还在三四线城市投资的房企，拿了什么地？

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这两年房企三四线城市土地投资退潮。
三四线含宅地块交易连续三年下跌，2023年交易建面同比下跌的三四线城市数量占比达到70%。
与此同时，百强房企在三四线的投资比重降至近五年新低，只有14%。交易建面TOP20城市中，交易地块超过7%被城投平台“托底”。
还能受到房企青睐的三四线主要是集中在长三角、珠三角核心城市圈的强三线。目前仍在三四线积极拿地的房企，普遍聚焦深耕城市的优质板块，三四线拿地更看重“性价比”。

三四线城市，土地市场进入“冰冻期”。
CRIC数据显示，2023年三四线城市含宅用地交易金额、面积分别为1.73万亿和7.29亿平方米，同比降幅达到19%和25%。
全国近300个城市中有71%的城市2023年含宅用地交易建面同比下降。
对比2021年-2024年1-3月含宅用地交易金额、面积TOP20城市可以发现，交易集中度逐年上升，意味着只有少数头部的、供应相对充足的三四线能够吸引投资。
即便是交易规模较大、受到更多关注的TOP20城市，土地市场同样“一片惨淡”。
交易规模TOP20城市中，2023年交易建面超过一千万平方米的城市仅6个，对比2022年腰斩，而2021年这一数据是28个。其中，有12个城市2023年土地交易为近三年低点。
也有城市土地交易略有回暖，比如南通、盐城、邢台，同比涨幅均在10%-15%，但较2021年相比，仍然下跌。

三四线城市的土地市场受到来自一二线城市的“挤压”。
早在2021年核心城市实施集中供地以来，房企为了集中资金竞拍核心城市的宅地，对三四线城市的土拍关注度降低。
2022年以来，房企面临较大资金压力，聚焦核心城市优质土储，对三四线土地市场关注度进一步降低。
因此，百强房企在三四线投资意愿、投资比重持续下降，2023年百强房企三四线投资比重降至14%，创近五年新低，而大多数三四线城市仅仅依靠城投托底。
2023年土地交易金额TOP20的城市中，有14个城市城投拿地金额占比超过50%，其中常州、淮安、镇江等9个城市城投拿地金额占比甚至超过90%。2024年1-3月份，城投拿地总体比例有所下降的情况下，仍有泉州、台州、盐城等10个城市城投拿地金额占比超过50%。
佛山是三四线城市中特别的存在。2023年国央企拿地金额占68%，2024年前3月升至75%。在国央企普遍撤出三四线城市的阶段，佛山市场依然有较大的吸引力，保利发展、厦门建发、华侨城等在佛山拿地相对较多，且国央企拿地项目的金额往往较大，以较少的幅数占据较大的金额。
不同类型的房企在三四线城市拿地的偏好存在较为明显的差异，国央企拿地体量大、价格高，而城投、民企拿地则相对“便宜”。

在三四线投资退潮的大背景下，溢价率超过20%的高溢价交易地块占比从2020年最高峰的29%降至2024年的4%。
高溢价交易地块的骤降，体现出企业在三四线城市拿地的理性回归。
从城市分布的角度来看，高溢价地块主要聚集于台州、温州、金华、徐州等长三角沿海城市，而东莞、莆田、佛山等地的高溢价地块总量虽然不及以上城市，但占比较高，这些城市在地块出让总量相对减少的情况下，优质地块的含量不减。
另外烟台、清远、韶关、肇庆等城市，近几年交易的高溢价地块幅数少于10宗，且占总交易幅数的比例也较低，土地市场多年处于较冷淡状态。

高溢价地块表现出“量小价高、小而精”的特点，且“性价比”均较高。
首先，集中在城市的优质板块、优质地段，另一方面该地块地价房价比处在合理范围，且盈利空间较大。例如佛山2023年7月交易的南海区单价“地王”，楼板价24350元/平方米，而周边项目售价在4万元/平方米左右，整体的盈利空间仍存。
另外，部分项目在板块内处于新房断供的态势。如东莞2023年4月交易的总价22.1亿元的松山湖片区地块，溢价率15%，目前已经开售，交易均价为55132元/平方米，周边三公里近一年开售新盘几乎处在断供状态。
总的来说，在三四线城市得以高溢价交易的地块均处于城市相对C熟的核心地段，或具备难以复制的自然资源。那些自身条件普通的地块仍以底价交易为主，市场呈现冷热分化的现象。
仅有投资前景较明朗的城市叠加自身区位优势明显的地块，才能够在市场转冷的环境下保持较高的吸引力。
从拿地企业的角度来看，当前仍在三四线城市投资的企业与2022年之前已大有不同，拿地企业以保利、建发、绿城这类国央企为主，此类房企具备较强的现金流实力和运营能力，对土地投资的要求也更高。
源自：新浪财经