2020房地产报告来了，一文看懂未来房地产市场发展走向

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《报告》重点：

1，中国楼市呈现以下规律性特点和变化趋势：

第一，增幅变化的短周期仍为2-3年，但波动正变得平缓；

第二，季度变化始终存在但近年来变化更为平缓；

第三，房价增长与经济增长的相背而行转向相向而行；

第四，房地产开发投资增长在下降后总体比较稳定。

第五，空间差异从连续性分化向间歇性分化转变。

2，2020年度总体稳定的因素有：

第一，中国目前处于城镇化率30%~70%的快速发展区间，未来还有一定的需求潜力；

第二，中国经济具有较强的韧性；

第三，炒房的利益机制依然存在；

第四，楼市调控不太可能放松。

3，年内变化的因素有：

一是市场环境及预期不断变化，楼市将处在波动运行之中；

二是调控政策或根据楼市当期和未来可能的变化而适时微调。

4，年内空间分化的因素有：

一，一、二线城市需求仍有较大潜力，尤其是土地、住房供给短缺矛盾没有解决；

二，三、四、五线城市情况相反，经过上一轮“超好”发展，不仅房价涨幅较大，土地、住房供给增加，这有可能会形成新一轮库存；

三，由于不同城市经济发展的不同步以及住房市场供求矛盾程度的差异在短期内尚难缓解或扭转，一、二线城市、东部城市、都市圈城市群、特殊资源城市与四、五线及以下、西部东北城市、城市群以外、资源枯竭城市的分化将持续。

《报告》针对未来楼市调控也提出了几点建议：

第一，构建房地产与宏观经济的新型关系，稳步迈向高质量发展；

第二，坚持调控不动摇，倒逼市场主体改弦更张；

第三，坚持“一城一策”，完善调控机制，完善“一城一策”全国市场监管体系；

第四，加快基础性配套制度改革，引导市场主体改弦更张；

第五，加快住房供给侧结构性改革，绘制楼市新基因图谱。

北极鱼解读观点：

一，2020年全国总体的房价将继续保持平稳。未来两年将是楼市调控的关键期，楼市调控的机遇窗口将在2025前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变。整个房地产方向的调整将在2025年前后来临。

二，大城市好于小城市。北上广深，依然是北上广深。从目前的行情来看，最先调整的城市中，一线城市的调整是优先于345线城市的，同时，对于后期的韧性，一线城市也优于345线城市。由于人口大幅的流入，在调控得到稳定效果后，房地产会逐步回到自己的轨道。

三，近几年不会放松房地产调控放松。房住不炒的总政策不会动摇。各方面的经济都在弱化房地产的依赖性，房地产从经济发展的绝对主角，逐渐向配角转变，未来的经济发展主体，将回归到实体经济，大力发展实体经济 和加强基础设施建设，依然是大方向的稳定剂。

四，房地产的长期要素要重点关注。2019年全国新生儿的数据是不到1200万，去年的数据是1500多万，去年已经是近50年来的最低点，而今年又创了新低，在可以预见的未来，可能新低还会又新低，所以，指望人口带来新的红利已经不现实。随着调控的时间延长，这个数据对于房地产的未来增长空间，是悲观的。

五，资金面对房地产的推动降低。目前国内银行间的房地产贷款利率在4.85，随着11月份的cpi数据的公布，国内的cpi已经回升到4.5%，可以说，留给降息的空间很小。特别是针对房地产领域的降息空间将进一步缩小，从年底各开发商拼命回笼资金来看，房地产商是非常缺钱的，这一点在未来将变得更坏，房地产将进入存量博弈的时代，强者恒强。

最后，北极鱼想说，短期看房地产市场将平稳运行，而长期看，不确定的因素还有很多，大家需要理性看开这片活热的市场