库存重灾区 商业地产面临洗牌

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经历2016年的销售大年，中国房地产住宅市场的库存问题得到有效缓解，但在商业地产领域却并没有出现可喜的变化，反而成为众多城市的头号顽疾。

国家统计局此前发布的数据显示，2016年末，商品房待售面积69539万平方米，其中住宅待售面积40257万平方米，同比减少11%，办公楼待售面积3631万平方米，同比增加10.8%，商业营业用房待售面积15838万平方米，同比增加8%。

发轫于2012年的城市综合体开发大潮，短短几年时间已给社会带来数量惊人的商业存量房源，而如今，盘活这些沉淀在钢筋水泥里的资金仿佛成为一个新的商业机会，因此，不少具有商业运营和资产管理经验的企业已开始了跑马圈地，或并购资产或输出管理，一场商业地产的较量和淘汰赛已悄然展开。

去化顽疾

从数据上看，去年办公楼和商业营业用房的待售面积不降反升，存量巨大，去化效果并不理想。

国家统计局数据显示，2016年全国商业地产开发投资2.24万亿元，同比上涨7.5%，涨幅比2015年扩大3.3%。这也高于同期住宅投资6.4%的涨幅。其中办公楼开发投资同比增幅为5.2%，比2015年收窄4.9%;商业营业用房开发投资同比上涨8.4%，增幅扩大6.6%。

去年，住宅成交大幅上涨的背景下，商业地产销售也显著升温，销售面积1.46亿平方米，同比上涨20.3%，增幅比2015年扩大15.3%。其中，办公楼销售面积增长31.4%，同比扩大15.2%;商业营业用房销售面积增长16.9%，扩大15.0%。

中国指数研究院新近发布的《2016中国商业地产市场发展年报》(下称“年报”)显示，虽然去年的投资增幅创下五年新低，但由于当前商业地产存量大，市场以库存去化为主。而且，库存分化颇为显著，一线城市库存较低，但二、三线城市的压力不小，例如一些住宅供应较为紧缺的城市如武汉、苏州等，其商业地产却面临较大去化压力。

上述指数研究院的年报显示，在写字楼市场，重庆、成都、沈阳受前期供应量大而需求相对有限影响，空置率居高不下。其中，重庆、成都各季度空置率均保持在40%左右的高位，沈阳2016年前三季度空置率均超过33%。而深圳、北京、上海和南京市场需求量大，2016年各季度空置率均在9%以下。

另据赢商网大数据中心统计数据，2016年全国开业大型商业项目465个，商业总体量4319.35万平方米，数量比2015年增长32.1%。与此同时，2017年全国预计开业大型商业项目数量更是高达970个，商业体量预估达9851万平方米，是2016年新开业商业体量的近2.3倍。

因此，许多城市将商业地产的去库存列为今年房地产市场管理的头号任务，并依据相关政策法规提出创新性去库存方案。日前，广东省发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，试图依据2016年国务院39号文对于加快住房租赁市场政策的精神，允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

第一太平戴维斯广州商铺部助理董事张宸豪评论，由于过去几年很多新城区开发中，商业规划的指标不太科学合理，导致了现阶段以写字楼和商用物业为主的过剩，这是一种初期的过剩，未来是否能够有产业和人口的导入，是决定此类过剩能否得到有效化解的关键。另外，商改住的政策，以及开发商调整开发节奏放缓商业开发等，也有利于缓解此类过剩。

行业洗牌

2017年春节前夕，在西部一个地级市从事房地产开发十几年并已小有成就的林焕然(化名)做了个艰难的决定：关闭公司旗下仅开业了3个月的一个购物中心。“先关了再说，不能继续亏钱。”据透露，这个原本被公司寄予厚望的大型购物商场开业以来，每日客流量十分有限，以每月亏损数百万元的状态持续了3个月，加上建安以及早期的装修、采购等投入，合计占用公司近2亿元资金。

“这是一次错误的投资，公司本来以为可以凭借商场的运作提供稳定现金流，以及为企业融资提供资产准备，没想到经济滑坡来得这么快速。”对于未来的打算，林焕然称“还是交给专业的公司去打理”，因为自己的企业内部实在是缺乏从事商业运营的人才和团队，开业几个月，内部管理漏洞百出。

在商业地产尤其是商业营业性用房的运营领域，这并非个案，许多城市的购物中心、社区商业都处于举步维艰的状态。

广州一家综合型房地产开发企业商业运营部门负责人评论：这几年购物中心增量很大，但是阵亡率也很高。一些开发商本身不具备开发和运营的能力，在没有准备的情况下上马商业地产，被淘汰是必然的。

一边是海水，一边却是火焰。一些大公司却开始在商业地产领域积极储备人才、培养团队并在市场上跑马圈地。

去年8月，万科就凭借近130亿元资金收购黑石集团名下商业地产公司印力集团96.55%股权以及MWREF公司，并借此整合万科旗下商业地产业务。2月16日，万科举行内部会议，并宣布万科地产、印力两个团队的整合事宜，印力董事长丁力业将接替丁长峰成为万科商业新负责人。自此，万科商业将从万科原有团队独立出来单独运营。

除了万科，保利地产、金地集团、龙湖地产等多家一二线地产巨头都早早成立了专门的商业地产运营团队，并在过去几年构建了各自的商业品牌，涵盖购物中心、社区商业、便利店甚至餐饮、洗衣、幼儿培训等等，业务繁多。

更值得关注的是，这些商业领域的后起之秀都效仿万达、华润等传统商业巨头，野心勃勃地制订了扩张计划：输出管理。

据不完全统计，华润、万达、龙湖、万科、保利、中粮、绿地等多家企业的商业团队都披露过输出管理的发展计划。依托于中国第一邨祈福新邨而成立的祈福生活服务公司，在去年底登陆香港股市之后，也试图在输出管理上进行一些突破。

祈福生活服务相关负责人表示，公司在社区商业服务方面开拓了许多新的自营业务，包括超市、菜市场、特色餐厅、教育培训等等，未来也将尝试在一、二线城市逐步寻找合作项目。

在业内人士看来，过去两年国内以购物中心为代表的商业地产高速发展，库存高企，也催生了大家的创新和突围，业态也较过去更为丰富，专业化细分化更为突出。但是，整个市场仍然处于探索阶段，尤其是资产证券化的发展，虽然有了一些尝试，但在国家层面并未真正放行。另外，商业运营乃至资产管理方面的人才欠缺，可能是目前许多公司想要突围所面临的共同困境。

可以预计，随着房地产步入存量时代，挖掘持有型物业的价值，为将来培育新的利润增长点，使得商业地产已经成为传统住宅开发巨头们的必争之地。

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