|
在暖春之际，我们先一起回顾下刚刚过去不久的冬奥会 平昌冬奥会的硬件设施提供给志愿者的住宿环境这个无需赘述，空间面积较小，来此的高级官员所住的酒店也不过如此 之前新闻上有记者采访了一家冬奥会官员指定接待的五星级酒店，房间看起来还挺干净，单日价格为99万韩元(约6千元)。酒店员工称客人的杯子会先用清洗剂洗干净之后，然后送到专业的晾晒机上处理，统一送到客房 然而，记者拍到的景象却不是这样的：保洁人员把杯子简单冲一下，用客人的毛巾擦干，便又摆在了客房 当时看到新闻，我也不禁诧异，印象中的韩国酒店，貌似并不至于此啊 再一查数据，发现其实在去年，韩国的乐天酒店负责人就说过因中国赴韩游客大减，此前占乐天酒店30%的中国游客现在降至了10%，酒店和免税店情况也并不理想。新罗酒店也遭遇了同样的情况。2017年上半年新罗酒店的营业额虽同比增加了4.2%，但营业利润却减少了28.3%
01 韩国整体酒店营业额低迷难道只因为中国游客量下降？ 仔细一想跟中国比，韩国的物价比较贵，但薪水整体却不高。去过韩国的朋友，有些会觉得好像韩国的房子还挺便宜的 拿首尔来说吧，房价大约在3万人民币/平米，特别好的位置不过也就4万多，这个价格也就相当于北上深的50%-70%，买一套100平的房子大概也就是300万人民币 算一下300万除去家庭月收入2万，韩国的房价收入比达到了15倍，老百姓们拼命喊自己根本买不起房，结不起婚，高房价变成了韩剧，据说都教授那套韩剧里的住宅，总价不过几百万人民币 而一般高富帅的居所，大概也就3万5一平米。这个价位拿到国内，估计北京已经出了5环，在上海也是离市区很远的郊县了。 02 韩国人的经济观确实与我国差得挺大的。他们并没感觉到自己的生活成本高，觉得房子才是最难承受的 当然你可能会说，和生活上的费用相比，房子当然很贵！而事实上韩国这个房价放在国内同等经济区域一比较，那都不算事儿 不过即便韩国房价不算高，但房租挺高的。3000租个一居室是没问题的，算下80万左右的房价，租售比基本达到了4.5%，因为这种小户型总价低也不用交什么房产税，所以如果在韩国去买房出租，还是挺赚的 韩国酒店营业额的下降，或许多多少少也与在韩国买房房价低，但租房很赚钱有点联系吧 03 虽然比起处于热潮上的美国、英国等海外房产投资，也许韩国并不为最佳投资区域，但韩国的房产调控政策，有些地方还是值得国内参考采纳的 中国在韩国炒房的确不算多，但其实早些年很多韩国人却在中国炒房火热 比如在北京望京地区，他们看到中国炒房投资比较暴利，这种“致富”方式快速被韩国学到 虽然韩国房地产在上一轮次贷危机后没有出现普涨行情，但是以首尔为代表的首都经济圈房价仍呈现出较大幅度的上涨 而其它地方中小城市的房屋却面临供应过剩的窘境，当前韩国经济低迷，人口结构快速老龄化，缺少对于房屋的需求，局面显然不利于支撑房市走强 包括当时在国内发展的韩国房地产业的代表人员，也表示很多层面比较看不懂中国房地产的操作模式 这几年韩国一些地区的房价也快速飚升，房地产泡沫在加速，韩国政府也不得不出台房地产调控政策来打击这种对民生十分不利的炒作住房行为 他们出台的政策也跟中国的调控政策那一样面面俱到，希望从各个方面来遏制房地产市场投机炒作，防止地产市场泡沫 但也有不同，比如韩国政府房地产市场调控重点放在税收政策及信贷政策这两大经济杠杆上，用严厉的累进制房地产交易所得税来对遏制高房价，也算是很尖锐了 而并非只是在讨论“房地产税收政策对调控高房价有没有用”这样的问题上 还有，对房地产市场调控分类的区域性划分，其实也和中国的思路不太一样，韩国是事先在调研的基础划定区域类型，再针对性出台政策。是让房地产泡沫限制在一定的范围内 不难估算韩国政府出台一次房地产调控政策，紧跟着的实际效果是快速明显的 反观其实中国地产市场调控政策也是年年有，但中国房地产泡沫似乎并没有因为每年的政策而越减越少。即使是目前调控后一线城市的住房销售下降，但房价不仅没能下跌，反而不断上涨。 只要房价在上涨，房地产市场价格上涨预期没有逆转，那么这种房地产市场调控的效果一定是有限。如果房价不下跌，房地产市场价格上涨预期不逆转，那么我们的住房市场岂能回归居住功能？
04 韩国房价的波浪式起伏与个性 其实和中国一样，韩国人多土地却紧张，但从最新统计的人口密度上来看，韩国人口密度将近中国的3倍 土地的紧张决定韩国房地产行业的供给弹性较低，需求弹性较高，韩国在过去几十年经历了经济的高速增长、人口的生育高峰以及大规模的城镇化，因此房地产行业的需求发生了爆发性的增长，推动韩国房价一路高歌猛进 经历好几十年的房价暴涨后，韩国政府在原有房地产调控政策的基础上，还推出了物业税等房地产保有环节税费改革。物业税的推行增加了多套房拥有者的成本，在一定程度上增加了房地产市场的供给，缓解购房涨压力 2005年开始，政策由支持转向控制房地产泡沫，时任卢武铉政府出台了一系列抑制房价的措施。 两年后卢武铉政府再次把资本收益税提高到60%，然而新政策不但没有抑制高房价，反而房价却居高不下 尤其是提高资本收益税这一项，使拥有多套住房的人，宁愿支付高额个人不动产税，也不愿轻易出售房屋。交易房屋量的减少，也从另一个角度助长了房价的快速上涨，2005到2006年，韩国的平均房价上涨了13.8%，首尔地区房价涨幅更是达到了24%以上
05 韩国经济增速的放缓和城镇化的基本完成，2007年后韩国房地产再次进入低速增长阶段，虽然次贷危机之后韩国政府为了恢复经济采取了一系列放松乃刺激房地产的政策，但是房价并没有再出现爆发式增长 到目前普涨不在，区域分化明显，地产泡沫风险依然存在，不过在实体经济缺少投资机会的情况下，韩国房地产市场热度仍旧处于高位，当然他们对地产商的政策也比较有意思：投资韩国的房地产和旅游业,规模只要超过2000万美元,投资者就可以享受长达7年的所得税减免优惠，同时也包括买地的价格会多出很多优惠 最近几年,中国对韩国投资增长80%以上集中在第三产业的房地产、金融和批发零售中，2016年外国投资者参与了韩国一半以上的商业房地产交易，这在近20年历史上还是首次 目前中国以投资房地产形式移民韩国这种走势并不显著，虽然有上升趋势，但由于海外移民要求也越来越严格，始终被压制在可控范围内 很多关于韩国房产具体项目的优劣与否在此我们不再过多赘述，但就他们这种比较有意思的房价“波浪秀”和一本正经的系列调控政策，不妨也记下来画个重点。毕竟时代在变化，守一份大政策不如细化每条思路，或许能走通罗马 | 
发表于 2018-3-27 09:27:34
收藏
转播
分享
支持
反对
认领主题
发表于 2018-10-27 15:06:01