以上这些都是发生在南京的真实案例，有太多人，当年凭实力抢到的房，现在要凭实力亏进去，靠真金白银买来了血泪教训。
你买的房子，是涨了还是跌了？最近南京楼市做了这项投票，让我意外的是，在南京买房没涨的大有人在。甚至其中有19%的人，买的房子还跌了。
图源南京楼市
我总结发现，这些跌价的房子，要么位于弱势板块，要么周边缺乏人口、产业利好，要么缺少交通、学校和商业配套。
这恰恰说明，十年前闭着眼买房赚钱的时代，已经永远翻篇。现在买房，考验的是认知和判断，你需要懂城市、懂政策、懂市场、懂产品，一旦挑错就完蛋。
01.
闭眼买房时代落幕
买错房比不买房更可怕
对于我们大多数人，买房是这一生风险最大的一次财富投资。买对房，或许就能拉开财富阶层。买错房，未来十年甚至更长时间，都要陷入财务泥潭。
所以，我们要把有限的资金，用在抢占不可替代的城市资源上，来保证房子能够升值。这也是为什么南京的强势板块，比如河西、江北核心区、南部新城、燕子矶新城等，几乎每次都能吸引大批人摇号，几乎每个楼盘开盘都能当天卖光。
其中占据大多数优质城市资源的板块，就是河西。从河西不断上涨的二手房价和租金也足以证明，核心价值对了，时间就会给你答案。
图源网络，侵删
根据建邺播报数据显示：南京常住人口高达931万，其中河西每年都在保持净增2万“年轻人+新居民”的流入量，40岁以下人口占比超40%，是南京人口结构最年轻的板块。无论住宅还是租赁市场，都有着庞大人口的支撑。
随着河西板块能级的提升，产业、人口发展迅猛，河西出现豪宅化、新房少的特点，有大批买房人开始转换思路，选择在河西买一套公寓收藏或自住。
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“与住宅相比，酒店式公寓的最大特征就是不限购不限贷，非常适合没有房票或钱票不足的买房人。”有楼市专家就曾公寓发出过这样的价值肯定。
02.
公寓3大趋势曝光
南京这类产品正在绝版
确实，南京曾经历过一段时间的公寓之痛，导致本地公寓市场几乎停滞不前。
但如果我们深入了解，会发现一线、准一线城市的公寓市场，有其独特的发展趋势和投资价值。南京在对公寓价值的挖掘上，还要远落后于这些城市。
趋势1：公寓市场回暖，成交量和成交价上升。
据戴德梁行数据显示，杭州近三年公寓平均成交量达到121万㎡，当前公寓成效均价约34503元/㎡。
图源南京公寓情报
而对比南京，近三年公寓平均成交量只有38万㎡，成交均价只有23138元/㎡。无论成交价、库存量还是成交均价，南京都远低于杭州。
趋势2：公寓产品越来越豪宅化、大平层化。
据戴德梁行数据研究发现，杭州的观云钱塘城、滨江龙湖·东潮府、迪凯金座、国邦·朝龙汇等公寓，主力面积段都在300㎡以上，均价更是高达60792.33元/㎡。
目前南京小户型公寓正在绝版中，河西世茂天誉、城中金陵中環等一批代表性豪宅公寓陆续出现在市场。由此可见，核心地段公寓产品的豪宅化、大平层化将成为一种趋势。
趋势3：多城市针对公寓产品，推出政策性调控。
2017年5月，南京市发布《市政府关于印发南京市建设项目建筑面积管理办法的通知》，限高从4.8米降低到了3.6米。
2020年2月1日，南京推出《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》，其中明确指出：配建酒店式公寓可分割销售的最小单元建筑面积不得少于45㎡。
杭州没有针对酒店式公寓的政策，但对2018年后取得的商办项目，基本分割面积不能低于300平方，意味着小户型酒店式公寓将没法获批。
公寓让我们用较少的钱，工作在CBD，生活在CBD。但越做越大的公寓户型，让城市里的小户型、低总价的公寓，具备了一层收藏价值。
03.
S3号线上盖 175米高地标
我想推荐 河西阿里巴巴邻居盘
有人说，好的公寓是一个很好的理财产品，它能提供稳定的现金流、回报率和可持续性，它很多时候可以跑赢银行理财，跟信托回报率差不多，但比信托更安全。
不过，购买公寓需要谨慎，我认为，具有投资价值的公寓必须具备4大条件：
核心地段，越是市中心越好。
选择地铁沿线，紧邻地铁是租房人群的铁律。
区域拥有强势产业，能够虹吸到超强的人流量、资源和资金。
价格够低。最好用核心板块里住宅一个卫生间的代价，就能拿下一套公寓。
南京有满足以上4个条件的公寓吗？答案是：有的。最近，经过实地考察后，我发现河西有这样一家宝藏楼盘，它叫做金地中心菁华，在南京公寓市场销售业绩奇佳。我认为，这家楼盘有3大优势，让它能直接区别于其他公寓项目，立于市场不败之地。
它的优势1：地处城市主轴之上，是地铁S3号线上盖。
金地中心菁华位于河西南CBD核心、江东路主轴之上，是S3号线地铁上盖公寓，8站南京南，并接轨S1号线，直达禄口机场。另外还有地铁9号线、有轨电车1号线等，地段上四通八达。
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它的优势2：紧邻4大综合体，拥有全能配套。
项目周边集聚有4大综合体，总投资300亿。金地中心菁华本身就属于河西南1号综合体项目，体量31万方，由金地商置操盘，定位体验式文体综合体。
河西南金地中心商业体
项目东侧是2号综合体正荣中心，定位个性化品牌定制汇集的商业综合体。项目东南侧的河西南3号综合体，将由香港嘉华打造高品质商业中心。另外项目还配套有200亿的华侨欢乐海岸、190亿的鱼嘴商务高楼、约500米的金茂摩天楼等。
河西南金地中心商业体
它的优势3：自带175米高天际线+云端视野
项目建有一栋超高层写字楼，高度达175米，成为河西南的点睛之笔，同时也是目前区域内最高地标。
金地中心菁华效果图
楼盘紧邻世界五百强企业，是阿里巴巴、京东的邻居盘。周边还聚集有鱼嘴湿地公园、河西中央公园、南师附中河西分校、明基医院、儿童医院河西分院、江苏大剧院、南京国际博览中心、保利大剧院等。
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此外，公寓后期由金地物业管理服务，目前金地物业也是国家首批物业管理一级资质企业，为业主提供优质服务，为项目提供全周期护航。
04.
总价130万起 户型35-82㎡
买河西精装公寓 挑高4.8米
从去年开始，金地中心菁华的公寓销售业绩就非常亮眼。2020年11、12月蝉联全市公寓销售金额冠军。我了解到，目前金地中心菁华不少客户都来自于河西业主，买房给父母养老或分巢居住。还有大批投资客因为看好项目稀缺性和极小户型优势，扎堆涌入。
图源朋友圈
目前金地中心菁华目前在售的公寓，建筑面积约35-82㎡，挑高4.8米，买一层送一层，一层双享，就是当下南京正在绝版的户型，非常稀缺。项目全配置软硬装，内部配套有云上行政公馆，可以俯瞰长江、城市盛景。
金地中心菁华沙盘实景图
目前在售户型图如下：
金地中心菁华这批4.8米挑高LOFT值得关注，据我了解，总价130万起就能买到。目前河西南公寓租金领跑南京，据统计，平均租金在3500-4000元/月，而且河西出租率高，后期租金涨幅空间大。
样板间实景图如下：
一楼主要是公共空间，设置有客厅、厨房、卫生间等功能区。
公寓精装修交付，整体布置篇暖色调，生活化且温馨。
二楼做了两房，主要是办公和居住区。
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发表于 2021-6-22 11:05:35
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