哪些房产未来升值最快？

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导读：如果5年后回望，今天大城市核心区域大部分房子价格都能接受，投资不要纠结过去如何，去年如何，投资看的是未来，房产投资是捕捉人口流入带来的财富性机会，享受房产未来与今天差价的资产性收入。在未来楼市分化的大背景下，这类房子请及时投资，总纠结过去只会误了将来。

正文：未来楼市在分化的大背景下，会出现两极分化。首先说明，大城市长期看多毋庸置疑，回落只是数据层面的，或者是短期的。在普遍上扬的周期中，好的房产上扬速度快，差的房产上扬速度慢；在长周期中，优质的房子上扬速度中性，周边配套迅速增加的房产上扬速度快，房龄超过15年学区开始下降的房产上扬速度最慢。中小城市中，四类房产能保值升值：刚需房、地铁房、学区房以及本地特色房。因为中小城市人口净流出或者人口基数不变，需求基本处于非常稳定状态，学区轮换速度非常慢，新区崛起速度也比较慢，所以这四类房产成了投资者或者是本地人青睐的对象。

大城市中，哪类房子会更贵？

• 1. 城市群核心城市。
  
  

原因很简单，就是人口的净流入，人口的流动代表着财富的流动，越是高端的人口流入越是代表更多的财富流入，流入的财富效益更集中，比如我们前面已经分析过的杭州科技大走廊， 5年内由于科技、产业人才的流入，会导致这部分人才携带和新创造的财富在该地区集中爆发，因此，如果你相信未来科技大走廊会实现既定目标，产业园、科技园会逐步入驻，规划会逐步落实，那么现在一些核心地段的房产就会增加配套，投资就能捕捉到高端人群流入带来的财富性机会，以及公共设施增加带来的财富性机会。

• 2. 大城市优质新区。
  
  

如果作为一个价值投资者，投资应该选择新区而不是老城区，因为新区才能捕捉到周边配套快速增加带来的财富机会，并且越是好的区域，这种效应越明显，比如20年前同样荒凉的海淀区和丰台区，现在海淀区的房子能卖到十几万一平，而丰台区还有三四万的房子，就是因为海淀区定位不一样。再比如东莞，挨着深圳的那片区房价已经2.5万+，而另一边8000+，再比如厦门岛内，五缘湾已经7万+，而老湖里区3万，同样是岛内，同样是当年的特区，差距随着时间推演非常明显。我依然记得当年我看房子，两个房子价格接近，只是区域不同，若干年后的今天，价格一个天上一个地下。所以，选择优质新区至关重要，区域是一个技术活，要看政府规划，要看产业聚集状况，要看人流趋势。我们还拿杭州科技大走廊举例，规划是要聚集科技产业、高端服务业，定位是建设成杭州的科技城，未来新区典范，在这些规划逐步实现的过程中，就能陆续享受到这些产业落地带来的人流财富，类似于以前的北京上地，深圳华强北等。

• 3. 新区中好的楼盘。
  
  

不同开发商打造的产品不同，居住品质、小区坏境、物业管理等都是直接影响后期升值，好的居住坏境和物业品相对后期楼盘的升值保值非常重要。为什么要选好盘，选优质开发商的盘，而不选择破盘、小盘？道理其实非常简单，一句话叫做百万买房，千万买邻。大家都听说过孟母三迁的故事，也都见过现实世界中为了学区而拼尽一切的家长。好盘住着高素质人群，就会把小区拉升一个档次，如果是一般的盘，必定在后期发展中，上扬速度减速，就是因为买房的人群和本身特质限制。投资要克服捡便宜的心态，哪便宜买哪的老思想，而是应该哪儿能赚钱买哪，哪怕售楼处又贵了1000一平米，哪怕二手房东跳价5万。因为今天的这些问题多年后回望，都是少赚的便宜，而不是吃的亏。