城市群系列研究五：雄安新区建设助推京津冀一体化真正加速实现

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文／克而瑞研究中心 杨科伟、柏品慧、邱娟

京津冀城市群是当前中央政府极力打造的世界级城市群，包含北京、天津两大直辖市以及河北省的保定、唐山、石家庄、廊坊、秦皇岛、张家口、承德、沧州、衡水、邢台、邯郸共13个城市。 2017年4月，中共中央、国务院决定设立河北雄安新区，涉及保定市下辖的雄县、容城、安新3县及周边部分区域。雄安新区无疑会成为京津冀城市群快速、真正实现一体化的核动力，也将成为未来举足轻重的经济增长极。下文我们将从住宅用地供给、商品住宅销售情况来探究城市群内部各城市的住宅去化情况，以期为京津冀城市群各城市的房地产前景做出合理预判。

一、住宅用地供应

北京住宅用地最为稀缺

邯郸、邢台和秦皇岛供地明显过量

市场高热阶段大量供地，冰冷期调降供地指标。京津冀城市群住宅用地供应量随房地产市场热度大幅波动，在市场高热阶段大量推地。2013年房地产市场一片向好，全国商品房销售面积历史首次突破13亿平方米，京津冀土地市场迎供应高峰期，宅地供应量一举刷新近年来新高，同比增长43%。而在市场调整阶段大幅调降供地指标，2014-2015年房地产市场热度急转直下，三四线城市更是陷入高库存窠臼，京津冀宅地供应量迭创新低。以2年开发周期简单推算，2016-2017年京津冀商品住宅供应量将大幅回落，核心城市1供应愈加短缺，三四线城市供过于求的市场现状将有所改善。

注[1]：核心城市指一、二线城市，在本研究中指北京、天津和石家庄。

近两年宅地供应量持续低位运行，显示北京宅地供应愈加紧缺。石家庄宅地供应变化不大，年均供应量约550万平方米，2015年供应量小幅回升，突破600万平方米。早期天津土地供应明显过量，2010年宅地供应量一举突破2500万平方米，2011年以来，天津逐年调降供地指标，宅地供应量直线回落，即使是2013年土地供应高峰期，供应量也持续走低，2015年已降至1000万平方米以内。随着宅地供应量大幅缩减，天津房地产市场供求关系将明显改善。

非核心城市普遍存在着土地供应过量的问题，2013年表现尤为突出，秦皇岛、邢台、保定等市宅地供应量创历史新高，廊坊、唐山两市双双突破1100万平方米，甚至高于北京、石家庄这类核心城市。说明非核心城市或多或少存在着供需错配的问题，广义库存风险仍需警惕。不过，2014-2015年非核心城市宅地供应量明显缩减，唐山、秦皇岛更是大幅回落，较前期高点分别减少70%和82%。受“有供有限”新政影响，非核心城市宅地供应量将持续减少，有助于缓解房地产市场供求矛盾，加速去库存进程。

二、商品住宅销售

北京、天津长期看好

非核心城市市场需求趋于饱和

北京、石家庄、唐山成交量持续走低，廊坊、保定回升显著。近5年京津冀城市群市场规模进入增长“瓶颈期”，销售面积稳定在8000万平方米。核心城市楼市成交不振，北京、石家庄成交量明显回落。2013年，天津、石家庄楼市成交明显放量，核心城市成交量创近年来新高。2014-2015年，房地产市场再现低迷，核心城市成交量再度跌落至较低水平。具体而言，北京年均成交量维持在1100万平方米，主要还是受供应层面影响，土地供应长期受限，成交量即使有所回升，回升幅度也非常有限。石家庄楼市成交量连续两年回落，并创近5年新低。鉴于成交量已降至历史低位，后期企稳回升的可能性更大。天津房地产市场以“走量”著称，年均成交量在1500万平方米以上。2015年天津楼市成交量率先企稳回升，同比增长12%，预计成交量将持续高位运行，不排除再创新高的可能性。

非核心城市市场规模持续扩容，廊坊跻身1千万方城市。2013年以来，非核心城市成交量逐年提升，保定、廊坊两市增长尤为明显，2015年廊坊成交量一举突破1000万平方米。受制于北京土地供应愈加紧缺，部分购房需求被迫外溢至周边“卫星”城市，廊坊房地产市场显著受益。不过，廊坊是人口流出型城市，房价明显超出居民现有收入水平，购房需求以投资、投机性需求居多。一旦房价上涨预期扭转，投资、投机性需求快速退场，廊坊房地产市场将明显降温，届时成交量将高位回落。

三、住宅用地去化情况

北京、天津供求平衡

邯郸、邢台和保定显著供过于求

京津冀城市群土地消化周期持续走低，供应过量问题有好转迹象。京津冀城市群长期存在着土地供应过量的问题，住宅土地消化周期都在4以上，2011年更是高达6.01，意即最近3年新晋出让地块，需要花费6年时间才能消化完毕。受益于各城市调降供地指标，京津冀城市群住宅土地消化周期持续走低，2015年回落至4.22，说明供求关系明显好转，房地产市场有望回归至供求平衡的区间范围。

北京、天津基本实现供求平衡，石家庄土地供应略有过量。核心城市中，北京土地出让规模与楼市成交量相适应，住宅土地消化周期基本维持在3附近，房地产市场延续紧平衡的供求关系。得益于地方政府大幅调降供地指标，天津住宅土地消化周期高位回落，2015年已降至2.84，说明土地供应量略有不及市场需求，房价面临着一定的上涨压力。石家庄住宅土地消化周期略高，基本维持在4左右。因土地供应量明显提升，2015年土地消化周期回升至4.22，土地供应略超市场需求。

非核心城市供求关系趋于好转，邯郸、邢台、保定显著供过于求。多数三四线城市供求关系明显改善，住宅土地消化周期均有不同程度的回落，2015年秦皇岛、沧州和衡水都控制在4以内，说明去库存新政渐显成效。不过，邯郸、邢台和保定土地供应显著过量，土地消化周期长期维持在7附近，在楼市成交量难以迅速提升的情况下，土地消化周期将持续高位运行，高库存风险仍需警惕。

总结：北京、天津住宅用地去化情况稳中向好

保定、廊坊和沧州受雄安新区政策利好，市场前景可高看一眼

雄安新区助推京津冀一体化，更为看好北京、天津及雄安新区周边的保定、廊坊和沧州等城市。京津冀城市群各城市经济发展不均衡，北京、天津住宅用地去化情况稳中向好，加之人口持续导入，人均住房面积均不足30平方米，市场前景着实可期。保定作为雄安新区的直接腹地，雄安新区的溢出效应之强肯定不言而喻，尽管保定近5年住宅土地去化周期长期维持在7左右，但随着雄安新区的大力开发，加上政策的利好，市场稍一放开，未来势必呈现市场高热、供不应求的态势。邯郸和邢台土地消化周期长期高位运行，维持在7左右，在考虑到这些城市流出型城市，高库存风险仍需警惕。其他城市人口持续净流出，市民购房需求趋于饱和，长期以来供求矛盾较为突出。不过，雄安新区获批势必助推京津冀一体化发展终于驶上“快车道”，非核心城市市场价值将迎来重构，房地产市场显著受益，未来雄安新区周边的保定、廊坊和沧州等市，市场前景可高看一眼。