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楼市那些事:回顾2016是这样的,展望2017是那样的!

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发表于 2017-2-23 16:48:49 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式 | 来自上海

中国楼市

导读:“政府调控、去库存、房价走向、房企变化”这些关键词着实影响着2016中国房地产行业的走向,下半年以来,房地产行业经过政策收紧的调控,出现降温的收效。那么这里面都是怎么变化呢?未来又会走向何方呢?
一、房地产市场发生的变化
一是市场变化。
房地产市场正在从一手增量主导到二手存量主导转变。二手房销售超过一手房的格局率先从北京、上海这些一线城市迅速扩散到二线城市。

对此,巴曙松表示,房地产市场原先存在的严重短缺和不足的状态已经基本告一段落,而现在市场的交易量主要是二手房,现有的存量房的交易已经超过一手房。从金融角度来讲,当整个市场转化成二手房为主导的市场的时候,它所需要的金融服务可能跟以往完全不同,这就需要金融企业去找到新的金融业务的切入点。原来习惯于服务一手房、新房、增量房,现在则需要研究二手房的价值链。
二是人口变化。

国家城镇化的大政策正在逐渐完成,农村向城市持续的单向人口流入是城镇化的主要推动力,而现在从农村向城市人口的流动已经基本上接近尾声。“十三五”规划已经意识到中国的城镇化的增长,将不再是从农村向城市的人口迁移,而是更多的开始需要把没有户籍的城市人口吸纳,或者不同城市之间人口的再流动。“以上海为代表的一线城市人口的净流入在放缓,上海还出现了负增长,这就是一个新的格局,新的问题。”巴曙松指出,在这样一个新格局下,市场对房地产调控作出的反应会比以往灵敏得多。在人口净流入快速下滑甚至负增长的情况下,此时政策一收紧,不仅会造成成交量下滑,同时也会推动房价下跌。所以房地产开发商必须注意到人口流动格局的变化,并适时做出决策调整。
三是基础量的变化。

房地产已成为支柱产业,目前全国房地产成交量规模已经超过十万亿元,对整个经济影响比想象的大很多。在当前的基础量下,一线城市楼市调控的潜在宏观风险,不仅关系到一线城市的行业和经济发展,更关系到全国楼市和经济发展。
四是驱动力的变化。

现在房地产市场的主要驱动力是二套改善性需求,而原来的驱动力是一套刚性需求。二套改善型住房对政策调控的敏感性比一套刚需住房要灵敏得多。
本轮一线城市楼市调控旨在“控房价”,所选择的对象是二套改善需求,而这部分需求恰恰是本轮楼市回暖的第一驱动力。所以这次房地产调控一出来,改善性需求马上缩水,市场需求马上回落。对此,巴曙松认为,面对与前一阶段完全不同的市场环境,如何去进行研究并作出相应的政策安排,是下一步房地产调控非常重要的一个新的任务和挑战。
五是收入变化。

随着房价的不断上涨,居民购房的承受力显著下降,使得各类人群的购房需求不像以往那样具有刚性。购房需求对政策调控的弹性变大。
二、地产行业发生的变化
1、房地产行业的集中度越来越高

6月末,中国海外发展宣布并购中信地产旗下的126个项目,市场总估值超过千亿;
7月6日,中航地产、保利地产先后发布停牌公告称,因股东中航工业集团正与中国保利集团筹划地产业务重组整合;
恒大地产更是从2015年起开始了疯狂的收购,今年同样先后收购了人和集团哈尔滨4个项目以及嘉凯城等项目。
集中度的提高对地产行业的“鲨鱼”来说,利大于弊。从融资成本,产品的标准化,采购的成本都会降低。连人力成本(人均)都会下降。
而对于100亿以下的“小鱼”企业来讲就是“噩梦”了,最起码的生产资料——土地,都拿不到了,收购一些烂尾项目成了这类企业的主要目标。而一双火眼金睛成了项目成功与否的关键了,风险变得更大了。每个环节的利润都在被压缩,所以成本变得异常敏感。
2、地产企业的投资属性越发明显

地价占房价的比重越来越高。全国接近50%,而上海等一线城市更夸张,土地已经是周边房价的1.2倍。
所以拿对地,就意味着这个生意就成了,其他的都是套路了。
三、新兴建筑方式方兴未艾
1、绿色建筑:
绿色节能成为21世纪的发展主题,绿色建筑顺势而生。绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内,最大限度节约资源,保护环境和减少污染,提供健康适用、高效使用,与自然和谐共生的建筑。

这是个系统性问题,所以不仅需要创新的技术,更需要有整合的能力。
2、装配式建筑
装配式建筑是指用预制的构件在工地装配而成的建筑。这种建筑的优点是建造速度快,受气候条件制约小,节约劳动力并可提高建筑质量。

随着中国人口红利的逐渐消失,劳动力成本已经成为一个问题。
装配式住宅不仅解决人力成本的问题,更能解决二次装修带来的种种问题。PC在发达国家已经是比较成熟的技术,在国内推广的力度也很大。




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