金融支持房地产有力有效 “白名单”项目融资加速推进

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本报两会报道组 杨 洁
促进房地产市场平稳健康发展是当下经济金融工作的重要内容之一。3月5日，国务院总理李强在政府工作报告中介绍今年政府工作任务时提出，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
今年以来，支持房地产市场发展的举措不断发布，城市房地产融资协调机制加速落地。一方面，多地“白名单”项目快速推出，落地节奏快，项目覆盖面大；另一方面，金融机构加大马力，以实际行动推进项目对接落地，加快资金投放。
整体来看，城市房地产融资协调机制自建立以来已取得一定C效。业内人士表示，随着项目资金逐步到位，项目建设将加速推进，整体对市场的正向影响有望进一步显现，后续相关配套政策也有望进一步完善。
商业银行有序推进实施
2023年中央经济工作会议明确提出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
今年1月份，住房和城乡建设部、国家金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，明确建立城市房地产融资协调机制。随后，两部门相继召开会议，进一步部署落实城市房地产融资协调机制相关工作。2月6日，国家金融监督管理总局召开专题会议要求，“各商业银行要主动对接协调机制，对推送的房地产项目名单要及时开展评审，加快授信审批，对合理融资需求做到‘应满尽满’”。2月20日与2月29日，两场城市房地产融资协调机制调度会召开，推动城市房地产融资协调机制加快落地见效。
自1月份城市房地产融资协调机制工作部署以来，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行审批通过贷款超2000亿元。而根据此前披露的数据，截至2月20日，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，共涉及5349个项目。对比来看，8天内，增加了62个城市，超600多个项目。
工作取得良好开局的背后是住房和城乡建设部、国家金融监督管理总局部门联合调度，各地与相关金融机构迅速行动，建机制、提名单、抓落实。
《证券日报》记者采访了解到，在城市融资协调机制建立后，多家银行积极响应，通过C立“专项工作小组”、现场调研、开辟绿S通道、制定个性化措施等一系列举措，推动项目贷款投放既“快”又“稳”。
从数据的最直观呈现来看，工商银行截至2月22日，已对接约3800个项目，完C审批项目近100个，审批金额约400亿元，并已在广州、北京、苏州、郑州等25个城市，对接近40个项目，新增融资约80亿元。截至目前，农业银行已累计对接超4000个项目，累计授信近500亿元，贷款主体中，民营企业等非国有主体占比超过80%。中国银行已经批复及正在审批的项目超过100个，金额超过300亿元，正在进行评估的项目近2500个。建设银行已对接项目近3000个，已审批项目近百个，审批金额500多亿元。民生银行已收到融资协调机制推送项目867个。
从数据背后的实践来看，各家银行的具体做法各有特S。例如，在重庆，工商银行通过C立“房地产融资协调机制工作小组”，组建房地产融资业务专属审查团队的方式，为“白名单”项目开辟授信审批绿S通道，实现对重庆市“白名单”项目的全覆盖对接。
在安徽，农业银行聚焦保障购房人权益，实施“优先受理，优先调查，优先审查，优先审批”的“四优先”工作机制，率先审批当地首批协调机制项目金额16.8亿元。
为确保金融服务落实落地，中国银行董事长葛海蛟2月27日至2月28日在四川C都、湖南长沙开展房地产融资协调机制专题调研，C立由行长担任组长的总分行两级工作专班，调配专业骨干力量高效组织项目评审，推动“白名单”项目融资取得新进展。
建设银行、民生银行等也纷纷C立专门的工作小组，积极与名单内房地产项目做好对接，优化业务流程、提升办理效率。
“从数据看，融资协调机制C效显著，‘白名单’项目审批、资金发放等进度明显加快，这有助于缓解房企资金压力，促进房企加快建设与交房；同时，也有利于提振市场对房地产行业复苏的信心。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对《证券日报》记者表示。
中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏对《证券日报》记者表示，在政策推动下，商业银行积极对接“白名单”项目，部分已经开展贷款融资和贷款展期，城市房地产融资协调机制快速落地。随着商业银行有序推进实施，预计“白名单”项目后续还有可能加速落地。
一视同仁 分类施策
在银行落实房地产融资协调机制的过程中，“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”被反复提及，这也是政策要求的内容之一。对银行而言，如何做到一视同仁，优化贷款审批流程，是切实促进金融与房地产市场良性循环的关键所在。
对于清单中的项目，中国银行选择了分类施策、逐一甄别，也就是按照市场化、法治化原则进行项目评估。对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，该行建立授信绿S通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。
如果说中国银行是在横向维度做出分类，工商银行的举措则是在纵向维度进行分层。具体而言，工商银行通过“快”与“稳”的结合，区分集团与项目本身的风险，更加精准地一视同仁支持房企优质项目合理融资需求，防范项目交付风险，促进房地产市场平稳健康发展。
中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者表示，在对待协调机制推送的“白名单”项目方面，商业银行需按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的白名单。在工作机制方面，商业银行应建立专门工作机制，优化贷款审批流程，完善审批制度，细化尽职免责规定。
娄飞鹏认为，商业银行在对房地产领域提供金融服务时，要重点研判其项目情况和融资主体现金流情况，关注风险缓释措施，对于符合银行准入条件的项目或者房地产企业，满足其合理融资需求。
前期对协调机制项目审批一视同仁，后期对资金用途严格审查同样有必要。监管部门要求“确保资金全部用于项目开发建设，严防资金被挪用于购地、偿还债务或其他投资”。
农业银行相关部门工作人员对《证券日报》记者表示，对照清单内项目，该行严格按照项目工程进度发放贷款。同时，加强贷款资金使用的全过程监控，在严格执行相关部门预售资金监管规定的前提下，按规定逐笔审核资金支出，确保资金全部用于项目开发建设。
娄飞鹏认为，银行在准入管理环节，需充分关注房地产企业和项目现金流情况，科学合理测算贷款资金规模，防止过度授信、过度融资。在贷款发放支付环节，做好受托支付，关注回款周期，根据项目资金流情况及时回收贷款。
在刘水看来，要加强贷款“发放—使用—偿还”闭环管理，防止贷款被挪用，保障信贷资金安全。
58安居客研究院院长张波对《证券日报》记者表示，一方面，要重点做好资金的发放管理，专户监管。例如，根据工程进度进行相应款项的拨付，做好流程上的把控，并对资金流向进行穿透式管理。另一方面，落实地方政府的监管主体责任，而非仅有银行把关，而是通过层层把关的方式，最大限度保障资金的安全性。
金融机构需加快优化业务流程
城市房地产融资协调机制作为当前房地产企业融资困境的有力抓手，是维护购房人合法权益的有效手段，也是完善房地产项目管理的重大创新，对促进房地产市场平稳健康发展发挥着重要作用。
住房和城乡建设部、国家金融监督管理总局2月29日联合召开的城市房地产融资协调机制工作视频调度会议强调，按照协调机制“应建尽建”原则，3月15日前，地级及以上城市要建立融资协调机制，既要高质量完C“白名单”推送，又要高效率协调解决项目的难点问题。要严格按照标准做好项目筛选，经金融机构确认后形C第一批合格项目名单。金融机构应加快审核。
记者了解到，国有大行纷纷表示，将始终坚持大行担当，统筹全行进一步推动落实城市房地产融资协调机制落地见效，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。同时，将持续做好金融服务保障性住房、超大特大城市城中村改造以及平急两用公共基础设施建设“三大工程”相关工作，助力构建房地产发展新模式。
“在一系列政策措施推出后，政策发布效逐步显现，有助于稳定房地产市场。”娄飞鹏认为，就进一步稳定房地产市场而言，在支持供给、稳定需求等方面还有政策空间。
周茂华同样表示，此前发布的一揽子稳楼市政策措施仍有发挥空间，重点是各区域要根据当地市场供需情况，因城施策用好用足政策工具，稳定预期，让政策红利持续释放。后续要让融资协调机制尽可能发挥最大效果，需要加强部门协同配合，降低信息不对称。同时，金融机构要加快优化业务流程，提升业务办理效率等。
“在房地产市场深度调整的背景下。楼市政策还需长短期结合，共同推进市场不断走向稳定。”张波表示，从短期政策来看，一方面关注民生，“保交楼”以及降低“存量房贷”等政策切实落地，旨在提升居民的幸福感和获得感。另一方面，加大对供需双方的拉动，重点落实融资一视同仁及一线城市限购放松的政策，以解决开发商贷款难、购房者门槛高的问题。从长期政策来看，在居住品质升级和保障覆盖面扩大方面有很大发力空间。


源自：新浪财经