刘志峰：20年前如果推行房产税，现在房价就不会这么高

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当初如果推行物业税，也就是现在说的房地产税的话，现在房价就不会这么高，也不会还有那么多人买不起房。当初房地产税有阻力，就是认为实施太复杂，成本太高，社会影响大。

中国房地产业协会会长刘志峰（左）与中国房地产报社社长栗文忠（右）会谈 陈青蓝/ 摄

中房报记者 陈青蓝 北京报道

今年是中国房地产报创刊25周年。以此为契机，中国房地产报将对中国房地产行业从福利分房时代到市场经济时代走过的25年依据历史的脉络，就政府决策、机制改革、关键企业和人物等维度进行系统深入的回顾与展望。

原建设部副部长、现任中国房地产业协会会长刘志峰是中国房地产行业发展25年历史中的一个关键人物，他从1992年任当时的国家体改委副主任时就介入了我国的住房体制改革，1998年到2007年期间，刘志峰任当时的建设部副部长，基本上全程参与和主导了我国住房体制的市场化改革过程。2010年任中国房地产业协会会长之后，主导这个行业协会进一步走入市场，与房地产一线企业紧密结合，其主导的“中国房地产企业500强测评”和“广厦奖”成为行业的权威价值标尺。

为回顾中国房地产行业25年的历史进程，4月10日，中国房地产报记者专访了中国房地产业协会会长刘志峰。在采访中，刘志峰谈到了中国房地产市场化改革的两点遗憾，也谈到了未来几年房地产行业的竞争格局，他认为未来几年我国将有2/3的房企消失，几年后将只剩下四五千家房企。

中国房地产报：您见证和主导了中国房地产行业的整个市场化变革的进程，您认为中国的房地产行业的现状达到了当初改革的预期了吗？

刘志峰：中国房地产行业的改革我只是参与者，整个改革进程是历任中央领导高瞻远瞩、集体决策的结果。我认为，整个改革是很成功的，释放了市场的力量，国有、民营资本的力量共同作用，基本解决了计划经济条件下我国的住房短缺问题。遗憾的有两点，一是在市场化过程中房价涨得很高，尤其是一线城市，让很多新市民，包括大学毕业生和进城务工人员没有能力在这些城市买房。当初如果推行物业税，也就是现在说的房地产税的话，现在房价就不会这么高，也不会还有那么多人买不起房。当初房地产税有阻力，就是认为实施太复杂，成本太高，社会影响大。

中国房地产报：还有一个遗憾是什么？

刘志峰：就是房屋建筑品质仍显粗糙。在过去20多年，我国的房屋建筑质量有了很大提升，但各种各样的质量问题仍然存在，主要原因在于整个建筑行业的产业链条到施工过程仍然很粗放，住宅产业化推进未达到预期。

中国房地产报：住宅产业化未达到预期的原因是什么？

刘志峰：多方面的原因。有政策推进落地的问题，也有产业链本身不成熟方面的问题。成本本身也是一个问题，但不是大问题，因为配套产业链，包括材料供应成规模，整个流程成熟，产业工人成长起来，单位成本就会降下来。

中国房地产报：现在从中央到地方都在进行调控，在调控过程中，我国房地产行业也在发生剧变，对一些地方性的房企来说，一线房企已经蚕食了地方的大块市场，它们的生存空间在缩小，对这些地方房企来说，您有什么样的期许？

刘志峰：我的一个判断是，在未来几年内，中国的房地产行业将会大幅度向龙头品牌房企集中。目前，前10强房企的市场占有率已经超过了10%，前500强已经超过了50%。万科、恒大、碧桂园这3家企业，每家的市场份额都超过了3%。现在按照国家工商总局的口径，我国还有八九万家房企，但实际上，这里面相当大一部分是没有业务的，还有很大一部分是项目公司，恒大、碧桂园、万科、融创这些企业每家旗下都有三四百家公司，这几百家其实只能算是一家公司。这么算起来，我判断全国真正的房地产企业的数量大概在3万家左右。未来几年，这3万家房企将会有2/3消失，或者被大房企并购，或者转行，或者关门倒闭。几年后，我国房地产行业可能就只剩下四五千家企业在运作。

这种情况下，地方中小房企或者趁现在的机会扩张做大做强，或者做出自己的特色，在细分领域做强，否则很可能会被吃掉。