数据还原北京真实商住市场

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北京此次轮番调控，对商住公寓来说绝对是灭顶之灾。而且对商住公寓的调控已不仅仅局限于北京市场，这把限购之火已烧至广州，后续或将有其他城市跟随。

北京云房数据研究中心通过几组数据为大家分析下目前的商住市场。

商住公寓被限只怪太高调

北京住宅成交量多年一直大幅领先商住产品，自2015年起，住宅产品供应大幅减少，16年商住公寓实现大反转，超过住宅73%成交量。

据统计2016.1-2017.3.30时间段内95%以上的商住公寓成交集中在5环外，85%的普通住宅成交集中在5环外。

为了更直观看出涨幅，我们去除部分结构误差，选取了5环外的新房住宅与商住公寓的价格走势比较。对比2016.1月，公寓价格涨幅60%远超住宅产品涨幅，尤其在9.30限购后出现跳涨，高调的涨幅也引来政府对其严厉的管控。

商住公寓限购击中了谁？

凭借其不限购小面积低总价的优势，商住公寓成为大量双无刚需族 （无购房资格及无高购买力）的最佳“过渡性“住房，也引来大批的投资客。

通过下面图表能够看出，北京五环外商住公寓与普通住宅的套均总价比仅在50%左右，首付百万即能在5.6环间选择商住，对于双无的购房者来说是极佳的选择。

还有多少商住公寓在等待？

截止3.29日商住公寓产品库存共计为25012套。5环外整体库存占到了近85%。且后期六环外仍有大量项目将有后续供应。

面积以70平以下低总价段产品为主。

近65%库存基本集中在近郊区，同区域的供应过度集中，存在严重的去化压力，调控后商住的营销难度加大。

后市猜想

短期成交量大跌，市场价格出现横盘，不排除少量个人通过注册公司来买房，但持有成本远高于个人，无以成量，为了减少库存和资金压力，开发商极有可能采取以价换量的策略，部分专家推测跌幅或达30%。

对开发商而言，存在转型做长租公寓的可能。或许会走先租后买模式，长租约签订，约定好条件购买价格（政策一旦放开，可按照约定价格进行购买等操作形式），类似自持地块的运营模式。

商住公寓二手房市场走势又将如何？2016年二手商住累计成交不到1万套，和近27万套的住宅成交相比基本就是一个小众市场， 随着限购政策的实施，短期内商住进入冰封期。长期看，商住断供导致一些优质商住公寓（位置佳、民水民电带燃气）成为稀缺资源，未来前景可观。

附各区域商住公寓详细库存分布：