2017中国楼市预言二：一二线城市停涨三四线城市不涨

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2017年热点一二线城市在地方政府控房价的背景下，房价很难再有快速上涨。三四线城市在经历了2016年的房价上涨之后，去库存还未结束，房价很难持续明显上涨，上涨速度也肯定会低于2016年。

苗野/文

2016这一年，房价以一路飙红收尾，虽然下半年因为涨势过猛而出现了全国各地大范围调控迹象，不过房价上涨的脚步并没有因此彻底停下来。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是中央经济工作会议提出的“促进房地产市场平稳健康发展”的定位，既要抑制房地产泡沫，又要防止房地产行业出现大起大落。

在总基调的牵引下，2017年的房地产市场又将如何呢？中国房地产报记者在采访多位房地产行业专家得出，在政策持续收紧的预期下，预计2017年上半年房价或出现微幅调整。

小周期回落

2016年10月以来，各个城市因地制宜、因城施策，纷纷根据自身的房地产市场情况，从货币、土地、行政管理等多方面出台了一轮甚至多轮楼市政策。在如此密集与大力度的调控下，全国楼市整体降温，房价涨幅明显回落，甚至由升转降，房价下跌的城市也越来越多。

从2016年12月19日国家统计局公布的数据来看，2016年11月份，中国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数继续减少，分别比上一个月减少7个和8个；环比下降的城市个数增加，分别比上一个月增加4个和7个。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟称，2016年11月份15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温，房价走势明显趋稳。“这一次调控很有必要，也非常及时。短期来看，调控立竿见影地把房价与地价拉回了理性的轨道。”万科总裁郁亮在接受人民日报专访时表示，未来一年内，全国商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房价上涨过快的城市，价格也可能回落，“崩盘”的风险在我国并不存在。

北京某房企高管称，由于政策因素，如今楼市开盘欲望减低，炒房者、投资客逐步被挤压出市场。未来包括北京、上海、广州等一线城市在内的楼市都将会继续下滑。

楼市不会大幅调整

从各大机构发布的报告来看，在经历了2016年暴涨之后，2017年房地产市场将迎来调整。不过机构普遍认为，别指望房地产市场会大幅调整。

中金公司研究部分析员张宇认为2017年房价不会跌。在开发商资金充裕、高地价激发开发商提价意愿及一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决这三大因素支撑下，2017上半年房价将会维持平稳，下半年将重回上升趋势。而且新房销售额将会集中在下半年增长，有望再次超过市场预期。

具体表现为一二线城市销售均价在2017上半年将维持平稳，下半年重现正增长。三四线城市销售均价在2017 上半年有望同比增长5%~10%，增长势头在2017 年年中时减弱。

中信证券研究部在《房地产行业2017年投资策略》报告中预计，2017 年商品房销售明显回落，房价基本稳定，开发投资仍维持正增长。

一线城市停涨 二线城市趋稳 三四线城市下行

实际上，本轮房地产调控自2016年“9·30”多城调控措施出台以来，部分城市的政策效应开始发酵，房价走势已开始趋于平稳。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，中央政府因城施策措施的目标唯一指向就是控房价，因此，2017年热点一二线城市在地方政府控房价的背景下，房价很难再有快速上涨，甚至不排除极端的政府措施导致房价可能出现下跌。三四线城市在经历了2016年的房价上涨之后，去库存还未结束，房价很难持续明显上涨，上涨速度也肯定会低于2016年。

同策咨询研究部研究经理许之静认为，从一线城市楼市走势来看，尽管短期内价格仍然会表现坚挺，但是，对于价格涨幅过大、市场透支较为严重的深圳，在政策重压之下有可能会是一线城市当中率先进行调整的城市，预计调整时间在2017年二季度。深圳楼市调整之后，可能会引起北京、上海、广州的跟进，市场据此进入新一轮调整期。

新政之后，只有南京在2016年10月和11月分别供应了8宗和15宗住宅用地，规划可建面积达到194万平方米，占全年供应量的20.3%，合肥在2016年10月和11月分别供应了3宗和6宗住宅用地，规划可建面积达到106万平方米，占全年供应量的18.8%，均有较明显的增加，其它两个城市近两个月依然是“零”供应。

在欧阳捷看来，对于“四小龙”城市来说，房价过快上涨的原因不排除一线城市特别是上海的溢出效应。在供求透支的情况下，导致了房价上涨预期，而流动性泛滥导致的资产荒带来投资避险需求，进一步推动了房价的快速上涨。随着投资性需求和刚需被挤出、改善性需求被延后，“四小龙”城市还会保持低供应、低成交的状态，2017年的市场成交量不必期待了，“四小龙”整体下降几乎是必然。

随着人口集聚形势的变化，不同城市间的楼市分化也将加剧。此轮房价上涨，除了北上广深之外，“领涨者”中还出现了合肥、郑州、武汉等一些高铁通达的省会城市，这些城市以前还算价格洼地，随着前去就业的年轻人越来越多，房价也都起来了。“相反，长春、沈阳、大连、唐山等城市的去库存压力还比较大。在一些四五线城市，库存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是没钱买，而是没人买。”郁亮说。

或许正如欧阳捷所言，2017年房地产市场整体量稳价稳、平淡无奇。