大国策专访刘洪玉：一些地方楼市为何“边调边涨”

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让楼市稳得住让百姓有房住

——专访清华大学房地产研究所所长刘洪玉

2013年10月29日,中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。清华大学房地产研究所所长、建设管理系教授刘洪玉是两位讲解人之一。近日,半月谈记者来到清华大学,采访了刘洪玉教授。

刘洪玉在接受半月谈记者采访侯岩同摄

刘洪玉多年来一直致力于房地产经济与管理相关的教学、科研工作,他提出,住房制度作为基础性制度,应该为每个家庭提供一个获取适当住房的渠道,且这些渠道应该“可进入、可选择、可支付、可持续”。同时还需要一个能有效引导住房投资与住房消费行为,促进住房市场稳定的长效机制,一个“定下来就不轻易变”的长期制度政策体系。

“定下来就不轻易变”的长期制度安排

近年来,为保持楼市平稳健康发展,避免房价过快上涨,中央和地方多次打出调控组合拳,陆续出台了限购、限贷、限价等“史上最严”的调控政策,但一些地方楼市往往“边调边涨”。“这些调控多是暂时遏制住了房价上涨势头,并未改变市场的基本供需关系,调控之后往往跟着就是房价的新一轮上涨。”刘洪玉告诉半月谈记者。

他认为,过去一些地方的房地产调控政策,往往以应对短期内房地产市场运行中出现的问题为主,缺乏对政策与市场表现、政策与市场参与者行为之间相互作用机理和影响规律的研究把握,也缺乏政策间的统筹协调,常常是短期内似乎取得了效果但长期来看效果不佳。

“光运用短期政策不能完全解决房地产市场平稳健康和可持续发展问题,稳定房地产市场需要‘定下来就不轻易变’的长期制度安排。”刘洪玉说。

2016年12月召开的中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。今年的政府工作报告同样提出,“坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”。

刘洪玉告诉半月谈记者,长效机制的建立有利于抑制房地产泡沫,防止出现大起大落,促进房地产市场持续稳定健康发展；有利于让住房回归其居住本质,促进住有所居目标的实现。

建立无缝衔接的住房供给体系

“理想的住房制度体系,应该是在明确住房发展目标的基础上,为居民实现合理住房需求提供路径指引和渠道安排,并通过土地、金融、财政、税收等政策手段的运用,确保各渠道可进入、可选择、可支付、可持续。”刘洪玉说。

据介绍,“可进入”就是老百姓可以根据自己的情况找到相应的获取住房的渠道,“可选择”就是进入这个渠道后有可供其选择的住房供应,“可支付”就是这个渠道提供的住房对住房人来说在经济上是可承受的,“可持续”就是这个渠道可以长期开放运行。

“老百姓的住房需求是呈梯级变化的。一般来讲,是先租后买、先旧后新、先小后大。”刘洪玉说,针对不同需求层次,住房供应体系应该做到无缝衔接。

刘洪玉向半月谈记者展示了一张授课PPT,里面勾画出无缝衔接住房供应体系的结构:低端有保障(政策性租赁住房)、中端有支持(政策性产权住房)、高端有市场(商品住房)。

刘洪玉认为,完善这一体系并非易事,需要土地供应、金融支持、财政税收等方面政策的持续支持。土地供应上,要通过城市存量土地再利用、集体建设用地进市场等措施拓展土地供应来源,优化土地供应用途结构和空间分布结构,降低土地供应成本,提高土地供应的弹性,稳定住房市场预期；金融支持上,要建立和完善政策性住房金融体系,为居民家庭首次购买自住房提供政策性金融支持；财税制度上,要稳定中央和地方住房保障资金的来源渠道,建立完善保护“住”、遏制“炒”的房地产税收制度。

发展住房租赁市场让新市民安居乐业

“许多外来务工人员、新就业大学生收入不高,购房支付能力不足,主要靠租房解决住房问题。”刘洪玉说,培育和发展住房租赁市场,让城镇居民家庭更自由地进行租买选择,可以更好地解决城镇居民住房问题,提升城镇化质量。

今年政府工作报告提出,健全购租并举的住房制度,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。

刘洪玉认为目前房地产租赁市场存在两大问题。一是租赁市场不规范,租户利益难保障。二是缺少机构出租者。

他建议,在规范住房租赁市场的同时应大力发展专业化的住房租赁经营企业,可以实现一举多效:一是打通供需,有利于住房去库存,也满足了实际住房需求；二是有利于补齐住房市场短板,克服原来制度设计中重销售、轻租赁的缺陷。要努力让主要靠社会资本支持的住房租赁企业,发展成与政府政策性租赁住房互补的机构出租者；三是机构出租者的发展及其在租赁市场中的示范作用,有助于租赁市场的规范和透明度的提高。

建立税收长效机制抑制炒房

刘洪玉建议建立税收长效机制来抑制炒房。他提出,一些地方调控时,常把各种税的税率和征管规则调来调去,有时通过税惠政策鼓励买房,有时又通过增加税负抑制买房。税收的长效机制就是要把购房者在不同情景下可能面临的税负一次性公之于众,让购房者清晰知道,以住房投机、住房投资或住房消费为目的买房,将分别面临什么样的税负,引导购房行为。

他举例说,可以以表格说明买房的套数越多、交易越频繁,交易环节各税种的税率越高。国际上,一般都会对炒房行为征收比较高的交易税和资本利得税,识别的方式主要是看该住房是否为家庭的主要住房,以及住房持有期的长短。非主要住房、持有期在3年至5年以内的,一般会面临比较重的税。限购或购房资格管理可以作为临时性手段。