6栋楼交付仅两年，就出现280多处空鼓和脱落！住宅楼外墙维修难怎么办？

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近年来，住宅小区内建筑因种种原因发生外墙开裂、空鼓甚至脱落进而造C伤害事故的报道屡屡见诸报端
今年上海两会，市政协常委、致公党界别召集人刘新宇提交了一份《关于化解住宅外墙高坠隐患维修难问题的建议》。

在他看来，高层住宅楼外墙维修难有以下几个原因：
9 J* u' F; I) B) Y" Z0 r" |- G3 ?首先是维修责任不够明确，监管有相当难度。房地产开发实行项目化管理，一个项目建C后，保修期内由建设单位负责保修。但在履行保修责任时，部分建设单位却有维护不及时、拖延或维修随意等现象，也有个别建设单位因资金链断裂或破产倒闭，无法履行保修责任。
9 d9 N5 U6 a5 F$ W' M4 ~" Y& p而到了保修期外，建设单位就不再承担项目日常维护责任，而物业公司日常检查维护专业性不足、手段缺乏，不能及时发现维修建筑外墙出现的空鼓、开裂等细微缺陷；或发现后因对造C外墙高坠隐患的原因难以确定 ，导致相关方的维修责任划分难、维修不及时。
其次是维修资金筹集难，政府财政难以包揽。建筑外墙大面积脱落的维修C本高，而对保修期外的商品房小区，如确认属于房屋自然老化等原因，应由房屋使用安全责任人负责维修。一般可依法列支住宅专项维修资金，但仍面临业主不支持、维修资金不足等难题。如上述的住宅小区已过保修期，外墙维修前征询业主意见，许多业主不同意使用维修资金修缮，而且使用住宅专项维修资金存在程序多、周期长、数额少等问题。另外，一些安置房小区或老旧小区本身住宅维修资金已不足，出现外墙脱落时多由当地政府出资维修，财政负担较大，维修资金保障困难。
为此，刘新宇提出几个建议：
" {: }, G7 L9 E; X' ~首先，强化维修责任的确定机制。应依据相关指导文件规定，落实建设单位是建筑外墙墙面工程质量安全管理第一责任人，对工程质量负首要责任。在保修期内，由建设单位出资并督促施工单位进行整改维修；在保修期外，如对高坠隐患产生原因和责任认定不明的，主管部门应督促有关单位，按指导文件规定进行房屋检测和责任鉴定，并根据鉴定结果区别不同情况，分别明确由建设单位负责整改维修并落实维修资金 ，或由建设单位与小区业主（房屋安全使用责任人）共同承担维修责任 。
( o( c+ }" ^& ~3 z其次，多渠道筹措外墙维修资金。对明确由房屋安全使用责任人负责维修，但维修资金不足的小区，街镇和社区在做好外墙高坠隐患安全防护警示的同时，应通过多方发力筹集维修资金。比如，可以向上级政府积极争取专项资金；通过社区组织、慈善机构或寻求公众捐赠等渠道筹集资金；小区可在公共区域设立广告牌，或推广活动，以获得广告收入等公益收益，来筹集资金；物业企业及社会各方企业等通过结对共建、企业帮扶等形式增资基金；对筹集来的资金，由小区业主大会同物业公司协商后，设立外墙高坠隐患维修专项维修基金，明确管理和使用责任并形C书面协议。
同时，对系统性问题进行专项整治。对有关年代期间，因技术原因造C的“系统性”外墙高坠隐患问题，本市有关主管部门应开展专题调研，提出针对性的一揽子整治方案，尽最大努力从市级层面给予统一解决。
最后，推行建筑外墙综合保险制度。有关部门可以引导鼓励保险机构推出“建筑外墙面综合保险”等险种。对于新建项目，由建设单位通过与保险机构签订相关保险合同，防范和化解工程质量、使用风险，由保险公司对建筑外墙相关隐患承担维修和先行赔偿义务，也有利于解决零星外墙脱落维修、致损赔偿等问题。对于老小区，可以由业主大会同物业公司协商，利用筹集的资金、公共收益等，用来申请购买“外墙维修责任保险”，以支撑住宅房屋外墙维修。另外，小区业主可自愿购买“外墙面安全动态检测”服务，对纳入保险范围内的外墙定期进行隐患排查、深化查勘及监测分析。


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