想当房地产经纪人？美国经纪人执照考试详解

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美国政府对房地产业从业人员的管理是从从业人员资质进行管理，主要是通过发牌考试制度来实现的。目前房地产行业的牌照主要有两种，一是经纪人牌照，二是估价师牌照。

每个州的要求都是不太一样的，具体的请到所在州的官网查看。

比如根据2016年9月份的数据，纽约州如果想参加经纪人考试，需要75小时的相关课程，而加州需要135小时，佛州需要63小时，德州需要180小时，伊州需要90小时，宾州需要60小时。

而相关课程，各个州都会有所不同。

纽约州的课程要求从2011年基本没有变化的，相关课程信息如下：

加州的课程要求如下：

下面以纽约州为例说明房地产发牌考试的一些基本情况。 

房地产经纪（broker）是美国房地产行业中为数最庞大的群体，起着非常重要 的作用。美国的大部分房地产转让、抵押、租赁等是通过经纪实现的，通常人们从广告、招牌中见到的“某某房地产公司”,一般都是指中介经纪公司，而不是指开发公司。房地产经纪公司大部分是独立执业的公司，但也有一些属于大型房地产发展商的有独立法人资格的子公司（称为in house sell）。
　　

美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照后才能从事经营活动。

一、经纪人的业务范围包括：

• 各种房地产转让交易过程中的谈判协商事项；

• 代理房地产销售和租赁活动；

• 代理抵押贷款；

• 代理收租；

• 代理房地产交换；

• 代理房地产拍卖；

• 代理房地产价值占半数以上的企业拍卖

但必须注意的是，经纪人不是律师，他不能给顾主提供法律意见或从事产权审查方面的业务，不能起草合同，否则就是违法，要受到处罚。

二、经纪人的资格和考试要求

1、销售人员的资格：

（1）年满18岁及以上美国公民或拥有合法永久居留权（绿卡）的外国人；

（2）无犯罪纪录；

（3）完成规定的45个小时的课程学习；

（4）通过州政府组织的销售人员发牌考试；

（5）有注册经纪人的担保。

2、销售人员的考试课程与学时：

（1）牌照法与相关条例4小时

（2）代理法13小时

（3）房地产权益与房地产文书10小时

（4）房地产金融5小时

（5）土地利用条例2小时

（6）建筑概论3小时

（7）房地产估价2小时

（8）人权与住房平等法案4小时

（9）环境保护法案2小时

3、经纪人和伙伴经纪人的资格要求：

经纪人和伙伴经纪人的资格要求相同，要求：

（1）年满19岁及以上；

（2）已取得销售人员牌照满一年或两年的相关工作经验并经批准；

（3）无犯罪记录；

（4）完成90小时的规定课程学习；

（5）通过州政府组织的经纪人发牌考试。

4、经纪人的考试课程与学时

经纪人除要完成销售员课程学习外，同时要完成如下课程学习：

（1）牌照法规定的经纪人职责5小时

（2）代理法规定的经纪人职责8小时

（3）房地产金融5小时

（4）房地产投资5小时

（5）物业管理5小时

（6）房地产转让2小时

（7）建筑课程3小时

（8）土地开发与土地分割3小时

（9）房地产税赋与负担2小时

（10）产权交割与费用2小时

（11）房地产估价原理2小时

（12）地区事务3小时

三、发牌考试的组织

　　

纽约州房地产执照考试和发牌由州务部执照处（the New York Department of State, Division of Licensing Service）组织和核发。

　　

房地产销售员和房地产经纪人考试是开放的，任何有兴趣的人，无论是否完成课程学习都可申请参加考试。考试采用标准化试卷，销售员考一小时，经纪人考二个半小时，一般当天就能知道考试结果。考试费用为15美元。考试的课程内容和选择的上课学校以及考试题目等由州房地产理事会（State Board of Real Estate）审定和批准。

　　

考试合格后，申请人可以备齐其它文件资料，即时申请执业牌照，合格者当天先拿到一张临时执照，并马上可以开始营业。申请人申请牌照时，除提供考试成绩外，还必须提供完成法定课程和课时学习的证明，如果是申请销售员资格，申请人要提供注册经纪人的担保书，如果是申请经纪人资格考试，则要提供工作经验证明，要达到规定的经验分数。经审核符合条件后，方能取得资格。

销售员和经纪人的执照有效期两年，两年后申请换发，申请换发时必须再参加22.5小时的继续教育。一直到连续工作满15年后，或者有律师牌照，才可以免除参加继续教育。

　　

牌照费用为经纪人牌照150美元（两年），销售员牌照50元（两年）。

四、工作经验的量化计分制度

从房地产销售人员升为房地产经纪人必须具有一年全职(定义为工作50周，每周工作35小时）的房地产销售员工作经验。为了有效考核有关申请人的相关工作经验情况，纽约州建立了比较完善的工作经验量化评分制度，用打分的方法衡量申请人的工作经验。

五、小结

只有2%的“Realtor”（房地产经纪人）年薪在25万美元以上。（Realtor这个词是全美地产经纪商协会（National Association of Realtors）的一个注册商标，大多数房地产经纪人都从属于这个协会。）2012年全美房地产经纪人年收入中位数是43500美元，高于2011年的34900美元。

真想赚大钱，就要把这个行业了解得非常透彻。虽然进入房地产行业可能并不难，但在这个行业立足却并不容易。最成功的买方经纪人在待售房产挂上Zillow或Redfin等网站之前就能把这些房产的信息告诉给客户。这些网站的信息来自房地产行业的主要数据库Multiple Listings Service，而这个数据库还包括一些只有房地产专业人士才能看到的信息。与其他经纪人联络、在买方和卖方之间牵线搭桥是至关重要的。

想当经纪人的人大都需要在从业之前存钱。经纪人执照考试同时涵盖了联邦和州的法律法规，学习下来可能要花几个星期的时间。因为要交注册费和办公费（交给经纪公司用以覆盖运营开支的费用）等，大多数新经纪人要花2000美元甚至更多才能起步，而且这个数字还不包括有佣金收入之前必需的数月的生活开支。

来源：移居美国指南