善社会多方监督机制，特别是要求购房人应将所支付的购房款存入市住房城乡建设委、资金中心门户网站公示的项目预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户。
五是对原办法中不合理、不适应行业发展新形势的相关规定一并进行了优化。
购房人可查询项目重点监管额度内资金余额
在商品房预售资金的监管主体由商业银行调整为政府的同时，征求意见稿也对各项重点监管额度及各节点用款额度的确定、房款统一归集等作出了详细规定。
对于重点监管额度，征求意见稿规定，应与预售方案中明确、预售合同中约定的交付标准相适应。北京市住房资金管理中心对重点监管额度内的资金进行重点监管，项目股东、集团公司不得以任何名义抽调重点监管额度内资金。
在房款统一归集方面，征求意见稿规定，购房人支付的定金、首付款、按揭贷款、分期购房款和其他形式的购房款等预售资金，应全部直接存入监管账户，由住房资金管理中心按开发企业、预售证项目、楼栋、房号、购房人、资金种类、金额等进行标识。预售资金进入监管账户后，应首先用于归集重点监管额度资金。
此外，征求意见稿还首次明确购房人责任，提出购房人应将所支付的购房款存入北京市住建委、北京市住房资金中心门户网站公示的项目预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户，并进行日常监督。
北京市住建委相关负责人表示，征求意见稿及反馈方式可见北京市住建委官网发布的《关于对<北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版 公开征求意见稿）>公开征集意见的公告》。征求意见结束后，将认真研究吸纳各方意见建议，进一步完善政策措施，不断加强预售资金的收存、支取、使用全过程监督管理，确保预售资金用于工程建设。
新闻多一点
未来或有更多城市强化预售资金监管
近年来，随着房地产市场供求关系的变化，预售资金监管工作也面临着新形势、新问题。住建部在多次会议上强调要加强预售资金监管，并会同人民银行、原银保监会发布《关于规范商品房预售资金监管的意见》。同时，最高法、住建部等部门还发布了《关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》。
对于本次商品房预售资金监管主体的调整，中指研究院市场研究总监陈文静认为，办法强化了属地住建部门对预售资金的监管责任，明确属地住建部门对预售资金用款的审核职责。同时引入了资金中心作为具体监管业务承担部门，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化对商业银行的执行监管，确保对预售资金监管新的要求落实到位。此举是落实全国住房和城乡建设工作会议中“保交楼落实属地责任，加强预售资金监管”的要求，将有助于防范项目风险、稳定购房者预期，对市场信心提振或将起到积极作用。
易居研究院研究总监严跃进则表示，此次变化直击此前监管漏洞，调整后，预售资金关联方的关系将更加清晰，即“1+3”的模式。其中“1”指地方政府，具体由市住房资金中心来承担工作；“3”指三方关系，即商业银行、房企和购房者，以更好地对购房者权益保护落实监管工作，落实各方主体的权责关系。
就未来预售资金监管的整体趋势，海通证券认为，预售资金监管不搞“一刀切”，因企施策，缩短支取审批时限，更加精细化差异化是大趋势。以C都为例，预售资金的监管主要根据企业信用等级进行差异化调整，即监管部门在初步测算监管额度的基础上，根据开发企业的信用等级，对符合条件的商品房项目，相应调整监管额度。
除了加强预售资金外，北京楼市还有不少新变化——
降低首付比、下调房贷利率、优化普宅标准、延长贷款年限……政策支持力度之大，均超市场预期。近期，北京多个在售新房楼盘和片区的二手房市场在新政的带动下走热：北京楼市呈现出新房市场去化速度加快、二手房带看量上升的热度提升现象。多名房产经纪从业人员表示，新政降低了购房人的置业门槛和购房C本，价格预期将得到进一步稳定，市场活跃度或在未来一段时间内持续提升。
中国商报综合自北京市住建委官网、券商中国、第一财经等