房企融资路径变化: 出海融资 另类方式获取土地

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年报季，各大地产公司相继披露2016年度业绩报告。亮眼的成绩与快速膨胀的规模背后，在层层监管限制下房企的融资方式有哪些变化值得关注。

某国有大行业务人士告诉21世纪经济报道记者，随着整体的信贷政策收紧、银行手中额度偏紧，去年末起已经开始优先政策性项目的审批，小微的项目也有量的保证，最紧张的是地产开发贷。目前房企和银行借钱难度将更大，某些中小银行可能一点额度都没有。

从2016年报数据看，银行贷款融资占比仍是大头，时间上看，银行融资占比的下降可能产生滞后。

引起21世纪经济报道记者关注的是，房地产企业海外债发行量的攀升，和运用PPP模式开发产业地产产生业绩亮点。

海外债走俏

万科年报表示，受集团国际化战略推进及跨境并购增加影响，2016年外币负债较2015年增长较快。2016年境外负债占比35.4%， 而外币负债占比 33.8%。

21世纪经济报道记者还发现，万科2016年美元、港币债券占全部发债金额的60%。而在2015年，万科新发债券全部为人民币债券。

除万科外，绿地地产也在2016年9月和12月分别发过2期美元票据；碧桂园在2016年发过两期美元公司债。

但从成本看，2016年海外融资成本呈上升趋势。以万科在2016年的3期票据为例，4月发行的3年期港元票据，息票为2.5%；9月发行的5年期美元票据，息票为2.95%；12月发行的3年期美元票据，息票为3.95%，发行成本逐渐升高。

富力地产年报显示，2016年集团非银融资的年加权平均成本从9.2%降至6.7%，得益于发行的低息境内债券。并在2016年，因融资环境改善及融资选择增加，提前赎回两期年利率分别达8.5%及8.75%的高息美元债券，以降低成本。

某投行业务人士告诉21世纪经济报道记者，整体来看，在2016年房地产海外债中，10%以上利率的高息票债券大幅减少，票面利率在6%-8%之间居多，占比达到40%以上；票面利率在4%-6%的占比近3成。这主要是由于2015年到2016年中全球利率下行，加之2016年上半年国内房地产行业繁荣，使得2016年房地产企业整体融资成本低于2015年。

IMI研究员曲强告诉21世纪经济报道记者，因国内房企发债的政策限制，境外发债规则相对宽松，叠加人民币的下行预期，房企乐意发行海外债，即使做外币持有，也是划算的。

延续到2017年，彭博社数据显示，2017年以来1-2月国内房企共成功发行海外债券13只，累计金额达到46.4亿美元，较2015年1-2月总额（23.2亿美元）要多出一倍。

前述投行人士指出，2017年美联储加息压力可能推高海外债成本，但从目前趋势看，房企融资通道受阻，海外债需求仍在增加。

PPP的零成本拿地术

地产年报中，华夏幸福基业成绩亮眼，2016年净利润同比增速35.22％，连续6年保持30%以上增长。2016 年销售额共计1203.25 亿元，位列中国指数研究“中国房企销售金额排行榜”第八位。

华夏幸福年报显示，其产业新城PPP模式成为核心竞争力，围绕全国主要核心城市复制产业小镇模式，以县域为单位为其提供整体规划、城市基础设施建设、产业发展服务以及城市综合配套服务。截至2016 年底，已签订产业新城PPP 协议30 余个，正在建设的产业新城项目10 余个，处于建设起步和规划阶段的园区19个，投资运营的园区新增签约入园企业436 家，新增签约投资额约1122.4 亿元。

而其房地产开发业务受益产业新城开发，发展迅猛。产业新城业务销售额共计901.24 亿元，城市地产签约销售额281.84 亿元，其他业务（物业、酒店）销售额20.17 亿元。随着限购政策落实，北京、上海等大城市购房政策相继收紧，环大城市周边地区的房地产市场升温明显，对其产业新城配套房地产项目形成持续红利。

对于房地产企业传统的融资、拿地、建房、销售模式来说，随着融资难、拿地贵的多重压力，如果能够借力PPP模式，虽然不能拓宽其融资渠道，但其“低成本”模式和相应的净利润的高速增长，令传统房企侧目。

据21世纪经济报道记者了解，近三年来，产业地产如雨后春笋般兴旺起来，包括万科等国内前五十名的地产商也积极布局，其中典型企业包括五矿中冶、华夏幸福、中关村发展集团等。

中国五矿集团公司科技管理部高级经理郭巍告诉21世纪经济报道记者，华夏幸福的成功经有三点：

第一，低成本拿地，PPP模式无需购买土地，作为社会资本方与政府签订排他性协议，独家进行一级、二级开发，一级开发的基础设施政府以10%利润进行回购。商住地开发则在有招商项目落地前提下，将先期土地出让金的70%以招商佣金形式返还。第二，与政府合作双赢，招商收益按比例分成。华夏幸福披露公告显示，华夏招商引资项目符合政府投资强度需求，则该项目落地投资额的45%（含先期商住地出让金的70%）以佣金形式返还。第三，多园区快速复制，华夏幸福协助政府招商引资，通过招商佣金来低价获取房地产开发土地模式获利。参照北京周边的成功经验在经济发达地区周边次发达区域提前布局，华夏通过产业园招商企业进驻，盘活周边房地产，形成良性循环。

从融资情况看，2017年华夏幸福发行中国境内首单7.06亿元园区PPP资产证券化，开启园区PPP＋abs先河，拓宽了PPP项目的融资渠道。而对于PPP的融资渠道拓宽能否解传统房地产之困，有业内人士告诉21世纪经济报道记者，华夏幸福PPP运作标准，融资金额也没有完全覆盖其PPP项目，对其它房地产项目意义不大。但作为其它企业来说，PPP拿到的融资能否运用到房地产开发中，操作层面是可能的。

虽然地产商对产业地产表示眼热，也并不意味谁都可以用PPP来做房地产。郭巍表示，随着城镇化的推进，产业地产是未来房地产的发展趋势，但只有产业地产中涉及基础设施和公共服务领域才能够运用PPP模式。而PPP模式下的产业地产项目虽然可以带来一般6%－9%的收益，但本质并非以获取收益为导向，而更带有公益和责任色彩。意图通过PPP项目完善的前期设计和良好的运营实现以人为本的集生活、居住、产业一体的微观经济载体，高效、低成本地服务实体经济发展。。所以地产商在布局产业地产和PPP前，也需真正了解其本质，合规合乎本质运营，否则也只能是失败。