楼市那些事：回顾2016是这样的，展望2017是那样的！

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中国楼市

导读：“政府调控、去库存、房价走向、房企变化”这些关键词着实影响着2016中国房地产行业的走向，下半年以来，房地产行业经过政策收紧的调控，出现降温的收效。那么这里面都是怎么变化呢？未来又会走向何方呢？
一、房地产市场发生的变化
一是市场变化。
房地产市场正在从一手增量主导到二手存量主导转变。二手房销售超过一手房的格局率先从北京、上海这些一线城市迅速扩散到二线城市。

对此，巴曙松表示，房地产市场原先存在的严重短缺和不足的状态已经基本告一段落，而现在市场的交易量主要是二手房，现有的存量房的交易已经超过一手房。从金融角度来讲，当整个市场转化成二手房为主导的市场的时候，它所需要的金融服务可能跟以往完全不同，这就需要金融企业去找到新的金融业务的切入点。原来习惯于服务一手房、新房、增量房，现在则需要研究二手房的价值链。
二是人口变化。

国家城镇化的大政策正在逐渐完成，农村向城市持续的单向人口流入是城镇化的主要推动力，而现在从农村向城市人口的流动已经基本上接近尾声。“十三五”规划已经意识到中国的城镇化的增长，将不再是从农村向城市的人口迁移，而是更多的开始需要把没有户籍的城市人口吸纳，或者不同城市之间人口的再流动。“以上海为代表的一线城市人口的净流入在放缓，上海还出现了负增长，这就是一个新的格局，新的问题。”巴曙松指出，在这样一个新格局下，市场对房地产调控作出的反应会比以往灵敏得多。在人口净流入快速下滑甚至负增长的情况下，此时政策一收紧，不仅会造成成交量下滑，同时也会推动房价下跌。所以房地产开发商必须注意到人口流动格局的变化，并适时做出决策调整。
三是基础量的变化。

房地产已成为支柱产业，目前全国房地产成交量规模已经超过十万亿元，对整个经济影响比想象的大很多。在当前的基础量下，一线城市楼市调控的潜在宏观风险，不仅关系到一线城市的行业和经济发展，更关系到全国楼市和经济发展。
四是驱动力的变化。

现在房地产市场的主要驱动力是二套改善性需求，而原来的驱动力是一套刚性需求。二套改善型住房对政策调控的敏感性比一套刚需住房要灵敏得多。
本轮一线城市楼市调控旨在“控房价”，所选择的对象是二套改善需求，而这部分需求恰恰是本轮楼市回暖的第一驱动力。所以这次房地产调控一出来，改善性需求马上缩水，市场需求马上回落。对此，巴曙松认为，面对与前一阶段完全不同的市场环境，如何去进行研究并作出相应的政策安排，是下一步房地产调控非常重要的一个新的任务和挑战。
五是收入变化。

随着房价的不断上涨，居民购房的承受力显著下降，使得各类人群的购房需求不像以往那样具有刚性。购房需求对政策调控的弹性变大。
二、地产行业发生的变化
1、房地产行业的集中度越来越高

6月末，中国海外发展宣布并购中信地产旗下的126个项目，市场总估值超过千亿；
7月6日，中航地产、保利地产先后发布停牌公告称，因股东中航工业集团正与中国保利集团筹划地产业务重组整合；
恒大地产更是从2015年起开始了疯狂的收购，今年同样先后收购了人和集团哈尔滨4个项目以及嘉凯城等项目。
集中度的提高对地产行业的“鲨鱼”来说，利大于弊。从融资成本，产品的标准化，采购的成本都会降低。连人力成本（人均）都会下降。
而对于100亿以下的“小鱼”企业来讲就是“噩梦”了，最起码的生产资料——土地，都拿不到了，收购一些烂尾项目成了这类企业的主要目标。而一双火眼金睛成了项目成功与否的关键了，风险变得更大了。每个环节的利润都在被压缩，所以成本变得异常敏感。
2、地产企业的投资属性越发明显

地价占房价的比重越来越高。全国接近50%，而上海等一线城市更夸张，土地已经是周边房价的1.2倍。
所以拿对地，就意味着这个生意就成了，其他的都是套路了。
三、新兴建筑方式方兴未艾
1、绿色建筑：
绿色节能成为21世纪的发展主题，绿色建筑顺势而生。绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度节约资源，保护环境和减少污染，提供健康适用、高效使用，与自然和谐共生的建筑。

这是个系统性问题，所以不仅需要创新的技术，更需要有整合的能力。
2、装配式建筑
装配式建筑是指用预制的构件在工地装配而成的建筑。这种建筑的优点是建造速度快，受气候条件制约小，节约劳动力并可提高建筑质量。

随着中国人口红利的逐渐消失，劳动力成本已经成为一个问题。
装配式住宅不仅解决人力成本的问题，更能解决二次装修带来的种种问题。PC在发达国家已经是比较成熟的技术，在国内推广的力度也很大。