多地取消新房限价 房价涨跌逐步回归市场

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转自：21世纪经济报道
多地取消新房限价 房价涨跌逐步回归市场
21世纪经济报道 李莎 北京报道
近日，河南信阳发布楼市新政，明确当地房地产主管部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照市场供求自主定价进行销售、办理商品房预(销)售许可(备案)手续，并在售楼部公示一房一价。
包括信阳在内，中指研究院统计发现，今年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德等多地明确不再实施新建商品房销售价格指导，即取消销售限价。阳江、珠海、芜湖等城市也优化了限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，放松新房限价有价格可以上调或者下降这两层含义。一方面，在改善性住房需求和建设“好房子”要求下，放松甚至取消一些优质项目的价格限制，客观上可以助力提振当地的房价预期；另一方面，当前房地产市场仍在调整中，新房销售不振，房企面临资金压力，有降价销售尽快回款的诉求，放松甚至取消新房限价，有利于提高开发商定价的自主性。
多地新房不限价
近日，郑州发文指出，郑州住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预(销)售许可(备案)手续。
国家统计局数据显示，2023年5月开始，郑州新建商品住宅销售价格指数环比开始下跌，到今年7月仍未止跌，已经连降15个月。今年7月郑州新建商品房销售价格指数环比下降0.8%，同比下降6.9%，环同比降幅较6月均有所扩大。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，郑州取消新房限价，一方面是开发商存在大幅度降价促销现象，另一方面，郑州将价格自由调整的权利给到开发商，免除二次申请条件的冗余流程，有利于开发商更好地促销，缓解资金链紧张情况。更重要的是，取消商品房限价，意味着新建商品房自由定价、自由波动，买卖双方自负。
今年以来，兰州、沈阳、郑州、宁德、信阳等多地明确不再实施新建商品住房销售价格指导，新房销售不再限价。另外，阳江、珠海、芜湖等城市也优化了限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。
“限价政策最早在2010年发布，目的是抑制房地产市场过热现象，至今已经执行14年。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱向21世纪经济报道记者表示，自2023年下半年以来，市场进入下行周期，今年上半年新房市场不及去年同期，限制性政策逐步退出历史舞台也跟当前的市场背景息息相关。
王小嫱表示，取消限价，开发商可以根据市场情况自行定价，更加符合市场化定价机制，价格由市场供求关系决定。短期来看，当前新房库存量大，市场面临一定的去化压力，取消限价或使得房企针对去化不佳的项目降价跑量，回笼资金。但当前市场观望情绪已经在历史底部，二手房降价更为明显，个别新房项目降价对购房者的降价预期作用较小。
除了助力房企合理定价去库存，缓解房企资金压力之外，中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，新房价格回归市场，也有利于房企打造适合当地住房需求的好产品，是积极响应鼓励企业建设“好房子”的表现。
需要注意的是，一些城市部分地块出让时已经明确了不限价的要求。比如7月30日杭州滨江区白马湖地块出让，这是2019年7月杭州实施限房价以来，主城区首宗不限价地块，最终交易楼面价超2.9万元/平方米，溢价率近40%。
杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者表示，该地块预计打造高层、洋房、叠墅甚至少量排屋产品。对比周边二手房，高层产品的价格在4万元/平方米左右，叠墅产品价格可达到8万元～10万元/平方米。新出让地块产品品质提升，且不限价，价格预期相对更高，房企利润有保障。
限价政策将逐渐退出
回溯新房限价政策，陈文静表示，近年来，中央及各部委多次强调“稳地价、稳房价、稳预期”，限价政策在过去市场热度较高阶段对稳地价、稳房价起到了重要作用。但2021年下半年以来，随着房地产市场环境的变化，限价政策带来的负面影响进一步突显。
陈文静表示，新房、二手房价格倒挂不仅增加了真实住房需求的购房难度，也无法反映市场真实情况，违背了政策初衷；限制价格下跌幅度也导致房企销售不畅，资金回笼受阻。与此同时，近两年监管部门多次强调要建设“好房子”，也需要匹配的政策给予支持。在多个因素影响下，各地采取了一系列措施对限价政策进行优化。
但当前房价仍面临调整压力。国家统计局数据显示，7月70城房价仍以降为主，各线城市新房、二手房价格均在下降。上海易居研究院副院长严跃进表示，截止到今年7月，70城新房价格指数同比下降已持续28个月，二手房价格指数同比下降已持续了30个月。
陈文静表示，从各线城市房价趋势来看，一线城市短期房价仍有下行压力，但人口、资源集聚效应持续，随着限制性政策进一步优化调整，政策效果或将逐渐显现，房价依然具备支撑，有望逐渐筑底恢复。二线城市中，核心城市房价有望见底，普通二线城市企业降价促销预期仍在，房价下跌态势短期或将延续。三四线城市住房需求释放缓慢，对房价支持力度偏弱，房价整体或延续底部行情。整体来看，当前房价筑底企稳仍需要政策端持续发力。
长期来看，王小嫱认为，今年以来，限购限售政策逐步取消，限制性购房政策在逐步退出，限价政策的取消也是大势所趋。虽然取消限价短期或增加部分新房项目价格调整压力，加剧市场价格分化的情况，但长期看，限价政策的取消有助于促进房价由市场供需决定，进入市场的自由调节，从而寻求当前供需关系之下的房价合理值。