马光远：高层再提“房子是用来住的”，释放出何种政策信号？

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“两会”前中央财经领导小组的最后一次会议，主题是研究推动落实经济领域重点工作，在“两会”之前，再次为今年的经济重点工作定调。

房地产市场的走势仍然成为一个绕不开的重大课题。

习近平在会上关于房地产政策的表态有一些新意，他没有提及“去库存”，而是重点强调长效机制：

一是再次强调要紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。在长效机制上特别提及基础性制度安排；

二是指出要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定；

三是强调要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。

在以上三点提法中，关于基础性制度安排和“调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场的动态均衡”应该是首次提及。

我在之前的文章中曾经分析，“房子是用来住的”这句话说起来容易，但做起来非常不容易。要让房子真正回归居住功能，必须对房地产的定位和制度体系进行颠覆性的重构。

1998年房地产市场化以来，房子为什么偏离了其最基本的“居住功能”，首要的原因是长期以来，我们把房地产政策看成经济政策，而不是社会政策和民生政策，我们把房地产作为支柱产业，在稳增长和为地方政府创收方面发挥着独特的作用。

每一次经济下行，房地产都首当其冲，成为对冲经济下行风险的首要工具。

同时，土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源，很多地方，土地出让收入占财政收入的比重超过了50%。对土地财政和房地产的过度依赖，一方面导致房地产行业的种种乱象，同时，随着房价的上涨，房子也逐渐脱离了居住的基本功能，成为资产配置的主要工具。

在这种思维下，中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的“任务”。使得中国的房地产政策越来越偏离主题。

为什么要该房子，盖房子为什么，为什么要买房子，这些几乎不是问题的问题，因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。

当房子偏离了“居住”的主题，房地产就会走上歪路。

因此，要让“房子是用来住的”这句话落到实处，首先要房地产政策回归社会政策的本位，盖房子就是解决老百姓的“安居问题”，至于他对经济的拉动，对地方政府的创收，以及居民资产的配置，都应该是次要功能，这种本末倒置的做法不纠正，房地产就很难回到“住的”基本定位。

我们看到，由于过去多年来偏离这个主题太远，房地产政策纠偏的任务很重。比如房地产去库存，三四线的库存仍然庞大，却再次助长了一线城市和部分二线城市的疯涨，导致了极为惊人的一次房价泡沫。

同时，由于地方政府在房地产中的利益关系，通过各种手段制造住房短缺，比如在土地出让等方面，人为制造供应短缺和恐慌，导致房价进一步上涨。

基于此，去年人民日报发表“权威人士”谈话时，就明确提出让楼市回归自己的功能定位，不能简单作为稳增长的手段。“权威人士”提出让楼市回归本质，是对过去房地产政策的重大纠偏。“权威人士”第一次醍醐灌顶的提出，“房子是给人住的，这个定位不能偏离”，并且提出要通过人的城镇化“去库存”，而不应通过加杠杆“去库存”，可谓一语中的。

要让房子成为人居住的心灵家园，要让房子回到那些需要住房的人手里。这需要中国房地产制度的重构。而房地产政策从“经济政策”回归到“民生政策”，是制度重构的提前和基础。

只有房子不再成为稳增长的工具和地方政府创收的手段，房地产市场才有可能真正健康，房子才有可能回归居住。

房地产政策回归“民生”，这是一次重大的制度纠偏。

在功能定位回归“民生”的同时，要让房子真正成为“住的”而不是“炒的”的关键，在于根据“居住功能”这一定位，构建真正的长效机制。

鉴于过去的房地产政策要么长期调控，抑制或者刺激房价，要么严重偏离居住功能，沦为稳增长或者资产配置的工具。在这种情况下，长效机制的建设等于是推倒重来，而且必须推倒重来。

笔者认为，中国房地产制度建设和长效机制的框架基本建立。未来将以居住功能为出发点，以市场和政府各位的定位为基准，在土地制度、住房信贷制度、税收制度、住房保障制度以及交易制等方面构建起合理的、能够满足老百姓基本居住需求的制度体系，房地产将告别“增长工具”，而成为真正的民生产业。

房地产的长效机制涉及投资政策、信贷政策、税收政策以及土地政策，必须对这些政策本身进行一次梳理和调整，围绕“房子是住的”来构建这些制度体系，同时，必须重视基础性制度建设。

所谓基础性制度建设，必须房价的统计体系、房地产的基本信息、不动产统一登记、土地供应信息、住房保障法制建设和相关部门的重构。

我们起码该搞清楚中国有多少房子，并且每年公布中国的住房存量和增量数据，而不是让其成为秘密，我们必须完善房价统计体系，现有的房价统计体系一是残缺，二是失真。比如最近，北京等地的房价明明在涨，我们统计出来的却是在下跌，粗糙的统计样本和统计方法，导致最终结果和事实相距甚远。

最后，房子要回归居住功能，也不是房地产一个领域就能解决。

比如，学区房的问题，为什么在中国会出现骇人听闻价格的学区房，是因为我们把房子的所有权与孩子入学紧紧捆绑，这都是人为导致的。我们一方面说要“租售并举”，另一方面对租房和买房进行歧视待遇。

再比如，中国糟糕的城市规划和资源的过度集中，使得大城市的房子的短缺成为长期问题。一方面是资源过度集中，一方面却又限制大城市的人口，违背基本规律的希望很多人回到资源和工作岗位都比较少的小城市去。这种自相矛盾的做法本身就是对房地产回归居住的极大阻碍。

我担心的是，外面对“房子是住的”这个问题看得太简单，缺乏对这个问题在政策配套方面的深入思考，我更担心一提及“长效机制”，似乎就是收房产税。

最近一些媒体热炒房产税，为房产税出台引导舆论的用意明显，但是，在我看来，在很多基础工作尚付阙如，很多立法障碍没有消除的情况下，匆匆上马房产税对整个市场又会造成多大的影响。

如果长效机制沦为“加税”的噱头，又是对房子是住的这一定位的误读和偏离。

当然，在“两会”之前再谈房地产，用意也很明显，就是稳定预期，不希望今年房价重复去年的疯狂。

房价走势的不确定性仍然存在。除了我之前一再提到的北京、广州等城市，以及其他没有危险的城市和今年的新热点城市，其他地方出手买房，特别是投资仍然不妨等待。

尽管“两会”政府工作报告大概率不会对房地产有新的政策提法，但今年的确是一个很敏感的年份，房地产进入了真正的拉锯战，不确定性之大前所未有，不能拿过去的思维去预判下一步的房地产走势。