楼市泡沫？——网传中国房产市值超美欧日总和

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上周，有一个新闻引起了轰动：《中国房地产市值已经超过美国、欧盟、日本的总和》。新闻里面有数据有理论，其中透露出浓浓的对中国楼市的担忧。话里话外都在意指，中国房价虚高，存量过多，泡沫巨大，楼市岌岌可危。
而现实中，楼市也的确是由热转冷。看起来中国楼市泡沫巨大的说法仿佛不无道理。但是这个说法可信吗？中国楼市的未来又会走向何处？
一
网传中国房产市值超美欧日总和，房产还能投资吗？



1.中国房地产市值真的超过美欧日总和？


现在网上有一个说法，中国房地产市值达65万亿美元，而美国、欧盟、日本的房地产市值分别只有30亿美元、20亿美元、10亿美元，加起来60亿美元都没有中国高。
这几个数字看起来触目惊心，但真的是这样吗？美国、欧盟、日本的房产市值是怎么算出来刚好30/20/10万亿美元的我不知道，但是中国房地产市值65万亿美元，这个政府都摸不清的数据是怎么算出来的，我大概能猜出来。
我们来看看：根据国家统计局数据，2016年我国人均居住面积是40.8平米，全国13.9亿人口，去年全国新建住宅均价为7892元/平，三者相乘等于447万亿人民币，按6.88汇率算刚好就是65万亿美元。
人均居住面积、人口、房屋均价这三个数据，除了人口没有问题，其它两个都是暗藏蹊跷。
首先，40.8平的人均居住面积，包括了6亿农村人口的黄泥房、宅基地、小产权房，这些算得上商品房吗？这个能拿来计算人均居住面积吗？
其次，7800/平的房价，是2017年的一手住宅均价。也就是说，不管你是宅基地还是20年的楼，通通都按照去年的一手住宅均价来计算，这样真的合理吗？
我不知道这个源头是出自哪里，但是用这种方法去计算中国房地产市值再拿去和欧美日对比的人，我认为要么就是背后有目的企图，要么就是不懂行。
话说回来，大家之所以这么关注中国房地产市值，其实最终还是在关心一点：中国房产还能投资吗？

2.房地产还能投资吗？


的确，现在楼市已经进入相对低迷状态。很多朋友会担心接下来楼市会不会大跌甚至崩盘。我先给大家说一句话：正所谓，不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。
对于楼市的走势和长期的涨跌，绝对是不能靠当前一时的情况去定夺的。关于中国楼市未来的走势，有4个因素给大家判断和参考：

第一，GDP。中国GDP增速仍高达6.9%，远高于发达国家2%左右的GDP增速。同时当前中国人均GDP仅8836美元，离美欧日3-6万美元的人均GDP还有很大的发展空间。

第二，城镇化率。中国城镇化率只有58%，离发达国际80%以上的城镇化率尚有很大进步空间。按照发达国家的历史经验，城镇化率到70%以后才会放缓，中国至少还有10年城镇化快速推进的红利期。

第三，通货膨胀。过去10年，中国M2翻了4倍，换句话说就是货币大贬值。国外的发达国家是怎么对抗通胀的呢？大家看图，美国用120年房地产历史，向我们展示了一个对抗通胀的好途径，那就是投资房产。

第四，房产的特殊属性。房产是一种非常特殊的资产，因为房子是必须依附在土地之上，过去房价上涨核心因素就是地价上涨。2006-2016年，地价年均涨幅35.6%，而房屋折旧率按50年使用寿命来算仅2%，地价的升值远快于房屋的贬值。所以人口密度越大、土地越是稀缺的地方，房子就越容易升值。石油可以被页岩气代替，燃油车可以被电动车代替，但是请问房子可以用什么代替呢？

通过以上4个因素，我认为中国楼市至少还有10年的上涨空间。楼市虽未到顶，只是在走向分化了。

3.人口流动导致楼市分化


什么叫分化，也就是涨跌并存。其根本原因，就在于人口流动规律在改变。
中国的邻居，日本，出了名的低人口增长率，甚至从2010年开始人口负增长。但是你别看全国的人口都在减少，日本的三大都市圈，尤其是东京圈的人口却越聚越多，持续增长。

世界第一强国，美国，也一样。从1950年到2015年，500万人口以上的大城市，人口占比直接从12.2%翻倍到25.1%。同样也是人口逐年在往大都市圈迁移。
美日两个最典型的发达国家都是小城市的人口往大城市聚集，那咱们中国又是怎样呢？

如图所示，全国第五次和第六次人口普查，也就是2000-2010年期间，中国有180个城市的人口在发生坍缩，图中红圈越大，人口流失比例越大。全中国5万多个乡镇和街道办事处中有1万多个乡镇和街道办事处的人口在流失，图上密密麻麻的蓝色就是人口流失的乡镇和街道办事处。

第七次的人口普查还没有开始，我们来看另一份更新的数据。2007-2016年，中国有80个城市人口在流失。

为什么会这样？因为人口的流动规律已经发生了改变。以前是人口从农村流向城市，不管你是一二三四线都有人口流入。而现在转变为人口从农村及三四线城市，一起流向一二线都市圈。其中关键就在于，三四线城市人口由流入转变为流出。
在新的人口流动规律及楼市分化下，未来小城市的房子只剩下居住属性，只有大城市的房子才拥有资产价值。在这里，我可以明确地告诉大家：房价普涨时代已经落幕，买房挣钱亏钱并存时代到来。
根据人口的流动规律，我们也可以明确一点：国内房产投资能挣钱的方向只有这3个：一线、强二线、环一线。
明确了房产投资的方向，我们也要更新落后的三观。

4.坚定三大方向，更新落后三观


更新哪三观呢？
（1）更新收益观
以前大家投资房产的收益观是：短期翻倍，滥用杆杠。的确，过去十几年，房价两三年翻一倍很常见，而且杠杆用得越厉害，赚得越多，所以让一些学员朋友形成了滥用杠杆的习惯。
但是随着楼市进入拐点，虽说房产仍然能投资，但短期就能翻倍的机会非常少了，过去那种房价暴涨的机会，我们这一生很难再遇到一次。在楼市分化的情况下，杠杆的风险也被放大。如果你用9倍杠杆，房价只要跌10%，你就连本金都全亏进去了。
正确的收益观，应该是：价值投资，聚沙成塔。通过投资有价值的城市和项目来获得房价上涨的收益，不急不躁，积累利润。
（2）更新周期观
以前大家投资房产，往往都敢想着两三年就转手，快进快出。刚才已经和大家说过，房价短期暴涨的机会很难再见。这一刻，你要投资房产，如果没有抱有5年的投资周期，我劝你都不要买。
为什么？没有这个时间，房价就不会有多少涨幅。没有好的的涨幅，卖了之后挣不到钱也没有什么意义啊？
另一方面，现在高投资价值的城市，基本都已经限售。收楼就要1-2，拿房产证又要1年，限售又要2-5年，你怎么也要持有5年以上才能转手。
也正因为要进行长期的价值投资，对于高投资价值的一些城市和项目，现在就可以入手，占据先行优势，可以更快完成收益积累和更早度过限售期。
（3）更新买房观
以前大家买房，都喜欢自己在哪个城市就买哪个城市，熟悉哪个城市就买哪个城市。如果你买的房产都集中在一线城市或者强二线那还好，如果你的房产是集中在三四线城市，你手上揣着的就是一堆定时炸弹。
那些三四线城市人口流出严重，没有人口支撑，房价在跌的还会跌，在涨的也一定会跌。
想要买房挣钱，就必须学会跨城投资，选对雪坡。就像巴菲特所说：人生就像滚雪球,关键是找到湿湿的雪和长长的坡。选对了雪坡，你投资的雪球才滚得起来，如果雪不湿，坡再长，雪球都不会壮大；如果没有长坡，雪球也一样滚不起来。
房产投资也像滚雪球，也要找到湿湿的雪和长长的坡。湿湿的雪就是要选对城市和项目，长长的坡就是要价值投资，长期持有，聚沙成塔。
那么，咱们中国的房地产投资雪坡在哪里呢？
二
如何选择找到房产投资的雪坡？



1.选择城市群


要找到房产投资的雪坡，首先要选对城市群。一个国家要在全球竞争中脱颖而出，建设世界级的城市群是必经之路。强大的城市群不仅能带动整个国家的发展，城市群本身就不亚于一个发达国家。
全球最强的两个城市圈：东京城市圈、纽约城市圈，已经超过或逼近发达国家韩国的经济水平。国家间的经济竞争，实质上就是城市群的竞争。

（1）中国最强的城市群是哪个？

中国有5大城市群：粤港澳、长三角、京津冀、成渝城市群、长江中游城市群。在这个表中，大家可以看到，粤港澳大湾区以最小的土地、最少的人口，创造了5大城市群中第二高的GDP，地均GDP和人均GDP生产能力远高于其它4个城市群。同时，粤港澳大湾区的城市紧密程度也是最高的。
举个例子，一家上市公司，完全可以在香港融资，在深圳设计，在东莞生产、运输物流，再到广州贸易，大湾区内各个城市协作就可以完成整个从生产到销售的流程。
结合表中城市群的经济实力和城市紧密程度来看，5个城市群中，粤港澳＞长三角＞京津冀＞成渝城市群、长江中游城市群。粤港澳大湾区毫无疑问是其中最有投资价值的城市群。
（2）粤港澳大湾区有何意义？
咱们中国近年来有3大国家级政策：千年大计雄安新区、改革新起点海南自贸港，还有就是粤港澳大湾区。粤港澳大湾区首次实现了两种制度间的紧密融合与协作，将内陆珠三角9市和一国两制的香港、澳门结合起来。
粤港澳大湾区具有全国最强的经济生产能力，是中国未来经济的增长极，是当前中国最有希望能够比肩，甚至超越当前世界上最成功的3个世界级湾区：美国的纽约湾区、旧金山湾区和日本的东京湾区。

粤港澳大湾区在短短120公里的珠江海岸线上，聚集了3个一线城市，这在世界上都是绝无仅有的。
正因为粤港澳的重要，政府也不遗余力地打造大湾区经济区，所谓路通财通，这一点在大湾区交通规划体现得淋漓尽致。
整个大湾区，未来会有足足6条跨海通道、9座国际机场、5条高铁主干线，密度之高，世所罕见。
跨海大桥，除了现有的虎门大桥、港珠澳大桥，还有预计2019年开通的虎门二桥和预计2024年开通的深中通道这两座在建大桥，还有规划中的深珠通道和莲花山过江隧道。
机场方面，除了原有的6场国际机场，粤港澳大湾区将要新增3座机场：广州新增的增城第二国际机场、南沙商务机场，还有佛山新增的珠三角新干线国际机场。而正在使用的6座机场中，惠州机场也正在扩建成深圳第二机场，整个大湾区足足有9座民用国际机场。
高铁方面，粤港澳大湾区内部足足有5条高铁主干线，整个大湾区都可纳入1小时高铁圈内。

另一方面，粤港澳大湾区更是全国的人口大黑洞。1978-2017年，广东省人口从5064万人增加到11169万人，一跃成为全国人口最多的省份。广东人口增幅达6100万人，位列全国人口增量第一，是第二名山东的2倍多，是名副其实的人口黑洞。
而粤港澳大湾区，预计2018-2050年，人口还会增加5000-7000万人，达到1.2-1.4亿人口，相当于人口还要翻一番。从房地产投资的角度，未来30年有5000-7000万人口流入，这难道还不是房价长期上涨的最好支撑吗？

在这种种经济、政策、规划、人口等因素的支撑下，粤港澳大湾区才能创造出以全国0.6%的土地面积，不足全国5%的人口，创造了全国13%的GDP的经济奇迹。
在全球竞争中，更是咱们中国手上的一张王牌，如果大湾区这张王牌都没打好，那整个中国经济还能靠谁？

2.选择城市


选择了城市群之后，其次就要从中挑选城市。
在粤港澳大湾区9+2城市中，可以简单分为一线、环一线、旅游城市和普通城市4类。其中旅游城市的澳门、珠海和普通城市的江门、肇庆，要么缺乏人口支撑，要么房价虚高，要么城市实力过差，都不适合投资。
而一线和环一线城市中的深圳、广州、佛山、东莞、中山统统都限购，香港虽然不限购，但房价极高，且购房税费很高，最后筛选下来，最适合投资的大湾区黄金洼地，就是惠州。经济实力不差，有投资价值，房价还比较低，而且还不限购，是当前最适合投资的城市。

3.如何看待惠州


（1）必须站在5.6万平方公里大湾区之上来看惠州
惠州处于大湾区最强经济区域：珠江口东岸，处于最好的发展环境上。同时惠州受港深辐射巨大，能得到港深资源外溢的带动，也是大湾区东岸的人口和产业承接地。
（2）基于地少人多产业强的深圳之上来看惠州
深圳的经济实力已经超越广州、香港，成为大湾区第一、全国第三的经济强市，人口高达1252万，但同时深圳的面积不到2000平方公里。地少人多之下，深圳的人口密度高达5689人/平方公里，远高于北上广，已经逼近最拥挤的香港6400人/平方公里。
如果以一个正常的一线城市的面积来计算，深圳可管辖和辐射的面积不要说达成北京水准，哪怕是达成上海，甚至上海的2/3，也应该都要去到4000公里。
如果深圳这一刻变成4000公里，那么惠州的大惠阳区，也就是惠阳和大亚湾大部分的区域都应该是趟在深圳环里，你可理解为就相当于昌平之于北京、奉贤之于上海。
深圳的土地开发强度已经高达50%，早就远超过了20%的警戒线。环顾四周，南面是香港，西面是海，北面是山。只有东面有充足的土地供深圳发展了，所以深圳才会斥1.4万巨资打造东进战略。
而刚好，这个战略就被惠州给赶了巧。它刚好就位于深圳东部，其中最紧贴深圳的地方，就是大惠阳区。天生命好，想不被辐射都难，就连惠阳境内的惠州机场都已经在扩建，被定义为深圳第二机场。
如果惠州不是在大湾区，不是在深圳身边，我看都不看它一眼，但惠州就是命好在深圳旁边，所以惠州才会有投资价值。

（3）割裂惠州4区3县、清晰各区价值之上来选惠州
整个惠州有4区3县。其中：

仲恺区、惠城区，最大的价值是满足本地刚需自住；惠东县在海边，旅居概念炒作最火，可以自住，但是旅居投资价值不大；博罗县、龙门县是临广的偏郊小城， 虽然临广，但实际上离广州市区很远，实际只是两个偏郊小城；惠阳区、大亚湾区是真正的临深片区，紧贴深圳东部，大惠阳区在惠州的地位，相当于环京廊坊的燕郊，环沪苏州的昆山，环广佛山的南海，完全可以定义成深圳的睡城，是整个惠州投资价值最高的区域。

我们用数据来说话。过去3年，惠州4区3县中，房价涨幅最高的就是惠阳区和大亚湾，房价涨幅分别是122%和107%。
以投资的角度来看，惠州最具价值投资区就是大惠阳片区的惠阳和大亚湾。
如果要投资，这一刻入手也没有问题，因为惠州严格限价之下，半价已经保持了1年半，同时也不可能出现大跌，我们也不可能准确定位房价最低点，现在入手就能趁别人在犹豫观望，抢占最有升值潜力的优势项目。
市场越低迷，越是大家捡漏的机会，等大家都反应过来，那些最好的项目还轮得到你吗？
那如何找到这些最有升值潜力的优势项目呢，我给大家4条惠州买房军规。

4.四条购房军规


（1）1200平方公里的大惠阳，真正有价值的区域不到120平方公里
大惠阳区虽然是惠州最具投资的区域，但不代表随便一个地方都可以买，1200平方公里的大惠阳区只有不到120平方公里能得到深圳的深度辐射。
投资大惠阳区，宁愿不买也不要错买，只选有价值的区域和项目。具体哪些是有价值的区域和项目，我下面会讲到。
（2）只选刚需板块，不碰旅居概念
大惠阳区的核心价值在于满足深圳外溢刚需，而不是旅居，来这里投资的朋友很容易犯以下两种错误：

第一个错误，刚需的标准太低。犯这个错误容易错投的板块，一个是惠阳的山水田园区，远离城区、没有地铁，根本满足不了刚需的需求。另一个是大亚湾的澳头区，离深圳并不近，而且并没有地铁可直达深圳，更关键的是澳头的住宅库存奇高，以后转手是大问题。第二个错误，高估了惠阳旅居。有些朋友想要投资大亚湾的东区和巽寮湾，虽然它们都带有旅居属性，但惠州的优势并不是旅居，旅居价值并不高，你若要买来自住没问题，但是投资的话，后期转手很困难。

（3）只选毗邻深圳且有地铁直达深圳的板块
大惠阳区的价值就在于近深圳，所以投资这里，只选毗邻深圳且有地铁直达深圳的板块。最符合这两个条件的板块，一个是惠阳白云新城，另一个是大亚湾西区。
白云新城板块离深惠边界2-5公里，而且地铁14号延长线的首发站所在地，哪怕地铁还没开通，也可以搭驳到未来要通的深圳14号地铁。
大亚湾西区同样离深惠边界2-5公里，西区南部有深圳地铁16号线的延长线规划，北部靠近刚才所说的14号线延长线。南部靠近16号线。
对应14和16号两条地铁延长线，就是白云新城和大亚湾西区这两个最有投资价值的临深板块，投资大惠阳区，只考虑投资这两个板块。

（4）以深圳刚需眼光选盘，配套尤其是学校很重要
在深圳高房价和东进策略之下，刚需客一定是大惠阳区未来的主流。所以投资大惠阳区，就必须以深圳刚需眼光来选盘，配套十分重要。
尤其是未来深圳刚需住在大惠阳区，工作在深圳的双城生活模式下，他们孩子留在大惠阳区，读书问题必须要解决，所以学校配套就尤为重要。在满足前面3个条件的基础上，我们优先选择附近有好学校的项目。

云房优道
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