广州看房笔记，珠江花城踩盘记及一家之言

地产资讯

1珠江花城

珠江花城坐落于奥体新城—天河国际宜居社区，整体占地面积超29万㎡，建筑面积约85万㎡，由45栋25到27层住宅、小学、幼儿园及商业体等组成，共分六期开发，分别为“花间”、“香颂”、“锦官“三大组团，规划户数约6000户，其中“花间”组团将于明年首次亮相。

社区内拥天河最大小学占地2万㎡、超级普惠幼儿园以及双托儿所，均以超省一级标准建设；执信中学坐落项目北侧；实现16年全龄段省一级教育就在家门口。 规划19号线地铁茅岗站坐落项目内，直达珠江新城、海珠、荔湾等重要区域。社区2分钟接驳主干线广园快速路，直达珠江新城CBD核心商业圈、天河北、琶洲等商务核心区；社区内将建4500㎡大型私享公交总站，为版块内最大的社区旗舰型交通配套。

项目产品为约70-140㎡ 2+1至5房”夺金户型，超87%实用率，比同面积产品多一个房间。 2.5万㎡独立商业中心，1公里二层绿色商业连廊系统，连通全社区；社区内另涵括三大泳池、生鲜超市、社区医疗医院、社区服务中心、文化活动中心、社区居委会、邮政所、派出所等完善生活配套。 项目生态规划优越，享受5+1公园体系：奥林匹克体育公园、影视文化休闲公园、世界大观、天河儿童公园、岐山公园+10万平方米珠江四季花园园林绿地；诠释健康人居、绿色生态的品质生活。

（本部分文字来源于花城官方）

2开发商背景

珠江花城的开发商是珠江实业集团有限公司，由广州市人民政府国有资产监督管理委员会实际控制。国企，前身是广州珠江房产公司，成立于1985年4月，是广州市成立最早的房地产综合开发企业之一。

华侨乐园、体育花园、侨英花园、珠江新岸公寓、珠江都荟华庭、颐德公馆等知名楼盘都是珠江实业的杰作，其中颐德公馆树立了珠江新城高档豪宅的新标杆。广州世贸中心大厦、好世界广场是广州写字楼以及珠江实业商业地产里程碑式的经典之作。

珠江实业的实力不用多说，还是国企。

3户型

按照惯例，第3部分本应该聊聊珠江花城所在板块的，然而花城四周都被工厂或者城中村包围着，与哪个板块都不沾边，实在不知道应该算是哪个板块，虽然花城官宣说是奥体新城—天河国际宜居社区。

那就略过，先聊聊户型。销售说87%利用率，这个相当惊喜。

珠江花城总分六期，目前样板房开放的是第一二期1-6栋，均为26层，两梯四户、两梯六户。1-4栋主打小户型包括72平2+1房，82平三房、83-84平3+1房、88-89平3+1房带主套、112-114平四房，5和6栋是大户型，两梯四户，包括113平4+1房、118-119平四房和138-139平五房。

无图无真相。下面上户型图。

➤➤ 72㎡ 2+1房2厅1卫

看到2+1房会不会觉得是3房，赚到了的感觉？绝对是想多了，1指的入户花园，亲测只有2-4平方，还是入口位置。总得留出一平方进出吧，按4平方（最大户型才有这个数）算，3平方或许勉强能改出一个小小的房间来，可物业是否同意封闭改造还得两说。

➤➤ 82㎡ 3房两厅一卫

➤➤ 89㎡ 3+1带主套

没拍到图，房间比较小。吐槽下，看守这户型的小姐姐竟然说样板房不能拍照。WTF，样板房不让拍照，那干脆别让人看了。脑子装的是鸿茅药酒吧。

➤➤ 118㎡ 4房两厅两卫

这户型进门处的入户花园和厨房都不是方正的，尤其是厨房，装修会麻烦些。

➤➤ 138㎡ 5房2厅2卫

越看越喜欢，大空间什么的，超有吸引力。

4交通配套

交通是个大问题，珠江花城的位置相当尴尬。话不多说，先上图。

花城方位示意图

花城位于上图红圈处，，被一圈的工厂工业区或者荒地（也可能是农业用地）包围着，四边都不靠近主干道，距离最近的道路是吉岐路和岐山路，仅有432路公交经过。从花城驾车到广园快速路的道路只有双向两车道，弯弯曲曲的，直线距离只有几百米，然而却用了五六分钟。再到鱼珠港或者东圃商业区就更远了。

嗯，配套的公交站相当大，4000平方。有多少路公交经过暂时还不知道。

配套公交站

再说下地铁。踩盘时销售告诉我，花城是有地铁的，茅岗路站。只不过这是远期规划，尚未获得发改委批复。从网上资料可以看到，19号线计划2021年至2025年实施。可以说，19号线仍然存在变数且通车时间至少6年后。不过，7号线二期已经动工，姬堂站同时也是规划中的19号线换乘站。姬堂站到花城售楼处直线距离1公里出头，然而两者没有直达道路，百度地图显示步行过去4.1公里！

步行到姬堂站线路

5商业配套

看上面的花城方位示意图，四周都是工厂工业区或者农田，目前可以是没有一点配套。不过基本的生活需求花城内设的Block街区基本可以满足，这个只能看开发商如何打造社区商业配套以及所需时间了。

至于更好的吃喝玩乐，请到东圃商业区、奥体高德汇，或者鱼珠港商业区吧。

6教育和医疗

进入花城地界，首先看到下图标语。豪气。

花城的教育配套有幼儿园2所，小学1所。其中小学已经在3月封顶，硬件方面按照“省一级”标准打造。此外，坐落于在天河儿童公园以北、珠吉路以东的执信中学已经动工，到花城约600米（直线距离）。

小学已封顶

虽然小学硬件是省一级，但教学质量不可能一步到位，在只招收珠江花城生源情况下，五六年后或许能与骏景小学扳扳手腕。如果配套小学是华阳华景的分校区，那就是另一回事，且值得喝一杯的好事了。话说回来参考牛奶厂配套小学前事，之前盛传将由体育东小学入主最终却变成了灵秀小学。不可太乐观。

隔离墙上的标语“16年名校教育”，销售也说直升执信，表示难以理解。我们都知道，天河小升初是对口直升，难道高中也可以直升吗？哪怕是天府路小学和113中学融合组建113教育集团仍未能一路直升到113中高中。此外，附近的村小也有可能对口直升执信中学初中部，这样怕是成为另一个骏景中学了。

医疗方面，花城作为6000户的大盘，社区医院必不可少。小病小痛好解决，大病急症就需要渠道东圃医院天河区人民医院了，驾车十来分钟。

7一家之言

珠江花城是否值得买？惯例，先上图。下面三图来自于兔博士查房价app：

从自住角度，优先选择上面几个，个人看法。原因很简单，自住嘛，当然要生活方便一点舒服一点交通便利点。不足是学位。整个东圃鱼珠都没什么有名气的中小学。

花城一二期要到2021年才交楼，等待的时间长，贷款要还房租照给。交楼入住时花城的交通也是问题。再有珠江花城也就是油制气厂地块的毒地问题。能否在交楼之前处理好被污染的土壤，拭目以待。

再者，花城目前吹风价是4.5万，高于盈彩美居，只比美林湖畔低一线。若真的以4.5的价格开盘，在一定程度上透支了花城未来升值的潜力。投资角度而言，地铁真正开通才是花城出头之日，但也要看鱼珠港板块的涨幅。鱼珠是核心，带动周边上涨。此外，国家开发大湾区的决心已下，南沙受益良多，投资花城还不如投资南沙。