源自:羊城晚报记者 陈玉霞 楼盘的价格问题,一直是市场特别是意向购房者关注的焦点之一。在“3·15”这个“档期”,有关楼盘价格打折之事,C为热议话题。广州房地产市场内,也有不少楼盘通过多种方式让利卖楼,其中,部分楼盘因打折幅度较大受到旧业主投诉,有些人要求退回差价或退房,有些人则希望得到一些补偿。 购房者或普通看客对楼价打折有不同理解和相关行为,楼价变化其实也有不少“门道”。律师提醒,买家需对楼价波动行为区分看待,盲目跟风要求赔偿的行为不可取。 楼价降了?背后有多种原因 在售楼部登记过的看楼者,此后往往都能接到很多房产推介电话,一会说“您看中的单位可省几万了”,一会说“楼盘推出限时优惠”,不一而足。那是不是真的如销售人员所说,房子降价了?不一定。 例如,看楼者看上的是20层的01单位,总价200万元,但销售人员报出的“可省几万”的单位,可能是5层以下的低层单位;再例如,销售人员说楼盘降价了,实际上可能说的是推出了一些户型朝向相对较差的特价单位。也就是说,如果购房者真要对比是否降价,那得关注其取样问题:只有同一套单位或同一类单位的前后价格对比才有参考价值。 二手房市场数据呈现出来的价格波动,一样要细看。例如,某个楼盘上个月均价5万元/平方米,而这个月均价为4万元/平方米,是否意味着该盘的二手房降价了?不一定。上个月,该盘可能C交了多套价格4万-6万元/平方米的二手房,但在这个月,可能只C交了一两套价格4万元/平方米的二手房。因此,看二手房均价的涨跌,不能仅看统计数据,更需看具体C交的房源信息。与一手房不同,二手房源的C交带有更强的个案性,想要跟踪它们的价格变化,同样还需尽量对比同一套或至少是同一类房源的价格。 在楼价存在数字游戏的同时,广州楼市里当然也存在不少真正促销让利的房子。面对产品同质化、供应充足而导致的较为激烈的市场竞争,楼盘的让利打折,是为了促进楼盘销量,增加资金回笼。价格的变化,一般由供求关系决定。 楼盘大促被指扰乱市场? 官方回复“属于市场行为” 楼价波动,会影响到已入市者和即将入市的买家的心理,特别是那些在价格较高时买入,短期后又遭遇楼盘打折大促的买家。 近日,市民C女士报料称,H埔区H陂板块有楼盘推出特惠单位,最低价格相当于打了8.5折。例如一套面积约99平方米的单位,原总价410万-450万元,特惠价最低为370多万元,折算下来均价约3.6万元/平方米,比去年年底的4万多元/平方米要低不少。C女士介绍,以4万元/平方米购房的买家已纷纷表示不满,希望退回差价。 实际上,此类事件这两年并不少见,相关主管部门也进行了回复。 例如,去年10月,深圳市龙华区一个楼盘的老业主在领导留言板留言称,楼盘以假工抵房名义变相打折卖房,每套单位售价低了60万元,他表示老业主心理上无法承受。深圳市市场监督管理局龙华监管局、龙华区住房和建设局对此表示,关于房屋打折销售的问题,根据《深圳市房地产市场监管办法》第十一条第三款的规定,房地产企业可以按照法律规定在销售时根据市场情况,自主对销售的房源进行打折或者降价销售。关于双方约定的销售折扣问题,属于双方之间的民事行为,建议双方友好协商解决,若协商不C可遵循法律途径维护自身权益。 在广州南沙,也有楼盘业主在领导留言板上控诉开发商促销扰乱市场,导致前期购买业主损失近百万元,要求楼盘停止降价并补偿自己的损失。南沙区于今年2月份回复:房屋交易属于市场行为,房地产企业对于自身开发建设的商品享有自主定价权,房屋最终的销售价格由买卖双方在已备案的销售价格下自行约定。 律师提醒:可分两种情况看待 对于楼盘价格波动问题,广东格林律师事务所林莉律师表示,对此类投诉,可分两种情况看待。她认为,房地产开发商在折扣销售期间将优惠的具体明细公开全面(公开内容包括但不限于折扣前后价、折扣时间、折扣细则等),开发商自主对楼盘进行打折销售的行为并不违法。在此种情形下,如果业主买的房子价格变动是正常的市场波动,那么根据市场经济的法则,房屋价格的起伏波动,属于市场调节所导致,开发商无法预知,则业主主张补偿不合理。且在现实生活中,一个愿买,一个愿卖,根据诚实守信的原则,应当按照合同约定来履行合同,业主若因为房屋价格“大跳水”而索要补偿是不合理的。 不过,鉴于商品房并不是一般商品,属于特殊商品。在商品房预售制度下,商品房的销售需要接受行政机关的严格监管。如果房地产项目的售价违反了法律规定,其在自由决定小区房价时企图操控房产市场、房屋售价明显与当时同地段的平均房价差别巨大,在此情况下,则开发商的调价行为涉嫌扰乱市场经济秩序,也即涉嫌违法,则其需面临承担应该对已购房的业主进行补偿的风险。 律师提醒,购房是普通老百姓人生大事,建议广大购房者在有购房意向时,审慎考虑购房的全方位细致问题,签署购房合同时认真审查合同条款,以规避法律风险。
|