房地产下半场：存量时代的格局分化

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随着2016年房地产楼市的成交量公布，越来越多的城市二手房交易量接近新房市场，而南京、厦门、福州等二线城市二手房交易活跃度已超越新房，房地产市场依靠投资、土地和刚需的增量发展时代已经大势已去，市场即将从增量时代步转变为存量时代。

存量时代即将到来

根据链家研究院统计数据显示，2016年全国新房交易额10万亿左右，二手房的交易额在5万亿元左右；而在2008年，中国新房交易额大约是2.5万亿元，二手房交易额不足0.5万亿。换句话说，全国房地产交易额增长了5倍，而二手房却增长了10倍。“中国整体上正在快速进入到存量房时代，存量房已经是中国房地产市场越来越重要的力量之一。”链家研究院院长杨现领表示。

上海市社科院房产研究中心副主任戴晓波认为，衡量存量时代是否到来的重要依据是房地产市场中二手房的占比，国外发达国家新建住房的占比一般达到10%以下，另一指标为套户比，目前国际公认住房供求平衡标准为每户1.15套。

根据近期某研究院发布的报告显示，2016年全国二手房交易规模占到住房交易总额的比例达到41%，一线城市二手房交易额已达新房的2.1倍，其中，北京和上海的二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%。而根据第六次人口普查数据测算，我国住房存量已经达到户均1套，这就是说我们离存量时代越来越近，而房地产的下半场也将是存量房的市场。

房企扩张业务抢滩存量市场

存量时代意味着包含二手房交易和租赁市场在内的存量市场将占据市场主导地位，而原有的开发商主导市场也将转变为经纪行业主导。

“随着房地产市场的格局变化，决定市场价格的已经不是新房市场价格，而是二手房的价格，二手房签约量、交易税负、贷款等政策，将决定市场的波动。”中原地产首席分析师张大伟表示。事实上，在这波存量时代到来之前，无论是房企还是经纪公司，都早已洞悉到市场情况。

缺乏经纪行业经验的传统房地产开发商们，纷纷扩大业务范围抢滩租赁市场，万科推出长租公寓品牌“泊寓”，旭辉推出“旭派公寓”，此外还有还有远洋地产、绿城物业、景瑞地产、阳光城地产等，甚至传统代理公司世联行也通过投资4000万控股高端长租公寓龙头晟曜行，进军中高端长租公寓市场。开发商介入租赁市场的最大卖点在于其从前期规划筹备阶段即开始从租赁角度考虑。

而房地产经纪公司由于长期以二手房交易和租赁作为主营业务，依靠长期经营存量房的优势，不少经纪公司同样也看租赁市场，比如链家推出的自如寓，就是依靠其背后大量的房客资源，这类租赁方式的优点是在短时间内建立规模效应。

同样，近几年发展势头强劲的房地产互联网电商也开始在租赁市场入手，近期房多多推出旗下中高端长租品牌“暖城”，聚焦在中高端公寓租赁。互联网电商的优势在于其线上整合能力较强，通过技术手段精准匹配房客资源，以互联网技术手段帮助其提升效率，加强客户体验。

房产互联网公司、开发商、房产中介通过各自的优点，进军长租公寓，让未来规模可达几万亿的租赁市场，成了存量时代到来前最被看好的一块蛋糕。

房产经纪公司格局分化

进入存量市场，现有的不动产圈角色之间将发生变化，市场格局也将被改变。链家研究院院长杨现领认为在存量时代“中介和开发商的结合是时代的趋势，今天的合作方式是一二手联动来卖房子，这应该只是个开始”。

如此一来，房地产经纪行业的格局则可能朝两极化发展。

一类是大型中介公司。大型中介的优点是员工众多，以链家为例，目前在上海的员工数量超过3万人，加之其速销房源制度，容易拥有更多的房源及客户资源，因此其销售能力也会被开发商所青睐，易与开发商产生合作。

这类公司采取走垄断路线的方式，存量时代的大中介路线将不再局限于传统房地产经纪业务，即二手房买卖、房屋租赁、新房代理、分销等内容。随着2014年互联网电商的介入行业，经纪市场的业务也随之发展的丰富多彩，贷款担保、信息咨询、广告策划等业务范畴是中小经纪公司无力涉足的业务范围。

大中介的业务范围宽泛加上市场占有率高升，中小经纪公司的生存空间将会越来越小，逐渐被大型经纪公司蚕食市场份额，尤其是在目前的市场状况下，中小中介相对短视，惯用关门潮的方式度过市场寒潮期，而大型中介则能穿越市场周期，更容易快速抓住市场的机会。这样一来，大型中介与中小中介的距离将会越来越远。

另一类在中小经纪这端，与北京的情况不同，目前上海市场的半边天仍掌握在中小经纪公司手中，然而随着两极化格局发展，中小经纪公司要想继续生存下去，极有可能出现抱团取暖的势态，目前市场上不少互联网平台已瞄准了这个趋势，以房多多为例，其平台开启了第三方经纪公司合作模式，招募中小经纪公司上线，颇有“合作共赢”的势态，房多多通过其平台优势拓宽自身业务范畴，与其合作的中小经纪公司业务范围也随之扩大，这就意味着平台用户的生命周期服务链同样也被拉长。

除去业务面广这个优点，这类平台的另一个卖点在于其互联网技术层面，通过技术手段开发产品，提升交易效率，并且其通过前期用户流量的导流，较容易打通经纪公司、买卖双方和开发商的各个环节。这极有可能是中小中介的另一个出路，以抱团的方式通过平台去将业务做宽做深。

一边是大中介的市场扩张，另一边是中小中介的抱团取暖。无可厚非的是，在存量时代，市场将会愈发规范，而先前万象丛生的中小经纪时期也将一去不返，房地产经纪行业终将进入比拼业务能力与服务能力的赛道。

(财编：黄潮洁)