黄其森：下半年部分楼市或动荡 房企需抓住时机出货

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全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森

【中国网•地产中国•两会特别报道】3月4日上午，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森就房地产相关话题接受了媒体采访。他认为，从抑制炒房的基调来看，目前大城市的限购、限贷以及因城施策的举措还会在较长时间存在。不过，由于去年大多数房企收成不错，目前尚未显现出糟糕的状况，但如果调控持续，再过最长半年，情况将会大不相同。

“尤其是在信贷和金融持续收紧之下，不排除局部城市会呈现动荡下跌的情况。所以，企业一定要做好研判，早作应对，安排好节奏，抓住目前的窗口期出货，把资金准备充足一些。”黄其森说。

关于市场：“用来住”的房子还大有空间

2016年是房地产市场的大年，全国商品房销售面积15.73亿平方米，较上年增长22.5%，商品房销售额达11.76万亿元，较上年增加34.8%，双双刷新历史纪录。“2017年肯定无法超越这个历史高度，市场将有所调整。尤其是销售面积，15亿可能保持相当长时间的纪录。”对于今年的房地产市场走向，黄其森认为，今年整体市场将是持续平稳，有所调控、调整的市场，也不会出现大起大落。但是，资金会比去年紧张，所以企业或项目收并购的机会也随之增加。

在发言中，黄其森多次提到中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”，他认为，去年之所以炒房凶猛，主要原因是这几年房价上涨过快，实体经济下滑，干什么都不如买套房。货币超发，加上较低的杠杆率、居民投资渠道有限等诸多因素的作用下，房屋的投资属性、金融属性逐渐高过了居住属性。为了解决这一问题，黄其森建议，在政策引导、制度建设、保障供应、城市群协同发展等方面入手，从根本上抑制炒房的冲动，把房子的金融属性降至最低。

同时，黄其森认为，虽然政府限制了炒房，但“用来住的房”依然大有市场空间。“中国现在还是缺少有质量的好房子，市场经过二十多年的发展，很多住房的功能已经不够完善，住得不够大、不够舒适、不够方便、不够健康、不够安静，总之不够满意、不够好。用来住的房子，无论是质还是量，都有很大的提升空间。”黄其森说。因此，他表示，未来泰禾依然将持续关注高端改善型需求，在此基础上，提升产品和服务的品质，为高端改善人群提供包括教育、医疗在内的完善服务。

关于房地产税：今年估计出不来

作为近年来备受关注的话题，房地产税依然是热点。对于房地产税可能的出台时间，黄其森认为，今年估计出不来，毕竟其牵涉面依然很广，所以，房地产税的推出还需要一个阶段。另外，黄其森认为，房地产税对于抑制房价不是最主要的手段和目的，房地产税对房价的影响到底有多大，相关部门还需要慎重地做评估。

就在黄其森的话音刚落地不久，在十二届全国人大五次会议新闻发布会上，全国人大新闻发言人傅莹针对房地产税的问题表示，本届人大常委会已经把制定房地产税法列入五年立法规划，但今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。

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关于拿地：泰禾不会拿地王 更倾向并购、合作获取项目

曾经的泰禾，在北京上海深圳等核心城市，多次拿下高价地块，甚至一度被称为“地王收割机”。然而，这种状态在去年出现了反转。

对此，黄其森表示：“去年大家都在进一二线城市，很多企业都把自己的战略集中在核心城市，我们感觉这不太正常。谁都知道一二线城市有空间，但关键是能否拿到地。出于对市场的敬畏，所以我们去年一年在公开市场拿地量并不多，百分之七八十的项目都采用并购的方式获取。”

对于今年的拿地手段，黄其森直言，因为前期已经拥有一定的土地储备，今年泰禾在公开土地市场上依然会很少参与，不会拿地王。如果时机合适，泰禾依然会更多选择并购方式。“目前的调控是非常严厉的，后续很多企业可能会面临资金紧张的局面，应该还是会有很多并购的机会。如果有适当的标的，收购存量改造提升，用来出租或者销售都是可能的。”黄其森表示。

此外，交叉持股、与其他企业合作也是泰禾目前获取项目的一种途径。“这些合作企业一是看中了泰禾的操盘能力，尤其是最近几年拿的高价低，对于企业的操盘能力要求很高，并不是所有企业都能很好消化；二是不少中小企业的资金还是有困难。”黄其森称，泰禾会选择那些理念相同、与现有团队相匹配的企业和城市，围绕金融、教育、文化、医疗大健康、养老、旅游等集团多元化的方向来进行布局。

对于今年的城市布局，黄其森表示，主要还是集中在一线和二线核心城市，今年还将进入郑州、武汉、天津、太原等需求旺盛的城市。“三四线今年的主基调还是去库存，这时候如果再进去是没有道理的。”黄其森说。

“宝万之争”用另一个方式证明中国房地产市场的价值

谈及去年备受业界关注的“宝万之争”，黄其森认为，这恰恰证明了中国房地产市场的巨大价值，说明了目前中国优秀房企估值还相对偏低。

黄其森表示，无论是关于房地产 “上半场”、“下半场”还是“黄金时代”、“白银时代”的说法，都是对房地产信心不足的表现。“至少从目前来看，中国还没有任何一个行业能够达到房地产业这样的规模，每年七八万亿以上的市场，去年更是接近12万亿，哪个行业敢比？”黄其森说。

关于租购并举：租房应成为解决城市住房的重要抓手

从去年开始，在多次政府的会议中，均提出了鼓励购租并举，黄其森认为，鼓励租房本身就体现出“房子是用来住的”重要功能，应该成为解决城市住房的一个重要抓手。为了让人有房租、有好房租、愿意租房，他提出了三方面的建议。

政府方面，应该进一步加强政策引导，尽快让租房者和买房者在公共服务方面享有同等权利，尤其是在普遍关注的教育、医疗等方面。同时，可尽快落实金融、土地、财税等方面的支持政策，培育规模化、机构化的专业住房租赁企业。

企业方面，要根据实际情况，积极开展住房租赁业务，探索新房租赁等新业务。只要企业进入这个市场，就有可能规范服务体系与壮大规模，改变单一租户对房客租赁模式。

在社会观念方面上，舆论应该进行正向引导，“年轻人不买房不能结婚”、“不买房就搞不定丈母娘”这类扭曲的观点不应该被反复炒作。租房与买房，都是解决未来城市居住问题的“新常态”。