中金：地产板块或仍在布局期内

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国庆假期地产交易边际提振，修复力度略高于“5.17”新政之后。受9月末行业政策优化带动，国庆假期一二手房市场交易量均呈现明显改善，其中二手房市场修复幅度更大。我们重点监测的25城10.1-10.7期间日均新房交易备案面积较五一假期日均增长49%，同比增长25%，与2023年同期水平相若（但相当于2020-2022同期60%左右水平），其中到访量与交易转化效率可能均有提升。该数据与主流A&H房企反馈情况基本相符，且房企普遍表示本次短期交易修复力度优于5.17新政及去年来历轮政策放松，但板块间分化仍较为明显。二手房方面，高频备案数据显示重点城市国庆期间交易面积同比（在低基数上）翻倍有余，与主流中介机构反馈的假期签约交易量实现2-3倍增长基本吻合，绝对量上高于2020-2022年同期水平。最后，9.27-10.3期间我们监测的130城二手房挂牌量小幅回落。
股票端或仍在布局期内，建议逢低配置。10月8日两市回调显示前期做多情绪有所缓和，同时后续对政策与基本面路径的分歧或有所加大。尽管具体节奏和强度上有不确定性，但方向上我们认为围绕楼市供需两端，以及围绕中国经济复苏的政策发力仍在展开当中，且后续的政策或更具针对性。短期内我们不排除地产板块股价随预期边际变化出现一些震荡，但不改当前板块安全边际较高、绝对估值水平较低、且大方向向好的基本格局，因此我们仍建议逢低配置。
风险
地产政策后续发力节奏偏慢、强度偏小，中国经济继续下行。
地产板块或仍在布局期内
国庆假期（10.1-10.7）[1]楼市表现分析
国庆假期楼市景气度边际提振，二手房表现改善更为显著。我们系统性整理城市政府官方网签备案、中介机构、重点房企以及网络媒体等多口径数据及信息，来分析国庆假期楼市表现，其结论较为一致，即受9月下旬以来行业支持性政策带动，楼市景气度呈现边际回升态势，其中二手房市场改善幅度明显优于新房。需要提示的是，假期高频口径数据绝对体量偏小、同比数字波动性大，且部分新闻报道存在点状、短窗口切片特征，我们认为楼市后市能否“止跌回稳”仍需进一步观察。
新房方面，重点城市交易备案面积同比增逾20%，到访与转化较同期均有改善，板块间分化态势显著。我们重点监测的25城10.1-10.7期间日均新建商品住宅交易备案面积较五一假期日均增长49%，同比增长25%（9月-26%，8月-17%），较2020-2022年同期中枢水平仍逾40%跌幅（9月-57%，8月-54%），其中一线与非一线城市同比分别+45%和+21%（9月-34%和-21%）。前述结果与A&H头部房企反馈（如图3）基本相符，即国庆假期在售项目销售表现环比显著走强，优于去年同期、年内其他假期及5.17新政前后，其中到访量同比持平至增逾80%、交易量同比增长60%-130%，隐含转化效率亦有提升。与此同时，结合网络媒体与房企信息，大多数重点城市新房市场景气度均有一定改善，但板块间分化明显，其中优势区位、热点楼盘出现“到访客流环比节前翻倍及更高”、“部分收回价格折扣或优惠”等情况。
二手房方面，重点城市交易面积同比翻倍有余，挂牌量边际小幅回落；局地或存在挂牌价跳升情况，房价是否企稳仍须进一步观察。我们监测的7个重点城市10.1-10.7期间日均二手房交易备案面积较去年同期同比增长132%（9月+2%，8月+16%），高于2020-2022年同期中枢水平+66%（9月-10%，8月-7%），其中北京、深圳分别增长51%和279%；前述高频备案数据与主流中介机构所反馈的假期签约交易量实现两到三倍同比增长基本吻合。我们认为假期二手房销量边际改善更明显，这与之前更具韧性表现一脉相承，也与新政下中介提前返工或有一定关系。此外，9.27-10.3期间我们监测的130城二手住宅物业在售套数环比小幅回落（-0.4%），超高/高/中/低能级城市依次为-0.9%/-0.6%/-0.1%/+0.9%，其中北京、深圳、广州三城挂牌量合计环比下降0.5%（三城分别为-2.8%/+4.7%/-0.1%）。价格方面，部分媒体及中介平台资料显示，少数城市在9月末政策落地后部分区域挂牌价调增房源比例提升；由于此类信息多为点状、短时间窗口切片，我们认为二手房价格走势要基于后续更为全面数据（包括交易、挂牌）信息才能做出准确判断。
投资观点更新
继10月2日港股内房板块大幅上涨以后，板块开始进入震荡，10月8日板块回调较深，A股地产板块高开低走，反映前期较为高涨的情绪面有所缓和，后续一段时间市场对未来走势的分歧或有所加大。
估值运行到哪儿了？截至10月8日收盘，AH两市地产股股价已整体回落至5月高点下方（10月2日内房股股价曾整体突破5月前高），其中内房板块回吐短期涨幅的37%（将10月2日计为顶部），A和H地产板块自9月下旬低点以来的累计涨幅分别为40%和49%。
对后续市场运行的看法？我们分三个层面来看：
► 节奏：核心是观测量价趋势，视政策强度差异可能存若干种场景。目前楼市供需两端政策仍在发力过程中，自国庆假期以来的交易修复趋势能否进一步巩固，未来或不仅取决于房地产政策（尤其是尚待发力的供给侧政策），也取决于整体财政政策对中国经济的影响。如若量价的修复可持续，我们认为整体地产板块或可较快收复失地；如若政策力度和节奏偏审慎，地产量价也仍有缓和空间，但股价形c持续上行的概率有限。我们认为一线城市9月末的政策调整或将在一段时间内有效提振市场热度，但10-11月后续政策的接续仍是重点观察的事项。
► 结构：战略性配置头部国央企，策略性看待出险企业。从产业趋势而言，我们认为有能力率先实现投资强度修复和再度扩表的企业或仍将以头部国央企为主，这些企业仍是长短期的重点投资对象。但如若地产市场量价修复斜率高于预期，则可能推动前期出险企业净资产水平出现弹性回升，但对于该场景我们建议动态观察和择机布局。
► 点位：下行保护较好，上行空间取决于政策强度。我们认为短期股价进一步回调的空间有限，目前点位上具备较好的下行保护。上行的关键点位在于1倍PB，原则上如若房企在政策支持下能够形c较为清晰的去库存去杠杆路径，则我们认为行业整体有望向1倍或以上估值回归，其中前期资产负债表相对稳健，在市场回暖时能及时提升投资强度的企业，其市净率可能率先修复，出险企业能否向1倍回归还需进一步评估。
对后续投资布局的看法？基准情形下我们认为房地产供需两端政策仍有进一步施力空间，同时地产股或已基本完c筑底，10月份策略上我们仍建议逢低吸纳，若政策确定性增强可渐进增厚配置。
图表1：十一假期重点城市新房交易面积与历史年份比较

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：十一假期重点城市二手房交易面积与历史年份比较

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：A&H部分重点房企对假期销售情况反馈

资料来源：华尔街见闻，凤凰网，新浪财经，头部财经，腾讯新闻，观点网，中金公司研究部

图表4：重点城市十一楼市报道梳理

资料来源：中国房地产报，央广网，腾讯新闻，光明网，金羊网，海报新闻，网易新闻，新浪财经，房天下，杭州网，头部财经，中金公司研究部
[1] 2023年10月7日为工作日，故采用2024年10.1-10.7日均备案交易量与2023年10.1-10.6日均备案交易量，来计算同比
本文摘自：2024年10月9日已经发布的《地产板块或仍在布局期内》