干货！买房如何选地段？三大要素供你参考

经纪圈客服

本周为大家讲一下房产最为重要的非建筑因素——地段。狭义来说，地段一般是用在商业地产里的一个概念，特指在街区中的位置，以及与相邻建筑的关系。这里小编不说狭义的概念，我们说点广义的，泛指一下区域定位。

地段的类型

一般来说地段多数是可以分为6类的，分别为市中心繁华区、次繁华生活区、CBD核心区、老城区、城乡结合部、郊区。这里一一给大家说明一下。

1、市中心繁华区

市中心繁华区顾名思义，就是整个城市里最繁华的地方。如果是小城市，通常只有一个市中心，而二线城市一般来说会有两到三个，一线大城市几乎每个区都有。市中心繁华区多数是老城区中的中心区域，或者是城市发展成的中心区。通常，这个区域内的住宅房价也是一个城市内的一线水平。

但是由于居住环境过于混乱嘈杂、房地产建筑密度过高、开发商拿地困难、社区较狭小、房子年限过长等问题，一般也不是城市内的最高价地区。对于青年人来说，这样的地段偶尔会成为租房时的选择，想在这里买房就不用想了。这种地段的新房住宅地产从供应上也多以小户型为主，主要用途多在投资、出租。在福州这类区域现在一般来说就是五四路-东街口，宝龙广场两个地方。

2、次繁华生活区

就是离中心区比较近（可能几站距离），相对闹市，这个区域的商业味道大大降低，生活味道渐浓，多集中着这个城市内比较早期的一些居民小区。一般来说新房供应量不大，偶尔会有些老二手房转手。与闹市类似，其新房产品也多以高层小户型为主。但相比闹市，个别中型项目具有一定的社区规模，但都容积率比较高，基本都是高层。

这种区域的中小户型，价格与闹市差别不大，但居住性上略强。但是这个区域有一个推高房价的方式，就是学区房。由于旧有城市规划问题，通常这些次繁华地区都配备有学校，而且市中心传统学校的教育资源都会比较好，因此学区房会是一个热门推高房价的方式。在这里无论是购买还是租住，单价成本都会略高。但是相对得居住成本会略比市中心繁华区低一些。不过要在这里买房，还是要努力好久啊。福州的这类次繁华生活区比较多，鼓楼台江中心区附近，以及仓山沿闽江南岸一线都属于此类范围。

3、CBD区域

CBD的英文名全称较Central Business District即中央商务区。这个区域属于城市的新兴发展区，最为有名的就是北京CBD和上海的浦东新区。由于城市人口增加及规划发展上的原因，一般来说城市的发展方向都是向外的某一个方向或某几个方向成爆炸时式建设的。通常，只要发展成熟，这种区域内的房价会超越闹市区成为一个城市房价的标杆。但在没有发展之前，其房价也会处于相对比较低的一个程度上。

对于有眼光的青年人们而言，能够准确预测出城市发展方向，及早入手的话，这种地段的房子是兼有居住及很强投资性的。当然，目前而言，二三线城市这种机会更大些。毕竟二三线城市的CBD还属于待完善半成熟期，单价都相对来说低一些。等到瓜熟蒂落了，基本就来不及咯。在福州的话，CBD目前有两个区域特别明显，一个是东二环，以核心居住娱乐+商业为主的新区域，属于有益补充东街口一线外溢；另一个是金融街万达，这个也是福州官方的CBD，目前入驻的大型企业和银行正在逐渐增多，周边房价目前有进一步提升的趋势。

4、老城区

在各城市里，都存在一些居住氛围非常不错的老城区。其特点是建筑年代较久，多以老式单位福利房及原著民自建房产为主，小区比例高。原著民比例通常比较高，居住氛围好，生活成本相对不高。这种区域最大的优势就是交通便利，配套完备，综合生活成本比较低。

但是，同样在这种区域新房放量较少，而且价格不低。入市的产品，多为10年以上二手房。个人以为，对于纯粹居住需求而言，这种区域的二手房是首选。住几年之后，转手也容易，出租也可以。在福州，老城区和次繁华生活区其实多数是重叠的，因为本身福州的城区就不是太大，没有那么多细分的部分。

5、城乡结合部

即城市建设的边缘，城市与乡镇结合的区域。这种区域，相对来说低端生活配套还是很齐备的，但缺乏中高端生活配套。由于这种区域内低价出租屋很多，也是很多外地务工及流动性人口比较集中租住的区域，治安也是最差的。对于一些手头比较拮据的年轻人而言，这种区域也是一个考虑选择的方向。而且，随着城市扩大化，这种区域远期环境还是比较看好的。

借用前段的话说，未来有可能是一个新的城市新兴区域。其实城乡结合部这个说法比较古老，一般现在二三线城市基本都概括成城市新区。在福州的话，其实除了台江区没有城乡结合部外，另外四区存在这些区域，同时也是固定的刚需购房的重要区域。但是随着整个福州城区的扩张，这些区域都将成为未来的大型居住区。目前仓山城南片区以及五四北片区由于地铁一号线的贯通和长乐新区的建立，即将成为热门片区。

6、郊区

即从交通上来说，随然离城市核心区比较远，但未来有可能依靠快速交通干线使得居住者进入城市内的时间并不长。全国很典型的区域比如北京的通州、天通苑、大兴甚至河北燕郊，好不容易在北京买了套房，结果告诉你这是河北的，问你此时的心理阴影面积。

这种区域，房价相对都是比较低廉的，对于青年购房群体而言，是相当不错的选择。当然，缺点是交通时间成本通常较高，尤其是在晚上的成本。从配套来说，需要看整个小区的入住率，入住率高，交通相对便利的地区一般中低端配套会比较好，但是高端配套基本上是没有的。这种郊区在福州主要是闽侯乌龙江一线，闽侯西江滨一线，马尾区大部等。

福州的单价

讲到这个，小编真是一把鼻涕一把泪。总是碰到一些“无厘头”的客户，要什么市区三房，一百多万，划片小学，交通便利巴拉巴拉。你们真得是想在福州买房么？你们知道福州的房价到底是多少么？

来给你们看一下赤果果的现实吧。

看到了么，如果单纯比房价，我大福州除了北上厦深，还怕过谁啊？所以请不要在活在梦里了好么？

如何选择地段

上面介绍了这么多区域，那么究竟应该如何来选择地段呢？我个人认为，还是要看个人的能力和居住需求的，能力越大责任越大，啊不，是住得越好就是真理。一个月入一万和一个月入十万的人，对居住环境的需求一定是不一样的。扎克伯格是还住在小房子里，可是人家为了安静，买下来他所有邻居的房子，这才是真的有钱任性。

1、交通要便利

言归正传，说回普通人应该如何选择地段。对于很多购房者来说，小编觉得应该优先选择的是“交通便利”这个选项，在有多少钱办多少事的基础上，交通便利成为第一要素。因为多数人都是上班族，无论是自驾还公共交通，交通过于偏远，都是一个实质上的问题。这不仅是时间成本上的问题，还是生活质量的问题。常理上来说，人们喜欢直接用地理距离来衡量交通便利与否，有一定道理，但是在轨道交通已经发展起来的城市，轨道交通能够大大缩短城市的地理距离。因此用交通时间来衡量交通便利与否，才会一个比较好的说法。

2、配套要完善

次于交通便利选项的，应该是生活配套，试想一个小区，如果购买日常的生活用品，食品都要大费周章，那么这个小区其存在的意义就不大了。同时周边是否存在商业区，到达商业区的便利程度，也是目前生活配套的重要外延部分。商业区也是购房者看房时比较关注的点，目前白领的生活环境使得大家都离不开商业区的配备。

3、未来有潜力

再次的就是未来的潜力，如果这套房产主要是用来自住，那么说明在一定时间内是不会置换房产的，那么这套房子所处地段的长期发展潜力就必然成为一个需要考虑的选项。不同的地段之间的变迁是不确定的，我们应该用投资的目光选择一个有较大升值空间的地段。一个地段能否升值，关键是看这一地段在未来的城市中将扮演什么样的角色，目前的城市规划对此又是如何确定的。例如，按照规划将来该小区周围会建设大片绿地或者大型投资项目，则该小区将来必然会升值。再者，楼盘旁边有一定的交通规划，例如地铁站、公交站之类的。