住宅中小套型比例有变化，执行18年的这个政策退出上海土地市场

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上海楼市传来重要消息！

2024年上海第一批次首轮土拍近日落锤，五宗地块全部出让，总交易金额约134.1亿元，平均溢价率达9.1%，创2021年集中供地以来新高。与此同时，业内也从此次土拍信息中发现一个重要细节，那就是——住宅中小套型比例出现变化。这意味着，持续了18年的“7090政策”退出上海土地市场。

所谓“7090”政策，源于2006年“关于落实新建住房结构比例要求的若干意见”。文件明确，商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。

根据这一要求，本市的每宗商品房用地的出让文件里，均会对该地块建设的中小套标准和比例做出相应规定。
比如去年年底出让的这宗地块要求，中小套型住宅面积不低于总建筑面积的80%，并规定多层、小高层、高层的中小套住宅建设面积上限依次为90、95、100平方米。

根据以往的土地出让信息，这一上限基本固定，中小套型占比则从60%至80%不等。

而在今年首批首轮出让土地的公开信息中，多层、小高层、高层的中小套住宅建设面积上限调整为100、110、120平方米，中小套型占比则从50%到70%各有不同。

对于这一变化，业内表示并不意外。随着改善需求的不断增多，有限的大户型产品供给难以满足购房者的需求，也限制了房企设计户型的空间，行业对这一变化期待已久。
金地集团上海公司片区营销负责人陈玉表示：“三房两卫基本上都是标准100平方米，发挥的空间比较小，既要满足客户对于三房的需求，又受限于控规，土地出让时100平的限制，这种矛盾冲突比较大，120平方米左右的房型就是少的。按照现有的已知情况，中小套的面积界定拉上来了，比例下降了，大面积的供应量会显性增加。”
同时，随着大户型产品的增多，供求关系将得以缓和，大户型的定价也有望下降。

业内人士分析，这一细节的调整也意味着房产市场的松绑，已经从房产交易的各个环节延伸到了土地端。
易居研究院研究总监严跃进表示：“支持刚性需求和多样化的改善性需求，体现了上海土地政策处于调整优化的导向，更好地吻合当前住房的需求，尤其是住房改善的新趋势。”