骤降57%！上海楼市格局，彻底变了！

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刚过去的12月，上海二手房交易2.97万套，约等于3万套。
从去年10月开始，上海二手房连续3个月突破2万套，打破“政策有效期最多两三个月”的困境。

与此同时，刚过去的2024年，多个重要会议也都在反复强调：“要加快推动构建房地产发展新模式”、“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。
照这个趋势，2025年上海楼市到底会怎么走？今天，我们就从土地、新房、二手房市场等多个维度聊一聊。
01
上海土地出让面积骤降约57.5%
先来看土地市场的供应量。
2024年是实行集中土拍以来，出让宗数最少的一年，数据显示：
2023年全年进行了四批次集中土拍，共交易74幅宅地，土地出让面积380万㎡，总交易金额2263亿元。
2024年上海共举行八批次土拍，累计交易47宗地块，土地出让面积仅161.35万㎡，总交易金额约1321亿元。
相比之下，2024年上海土地出让面积骤降约57%。
此外，还有一个数据值得关注。
2024年集中土拍共卖了47块地，外环外有19块，占比40%，外环外大幅缩水。

说白了，目前五大新城的库存量过剩，去年开始有意减少外环外的供应，更多的将供应集中在市区。
土地出让面积的大幅减少，将直接导致未来新房供应量的锐减，这可能使市场在短期内面临供不应求的局面，进而推动房价上涨，尤其是位置优越的地块所建新房。
从区域上看，传统市区的宅地供应主要依赖旧改，而郊区的宅地供应量相对下降，这会加剧市区和郊区新房市场的分化。
市区的优质地块房价将会进一步上涨，而郊区的部分区域可能会面临库存积压的问题。
02
土拍溢价率提升，带动房价上涨
2024年，上海的土地溢价率的显著提升。
数据显示，2024年第1-8批次土拍中，共计47块地块，溢价率在20%以上的地块有7块，占比约15%！
其中八批次出让的徐汇区S030501单元N06-22地块，经过101轮竞争，被民营企业宸嘉以438240万元的总价cheng功拍得，溢价率达到了40%。

面粉价格已经上涨，面包的价格怎能不随之上涨呢？
第四批的“地王”绿城小米地块，其价格预计将超过启元地块，至少达到18万+/㎡；
第五批徐汇的龙华地块，预计售价将达到16万+/㎡；
第六批土拍的中建静安大宁地块，预计售价也将达到16万+/㎡；
第七批土拍的新杨思地块，预计未来售价将高达12万+/㎡，而相邻的浦发新杨思上园联动价仅为9.9万/㎡；
第八批土拍的徐汇龙华地块竞争异常激烈，触发了40%的溢价率上限，预计未来售价将达到20万+/㎡。
再加上，当下的房企开始有意识做大面积、大开间、高得房率、低容积率。
这也意味着2025年上海市区即将入市的部分项目，房价或将高不可攀！
03
交易量大幅上涨，即将进入量升价稳阶段
最后来看二手房。
数据显示，2024年全年上海二手住宅网签共24.29万套，相比于2022年15.62万套，2023年18.07万套，好了很多。

能够得到这样的cheng绩，主要是以下三点。
1、房价下调，以价换量。
上海二手房价格连续20个月下降，目前的交易价格大致为近7年来最低，基本与2017年持平。
2、2024年中国房地产的松绑政策的频次和力度空前
据中指院监测数据，截至目前，2024年全国各地发布房地产调控政策超760次，当前政策环境已处于历史最宽松阶段。
落实到上海，5月发布“沪十条”和9月推出“沪七条”等政策，放宽了限购条件，降低了首付比例，使更多人有了购房资格和购房能力，尤其是外地户籍购房者和改善型需求者。
12月起执行的二手房契税和增值税减免优惠政策，降低了二手房交易cheng本，一定程度刺激了购房者的积极性。
3、市场的需求开始逐渐释放
24年下半年，市场下跌的幅度和砍价空间都在缩小，于是刚需就上车了。
而且部分购房者因新房供应减少而转向二手房市场，导致二手房市场需求增加。
总的来说，二手房交易量已经率先大幅回暖了，只要持续下去，价稳是早晚的事情。
所以要论楼市调整的阶段，当下应该是来到了第三阶段量升价跌的尾声，很快就要进入量升价稳的阶段了。
（转自：上海楼市情报）